Der er en række betragtninger, som burde få mere opmærksomhed i den lange debat om realkreditinstitutternes bidragsindtægter og den del, som tilfalder pengeinstitutterne. Emnet er kompliceret og indeholder en lang række indbyrdes afhængige delelementer, hvilket blot øger behovet for en nuanceret tilgang til emnet.
Realkreditinstitutternes stigende bidragssatser har fyldt, fylder stadig meget og har vakt stor harme blandt realkreditinstitutters kunder, politikere og forbrugerrådet.
De sidste uger har denne harme fået tilført ekstra brændstof på baggrund af artikler i Finanswatch. Her fortælles historien om, at realkreditinstitutterne sender en stor del af indtægterne fra øgede bidrag videre til deres samarbejdspartnere – de danske pengeinstitutter – i stedet for at polstre sig, hvilket jo skulle være årsagen til de varslede forøgelser af bidragssatserne.
Men at pengeinstitutterne modtager en del af de øgede bidragsindtægter, burde ikke komme som den store overraskelse.
Banken stiller en garanti
Når man køber en bolig, vil finansieringen heraf i mange tilfælde komme på plads i køberens pengeinstitut før det første telefonopkald til den første ejendomsmægler. I næsten lige så mange tilfælde vil køberens pengeinstitut formidle realkreditlånet fra det realkreditinstitut, som pengeinstituttet nu samarbejder med. I den forbindelse vil pengeinstituttet ud over at formidle realkreditlånet også – for kunden – ofte udstede en garanti over for realkreditinstituttet for en del af det lån, der formidles.
Hvis realkreditinstituttet taber penge på et lån, som er formidlet gennem et pengeinstitut, vil realkreditinstituttet i tilfælde af tab kunne kræve en del af tabet dækket af pengeinstituttet, og/eller at det gebyr, som realkreditinstituttet har betalt til pengeinstituttet, betales helt eller delvist tilbage.
Finansgarantier, som pengeinstitutter stiller på vegne af sine kunder, er faktisk mere end bare eventualforpligtelser. Danske pengeinstitutter har i perioden 2008-2015 foretaget hensættelser (individuelle og gruppevise) for 3 milliarder kroner på de garantier, som de stiller for kunder blandt andet i forbindelse med huskøb. I 2015 blev der dog tilbageført hensættelser på i alt 0,2 milliarder kroner.
Forestiller man sig en situation, hvor danske pengeinstitutter ikke stillede denne garanti, er der næppe nogen tvivl om, at det danske realkreditsystem ikke længere ville være helt den samme velsmurte og effektive maskine, som tilfældet er i dag. De potentielle økonomiske konsekvenser af en sådan udvikling for de danske boligejere vil være til at tage at føle på. Dels vil renten på deres lån tage et spring opad, og den endnu mere ubehagelige følgeeffekt af dette vil være, at ejendomspriserne vil falde. Realkreditinstitutternes kapitalbehov vil potentielt blive øget meget voldsomt.
Disse effekter kan meget hurtigt blive af en sådan størrelse, at det får selv de mest aggressive stigninger i bidragssatserne til at blegne.
Hvis ikke danske pengeinstitutter påtog sig den yderste (den farligste) del af risikoen på et realkreditlån, ville boligkøberne skulle levere en større udbetaling. Alternativt måtte realkreditinstitutterne selv påtage sig pengeinstitutternes del af risikoen. Det vil realkreditinstitutterne næppe kunne gøre uden at skulle ændre deres kreditvurdering til i endnu højere grad at fokusere på kunden snarere end på ejendommen, som lånet skal finansiere.
Vigtigst i denne sammenhæng er, at de investorer, som køber danske realkreditobligationer (og som dermed reelt er dem, der finansierer danske boligejere), vil kræve en risikopræmie, hvilket vil få renten på danske realkreditlån til at stige.
Alle, måske i nogen grad med undtagelse af Baselkomiteen, er enige om, at det danske realkreditsystem er super effektivt og med en meget begrænset risiko for långiver (og i sidste ende de investorer, som køber danske realkreditobligationer).
Effektive systemer skal man være meget forsigtig med at lave ændringer i.
Kunderne har oplevet prisstigninger
I perioden 2007-2015 er pengeinstitutternes indtægter fra realkreditlån steget. Finanstilsynets statistiske materiale for pengeinstitutter (2007 og 2015) viser, at garantiprovisioner er faldet marginalt fra 3,4 milliarder kroner til 3,2 milliarder kroner, mens øvrige gebyrer og provisioner er steget fra 4,3 milliarder kroner til 8,6 milliarder kroner. Pengeinstitutternes indtægter fra realkreditlån befinder sig i disse to poster, hvor garantiprovisioner indeholder betalingen for tabsgarantier og hvor øvrige gebyrer og provisioner indeholder betalingen for formidlingen af realkreditlån, som der kan være modregningsret i, hvis realkreditinstituttet får tab på formidlede lån.
Pengeinstitutternes tabsgarantier for realkreditudlån og tinglysnings- og konverteringsgarantier er fra 2007-2015 steget fra 152 milliarder kroner til 212 milliarder kroner, svarende til en stigning på 39 procent. Heri er ikke medregnet egentlige finansgarantier, som dog tegner sig for en del af garantiprovisionsindtægterne.
Det synes derfor at være helt korrekt, når det konkluderes, at det i perioden er blevet dyrere for danske realkreditkunder at benytte deres pengeinstitut til at få formidlet et realkreditlån. Men er prisstigningen også urimelig?
Finanswatch oplyser i sin artikelserie ’Det gyldne bidragsspil’, at pengeinstitutternes indtægter fra realkreditlån i 2015 udgjorde 5,6 milliarder kroner. Denne indtægt svarer til 47 procent af pengeinstitutternes samlede garantiprovision og øvrige gebyrer og provisioner.
Anvendes en indtjening på 3,2 milliarder kroner til 5,6 milliarder kroner til at beregne pengeinstitutternes afkast på de totale tabsgarantier og tinglysnings- og konverteringsgarantier på 212 milliarder kroner ved udgangen af 2015, fås et afkast i niveauet 1,5 – 2,6 procent før tab på de stillede garantier, før personale- og administrationsomkostninger og før skat. Det er i den forbindelse vigtigt at holde sig for øje, at dette afkast skal dække pengeinstitutternes omkostninger ved at have en kapitalbase, som blandt andet går til at dække de stillede tabsgarantier og tinglysnings- og konverteringsgarantier.
Indtjening står ikke mål med risiko
Som aktionær eller garant eller andelshaver i et dansk pengeinstitut burde man spørge sig selv, om 1,5 – 2,6 procent (før omkostninger og tab) er et tilstrækkeligt afkast, eller om det overhovedet står mål med risikoen. Som låntager (kunder i realkreditinstitutter) bør man ligeledes spørge sig selv, om det i virkeligheden ikke er en særdeles attraktiv pris at betale for et vigtigt element i et realkreditsystem, som i øjeblikket sikrer historisk lave renteomkostninger (inklusive bidrag).
Ingen kunder bryder sig om, at priser stiger, men i dette tilfælde er det svært at argumentere for, at pengeinstitutternes øgede indtjening er urimelig.
Finansrådet offentliggjorde i november sidste år, at man har ansat Nina Munch-Perrin som ny kommunikationsdirektør. Nina Munch-Perrin ønskes hermed et forsinket stort til lykke med sit nye job. Der er næppe nogen tvivl om, at sjældent har en nyansat kommunikationsdirektør haft en større mulighed for at gøre en forskel, der kan mærkes.
Efter at have dukket nakken i mange år er det på tide, at danske pengeinstitutter melder sig mere ind i kampen og begynder at slå noget mere på tromme for sig selv.
LÆS MERE
Realkredittens store kommunikationsproblem
Kommentér dette blogindlæg herunder