;
Danske-Bank-in-society-HIGH-RES

Redaktørens analyse

De blev solgt til forrygende priser. Hvem bliver den næste?

En branche, som mange købere, herunder kapitalfonde, i årevis gik en bue udenom, er pludselig blevet et yderst attraktivt område for både fonde og industrielle købere. Vi ser nærmere på, hvor det næste store salg kunne komme fra.

Alene ordet ’ejendomsadministration’ kan nok få de fleste til at falde i søvn. Opkrævning af husleje, rengøring af trapper og andre praktiske opgaver er typisk det, man forbinder med netop den noget farveløse del af ejendomsbranchen.

De senere år har der dog netop her været gang i lidt af et udskillelsesløb, i takt med at både danske og især udenlandske investorer er stormet ind på det hjemlige ejendomsmarked især i og omkring København.

For ganske vist har de tunge investorer brug for nogen til at tage sig af driften af deres mursten, men vigtigere endnu handler det også for rigtig mange om, at man skal øge værdien af sine bygninger.

Og det sker ikke ved bare at sidde hjemme i London og Frankfurt og troligt hæve huslejen år efter år. I stedet skal værdien af ens ejendomme vokse ved hjælp af en solid gang ’asset management’. Altså den del af forvaltningen, der ikke tager sig af de praktiske gøremål, men i højere grad stiler efter at øge værdien af investorernes aktiver. Det kunne være gennem en større ombygning af en ejendom, en mere målrettet indsats for at begrænse tomgang samt en nøje, digital evaluering af de enkelte ejendomme.

Det er netop den slags ydelser, som mange investorer gerne vil betale for i dag, hvor de i forvejen køber ind til ualmindelig høje priser, hvorfor afkastet hele tiden er under pres.

Det er blandt andet spillere som Fokus Asset Management og Capital Investment, der mestrer den disciplin, samtidig med at de begge gennem årene har formået at tiltrække en række udenlandske købere til Danmark og være investorernes bindeled til det rødglødende ejendomsmarked.

Fokus blev solgt i foråret, hvor franske Blackfin Capital Partners overtog 70 procent af virksomheden, mens kollegerne i Capital Investment for ganske nylig blev solgt til norske Storebrand for over en halv milliard kroner. Begge handler skete på baggrund af værdisætninger, som man normalt kun finder i noget mere sexede sektorer som it eller farma. Stifterne af Fokus Asset Management fik således en pris på over 15 gange driftsindtjeningen for deres aktier, og i Capital Investment, der i 2020 blandt andet hjalp Aberdeen med at sælge Danske Banks hovedkontor (billedet), var tallet endnu højere.

Men ikke desto mindre vidner priserne på begge asset managers om, at der er et hidsigt udskillelsesløb i gang i den grå del af ejendomsbranchen, hvor de, der blot tilbyder en konkurrenceudsat ydelse som at rykke for husleje eller sørge for, at trapperne er vasket, ender med at stå alene tilbage.

De kan blive den næste

Herunder ses nogle af de danske selskaber, der kan blive del af den aktuelle konsolidering:

CEJ
Cobblestone
Core Property Management

Deas
Keystone Investment Management

Kristensen Properties
LEA Ejendomspartner
NREP

Thylander Gruppen

Kan blive den næste

De aktører, der formår at dokumentere, at de rent faktisk kan forvalte investorernes dyrt indkøbte aktiver, er derimod i høj kurs.

En af dem er Keystone Investment Management, der blev skabt i 2013 med en række partnere fra det daværende Sadolin & Albæk i ryggen, og som forsat har flere nøglepersoner fra mæglerhuset i ejerkredsen, herunder den erfarne mægler Peter Winther, der i dag er formand.

I lighed med flere af konkurrenterne laver selskabet ikke et brugbart koncernregnskab, men kilder i markedet vurderer, at Keystone i 2021 kan forvente en indtjening før renter og afskrivninger på over 50 millioner kroner.

Og som en rendyrket asset manager – endda med et par skrappe mæglere i ejerkredsen – anser de fleste virksomheden for at være et oplagt bud på næste salgsemne.

Direkte adspurgt herom lyder meldingen fra Peter Winther blot, at man er fint tilfreds med at forfølge den nuværende strategiplan, men tilføjer samtidig, at der løbende kommer forskellige ’henvendelser’, som man naturligvis vurderer.

Også et selskab som Core Property Management, der ejes af blandt andre Sydbank, Nykredit og Spar Nord, anses af mange for at være en potentiel salgskandidat, da man også har formået at skære de mange mere basale ydelser fra og i langt højere grad satser på at øge værdien af de ejendomme, som man forvalter.

En kæmpe i knæ

De store bevægelser i sektoren er ikke kun drevet af udenlandske investorer på det danske ejendomsmarked, men i høj grad også af, at de internationale pengetanke i langt højere grad kaster sig over det nordiske marked. Det sætter skub i en yderligere konsolidering i sektoren, da de danske forvaltere nu kan se en god forretning i også at tilbyde de udenlandske kunder ejendomme i vores nabolande.

Mens de strømninger har sat gang i lidt af et udskillelsesløb blandt de danske forvaltere, følger mange i branchen fortsat indgående med i udviklingen hos landets største aktør, Deas.

Selskabet blev købt af britiske Montagu i sommeren 2015, og trods skuffende udviklingen har kapitalfonden flere gange forgæves forsøgt at sælge selskabet på baggrund af nogle stærkt optimistiske budgetter. I foråret blev topchef Henrik Dahl Jeppesen så fyret og erstattet med tyske Patrizias tidligere danske chef, Rikke Lykke. Hun får nu til opgave at skabe en nordisk platform og samtidig få drejet den gamle forretning i retning mod langt mere asset management og mindre property management.

Øvelsen er dog ikke let, blandt andet fordi Deas har opkøbt de to forvaltere Nordea Ejendomme og giganten Aberdeens nordiske forvaltning. Især sidstnævnte skulle sikre Deas den mere internationale platform, som man har manglet hele vejen gennem Montagus ejerskab, men en række nøglemedarbejdere forlod den opkøbte forvalter, stort set lige efter at man var blevet en del af Deas.

Det helt store spørgsmål er, om Rikke Lykke og Deas nu får ro til at lægge en langsigtet strategi, så virksomheden langt om længe kan få sig en ny ejer.

 

Læs mere

Kriseramt kapitalfond jagter oprejsning med vigtigt frasalg

Rådgivere kæmper om prestigefyldt M&A-mandat

Sky kapitalfond øjner kæmpe frasalg

Kapitalfonde sætter tidligere Mærsk-selskab til salg

Her er sommerens store M&A-handler

M&A-koryfæ er fortid i revisionsgigant

Markant tilbagegang i storbanks prestigeafdeling