Det er blot få år siden, at alternative forvaltere herhjemme var i høj kurs. Båret frem af investorernes umættelige appetit på investeringer inden for alt fra vind til mursten oplevede stort set samtlige aktører kronede dage, hvor det både var muligt at hente frisk kapital i en lind strøm og samtidig sikre investorerne historisk gode afkast.
En stribe af de førende aktører herhjemme udnyttede de gunstige tider til at få solgt ud af deres aktier i selve managementselskaberne bag, da både pengestærke private investorer og strategiske købere stod på spring for at få en bid af det lukrative marked.
Siden har markedet for de flestes vedkommende ændret sig radikalt. Mange af de investorer, der købte aktieposter i de succesfulde forvaltere, må i dag sande, at der er lang vej igen, før deres sats på de unoterede spillere bliver en god forretning.
Fælles for de mange opkøb er nemlig, at de skete i en tid, hvor prisen på de alternative forvaltere var historisk høj, da man år efter år var i stand til at øge forretningen og kapre nye kunder.
Skrækeksemplet på den udvikling er uden tvivl Jysk-familiens investering i landets største uafhængige forvalter, Formuepleje, der som følge af stigende renter og usikkerhed har været kastet ud i en større oprydning.
Har solgt aktier tilbage
Også børsnoterede Novo Nordisks enorme pengetank ser ud til at have satset på det buldrende danske ejendomsmarked på et uheldigt tidspunkt.
I foråret 2020 købte Novo-ejeren således 25 procent af landets største og mest succesfulde ejendomsforvalter, NREP, for omkring halvanden milliard kroner.
Oprindelig ud fra en tanke om at opkøbe logistikejendomme har NREP gennem årene vokset sig til en regulær kæmpe på det nordiske ejendomsmarked. Det er blandt andet takket være en række af succesfulde udviklingsprojekter, som man gang på gang har haft held til at sælge med stor fortjeneste.
Siden har tingene dog udviklet sig knap så gunstigt for NREP, der som de fleste andre på ejendomsmarkedet er blevet ramt af stigende renter og en noget mere påpasselig investorskare, som ikke længere står i kø for at opkøbe mursten.
Alene sidste år kunne NREP således notere sig et historisk underskud på næsten 400 millioner kroner, blandt andet takket være store nedskrivninger. Det har ædt en stor del af koncernens egenkapital, der på et år er faldet fra over 700 millioner kroner til blot 100 millioner kroner ved udgangen af 2023.
Trods det massive underskud er det dog lykkedes partnerkredsen bag NREP at sælge for næsten 200 millioner kroner af deres aktier i forvalteren. Aktierne er solgt tilbage til selve NREP-koncernen og fremgår i regnskabet under posten ’purchase of treasury shares’.
Det er de to selskaber NREP Partner Holding og NREP Partner Investment, der ifølge regnskabet har tilbagesolgt aktier til koncernen for henholdsvis 115 og 78 millioner kroner. Ejerne af de selskaber er blandt andre NREP’s direktør, Claus Mathisen, partner og medstifter Rickard Dahlberg samt flere andre af selskabets ledende medarbejdere.
”Vi kan bekræfte et partnertilbagekøb i 2023, der er knyttet til en ikkeoperationel aktionær. Årets årsresultat var som formidlet i beretningen og pressemeddelelsen i høj grad påvirket af enkeltstående, ikkekontante regnskabsmæssige justeringer, mens den underliggende forretning fortsat er stærk og som sådan ikke påvirkede beslutningen om tilbagekøb af aktier,” skriver NREP i en mail til InsideBusiness.
Sideløbende med købet af aktier og det markante underskud har NREP ifølge koncernens årsrapport øget sin rentebærende gæld ganske betydeligt.
Fra at være stort set gældfri for nogle år siden havde man ved indgangen til indeværende år etableret et lån hos medejeren Novo Holdings, som man især har trukket på de senere år.
Ifølge regnskabet er gælden til NREP’s medejer samt Danske Bank nu på næsten 300 millioner kroner, og alene sidste år voksede gælden med omkring 100 millioner kroner.
Den udvikling hænger dog ifølge Novo Holdings sammen med, at man med lånet vil understøtte NREP’s vækstplaner.
”Med hensyn til lånene kan vi bekræfte, at Novo Holdings’ har etableret udlån til NREP/Urban Partners. Vi kommenterer ikke yderligere beløbenes eksakte størrelse. Det er ganske almindelig praksis, at aktionærer understøtter deres aktiver med muligheder for lån. Lånene har til formål at understøtte NREP/Urban Partners’ vækstobjektiver,” lyder det i en mail fra Novo Holdings.
Tæt parløb med Novo og pensionsselskab
Især de senere år har NREP været en af de mest markante aktører på det danske ejendomsmarked. Man har siden den spæde start formået at etablere talrige nye og langt større fonde – ofte med stærk tilslutning fra især udenlandske investorer, der anser den danske mastodont for at være et oplagt brohoved til det nordiske ejendomsmarked.
Herhjemme har det historisk været Novo Holdings samt Industriens Pension, der har været blandt de mest trofaste støtter, og de tre har blandt andet sammen etableret selskabet Baneby Konsortiet K/S, der skal udvikle en del af det gamle banelegeme bag Københavns Hovedbanegård.
Som mange andre inden for udvikling har NREP dog sænket farten en smule. Det sker som en naturlig konsekvens af, at det er blevet langt dyrere at udvikle store ejendomsprojekter herhjemme, ligesom de priser, man i sidste ende kan få for de nøglefærdige porteføljer, ikke altid lever op til det historisk stærke afkast, som NREP har leveret til sine investorer.
Læs mere
NREP klar til nyt milliardsalg
Advarselslamperne blinker højrødt over erhvervsejendomsmarkedet
Store investorer træder på bremsen på ejendomsmarkedet
Tre år er tabt på afkastsiden for visse pensionsselskaber
Enorme udsving i pensionsafkast. Velliv justerer retning
