nationalbanken

Redaktørens analyse

Advarselslamperne blinker højrødt over erhvervsejendomsmarkedet

En ny rapport om den finansielle stabilitet fra Nationalbanken løfter pegefingeren og advarer om mulige prisfald og øgede nedskrivninger i bankerne på erhvervsejendomsmarkedet. Det er en risiko, som pensionsbranchen, investorerne og bankerne bør holde et vågent øje med.

Er det stilhed før storm på erhvervsejendomsmarkedet? Det spørgsmål stiller man sig i Danmarks Nationalbank, hvor man i en ny rapport om den finansielle stabilitet sætter fokus på de højere renters betydning for erhvervsejendomsmarkedet.

Det har længe været et ømtåleligt emne for både danske banker, realkreditselskaber, pensionsselskaber og ikke mindst for Finanstilsynet og Nationalbanken, som holder de førstnævnte i ørerne. Nationalbanken har set nærmere på handelsaktiviteten for erhvervsejendomme – og det er ret bekymrende tal, der bliver fremlagt. Det tyder på en træghed i tilpasningen af priserne til det højere renteniveau.

“De højere renter presser priserne ned på erhvervsejendomme, og handelsaktiviteten har været meget lav i 2023. Målt på både transaktionsvolumen og antallet af handler har omfanget været det laveste siden 2014. Den begrænsede handelsaktivitet er fortsat i 2024, hvor der i løbet af første kvartal blev omsat ejendomme for 7,6 milliarder kroner. Til sammenligning blev der i første kvartal 2022 og 2023 omsat ejendomme for henholdsvis 22 milliarder og 12 milliarder kroner,” skriver Nationalbanken om udviklingen, der indikerer, at købere og sælgere har svært ved at nå hinanden, fordi afkastkravet på ejendommene er øget.

Desuden har den udenlandske andel af handlerne kun udgjort 27 procent mod 40-50 procent i perioden 2016-2022. Fra Nationalbankens side drager man ikke overraskende den konklusion, at udviklingen er bekymrende, og at pantet bag institutternes udlån til ejendomsselskaber bør revurderes, efter at afkastkravet er øget.

Nationalbanken fremhæver, at værdiansættelsen af ejendomme bestemmes af afkastkravet fra investorerne og de driftsindtægter, som den givne ejendom løbende genererer. Disse afkastkrav er steget med knap 1 procentpoint siden starten af 2022 for kontor- og boligejendomme i København og Aarhus. Ikke mindst fordi investorerne med de højere renter kan opsøge et bedre og mindre risikofyldt afkast ved at købe for eksempel stats- og realkreditobligationer.

Stigning i afkastkravet fører til fald ejendomsværdier

Ifølge Nationalbankens undersøgelser fører en stigning i afkastkravet på 1 procentpoint typisk til fald i værdien af ejendomme på omtrent 20 procent.

InsideBusiness har længe fulgt med på området, og det står klart, at der allerede nu er en vis bekymring for konkurser og økonomiske problemer i de mindre ejendomsselskaber. Især i udkantsområder og måske især noget, der kan ramme de banker, som er eksponeret mod ejendomsinvestorer i områder uden for de store byer og København.

Til et pressemøde i Nationalbanken om den finansielle stabilitet ville man ikke umiddelbart forholde sig til, om de mindre og mere lokalt orienterede banker har en større risiko end de større banker, om end man dog konkluderer, at afkastkravene typisk er højere uden for de større byer og på sekundære beliggenheder.

“Det er svært at sige, hvor meget pantet i bankerne skal nedjusteres. Bankerne skal forholde sig til værdien af deres pant. Vi kan se, at nogle har justeret det ned, og nogle har justeret op, og nogle har ikke gjort noget,” lød det fra underdirektør Peter E. Storgaard fra Nationalbanken.

Nationalbanken skriver, at institutterne siden tredje kvartal 2022 har nedjusteret værdien for 38 procent af ejendomspantet bag lån til ejendomsselskaber. For 35 procent af pantværdien har institutterne ikke ændret værdien i perioden, hvor afkastkravene er steget, og for 27 procent er værdien øget.

Det står dog klart, at også Nationalbanken når frem til, at der stadig er betydelig usikkerhed om de fremtidige afkastkrav og dermed prisudviklingen. Desuden peger man på, at “erhvervsejendomsmarkedet er meget heterogent, da ejendommene typisk er meget forskellige, og der er derfor betydelig forskel i afkastkrav og priser på tværs af ejendomstyper og beliggenhed.”

Banker kan få kapitalproblemer

Det er vældig interessant i det lys, at bankerne organiseret i Finans Danmark har ligget i et hårdt slagsmål med Nationalbanken og Systemisk Risikoråd om indførelsen af den sektorspecifikke systemiske buffer, der skal adressere risici relateret til ejendomsselskaber. Denne buffer blev vedtaget i april i år af erhvervsminister Morten Bødskov (S) og må siges at være lidt af en bet for bankerne, som fra udgangen af juni skal afsætte 7 procent i kapital for at dæmme op for eksponeringer over for ejendomsselskaber. Dog lykkedes det i sidste øjeblik for lobbyisterne i Finans Danmark at få undtaget den del af eksponeringerne, der ligger i belåningsgradsintervallet 0-15 procent.

Det er da også værd at bemærke, at Nationalbanken i sin stresstest nåede frem til, at flere systemiske institutter kan blive udfordret i et hårdt recessionsscenario, hvor der kan opstå problemer med at være kapitaliseret nok til at modstå en hård recession.

Uanset hvad, tyder alt på, at ejendomsmarkedet fortsat vil være et svært fokusområde for både banker, realkreditselskaber, investorer, pensionskasser og ikke mindst myndigheder i den kommende tid. Det kan udvikle sig til både en gyser og en række gode muligheder, alt efter øjnene der ser.

 

Læs mere

Pensionsbranchen advarer om politiske risici i krigsskibe: Politikerne skal lade sig binde til masten

Pensionsbranchen sover: Der skal langt mere krisestemning og innovation i forsvarsinvesteringerne

Lavere omkostninger på vej: Se de dyreste og billigste pensionsselskaber

Pædagogernes Pension rykker tættere på valg af it-leverandør

Mangeårig pensionsalliance slår revner

Pensionsselskab vil sikre fremtiden med ny satsning

Sådan klarer pensionsselskaberne sig på afkast. Bæredygtighed halter stadig

Gigantisk afkastpotentiale i forsvarsindustrien. Men vejen er vanskelig for investorer og pensionskasser

Se vindere og tabere på kundesiden blandt ærkerivalerne Velliv, PFA og Danica

Kontroversiel dom på pensionsområdet åbner potentielt for ny konkurrence fra pensionskasser

Tre år er tabt på afkastsiden for visse pensionsselskaber

Pensionsbranchen står dybt splittet om storpolitisk stillingtagen og investering i atomvåben