Det er ikke svært at kåre en vinder på realkreditmarkedet. Nykredit satte sig i årets første seks måneder af 2025 på 93 pct. af den samlede nettovækst på markedet. Men bagved dette nærmest mærkværdigt høje tal gemmer sig en anden historie, som er et knusende nederlag til den danske realkreditmodel.
For spørger man bankfolk rundt om i landet, er det nemlig i høj grad prioritetslån, der stanges ud til boligejere med guldrandet friværdi. Især Danske Bank og Nordea er kendt for at give deres bedste kunder et billigt bankboliglån i stedet for et realkreditprodukt. Men tesen er ikke isoleret til dem: For også Nykredit, Jyske Bank, Ringkjøbing Landbobank, Sydbank med flere er kendt for i mere eller mindre grad at sælge et mere fleksibelt prioritetslån i stedet for realkreditlån til kunderne.
Udviklingen skyldes først og fremmest, at de store banker bugner af indlånsoverskud, og denne likviditet bruges fornuftigt ved at låne ud til kunderne med et banklån, som kunden nogle steder f.eks. kan bruge som en slags kassekredit.
Det er faktisk overraskende svært at få overblik over prioritetslånenes udbredelse. For der er ikke noget krav til bankerne om at oplyse andelen af prioritetslån i forhold til klassiske boliglån. Og Nationalbanken vil ikke oplyse tallene, da det er fortroligt, men man oplyser, at man er opmærksomme på det.
Men Danske Banks topchef Carsten Egeriis var ude og fortælle om det i forbindelse med aflæggelsen af regnskabet for tredje kvartal. Han sætter klare ord på det, der ligner en ret dramatisk udvikling:
“I Danmark er aktiviteten på boligmarkedet gradvist steget, og de samlede boliglån i Personal Customers Danmark voksede beskedent, da udlånsvolumenet for vores bankboliglånsprodukt, Danske Bolig Fri, steg med yderligere 11 procent i 3. kvartal og nu er steget med mere end 35 procent i forhold til året før. Dette afspejler også ændrede kundepræferencer, hvor kunderne erstatter de mere konventionelle Realkredit Danmark-realkreditprodukter med bankboliglån, hvilket understreger vores evne til at tilbyde fleksible låneprodukter gennem en rentecyklus. Samtidig har vi tilpasset vores prisfastsættelse og holistiske rådgivning for at imødekomme vores kunders behov og forbedre Realkredit Danmarks konkurrenceevne,” lød det altså fra Danske Banks topchef til et conference call.
Her er spørgsmålet så, om kunden er ligestå godt stillet som ved et realkreditlån i forhold til opsigelse af lånet og muligvis ændring af vilkår. Men det er ikke uproblematisk, hvis bankerne gradvist overtager boligfinansieringen fra realkreditten, der jo har den unikke egenskab, at realkreditlånets obligationer er direkte knyttet til ejendommen og således kører udenom bankens balance.
Realkreditlånene mister sikkerhed
Desuden kan det blive en alvorlig udfordring for realkreditten, hvis de kunder, som har den laveste belåningsgrad (LTV), bevæger sig væk fra realkreditten. For så ryger noget af solidaritetsprincippet, fordi lånene med den laveste LTV, der har den bedste sikkerhed mod tab, så forsvinder ud af realkredittens bøger. Det vil alt andet lige gøre obligationerne mindre kreditværdige, hvis de bagvedliggende aktiver i ejendommene ligger dårligere i kreditrækkefølgen.
Det er også tankevækkende, at udviklingen reelt fører den danske boliglånsmodel væk fra realkreditten og mere i retning af en kontinental europæisk model, hvor boliglån ydes af og finansieres gennem bankerne. Her samler man så boliglån til bunke via indlånsbalancen og når banken så har behov for at finansiere sig, så udsteder man med sikkerhed i den opbyggede portefølje enten covered bond eller bruger andre instrumenter som securitisering eller seniorgældsudstedelser. Man bruger altså balancen opportunistisk og man ændrer systemet fra at kunder finanserier sig på pensionsmarkedet til at være banker, der finansierer sin balance.
Det er ikke en model uden risiko, det så vi under finanskrisen, hvor likviditetsdød og pludselige problemer med at skaffe lån til bankerne knækkede nakken på mange banker og satte en enorm usikkerhed ind i systemet.
Derfor er tendensen med stadig flere bankboliglån på balancerne noget, som både Nationalbanken og Finanstilsynet bør have et vågent øje på. Det gælder også, at bankerne får lavet rigtige pantebreve på lånene og derfor er i stand til at sende dem over i obligations- og realkreditfinansiering, hvis det pludselig igen bliver knapt med likviditet i bankerne.
For spillere som Danske Bank og Nordea med flere skal man nok heller ikke glemme, at det også er et indirekte modangreb på Nykredit/Totalkredits dominerende rolle på det danske realkreditmarked. For kan man ikke konkurrere med Nykredit på distributionskraft og priser på realkreditlån via Kundekroner og Forenet Kredit til hr. og fru Danmark, så kan man bedre give gode prioritetslånetilbud og på den måde holde på de bedste kunder.
Og her skal man selvfølgelig ikke glemme, at Nykredit naturligvis også har tilsvarende prioritetslån på hylderne, ligesom de også tilbyder at finansiere prioritetslån for banker i Totalkreditsamarbejdet.
Læs mere
Spekulationer tager til: Mads Skovlund til Danske Banks direktion
Hvem er køberne, hvis stormen over Lån & Spar er mere end i et glas vand?
Ubesvarede spørgsmål om ombejlet bank med forsikringsselskab som storaktionær
Pensionskasser og banker i tæt parløb med kriseramt byggematador
Fremadstormende ejendomsmatadorer på kollisionskurs
Traditionsrig fodboldklub jagter rådgiver til kæmpe ejendomssalg
Aktiesalg sikrer NREP-partnere 200 millioner trods historisk underskud
NREP klar til nyt milliardsalg
Advarselslamperne blinker højrødt over erhvervsejendomsmarkedet
Store investorer træder på bremsen på ejendomsmarkedet
