;
Tilsyn web

Inside story

Banker strømmer ud af ophedet ejendomsmarked

En stribe af landets mindre og mellemstore banker er blevet fartblinde, når det handler om at låne ud til risikable ejendomsprojekter. Finanstilsynet løfter nu pegefingeren over for bankernes jagt på profit, og flere er allerede blevet tvunget til at stramme op på kreditgivningen.

Det var især risikable udlån til optimistiske ejendomsprojekter rundtomkring i Danmark, der i årene efter finanskrisen gav anledning til store nedskrivninger og tab i landets banker. 

Potentielt lukrative byggerier kunne med et fingerknips ikke længere sælges, og samtidig måtte mange udlejere sande, at de slet ikke kunne få de priser, man oprindelig havde kalkuleret med, før det første spadestik var taget. 

Efter flere år med markant fremgang på ejendomsmarkedet herhjemme ser Finanstilsynet nu med bange anelser til, mens flere af landets mindre og mellemstore banker i jagten på profit lemper kreditpolitikken over for spekulative ejendomsprojekter. 

Senest har både Danske Andelskassers Bank, Den Jyske Sparekasse samt Møns Bank fået alvorlige hak i tuden, efter at tilsynet har været på besøg og konstateret, at bankernes kreditgivning enten er blevet for lempelig på et område, som den finansielle vagthund betegner som højrisiko. 

Flere af landets mindre banker kan sandsynligvis også se frem til en løftet pegefinger fra Finanstilsynet, der har tænkt sig at rette et kritisk blik mod bankernes udlån til håbefulde byggerier.  

”Finansiering af ejendomme og især projektfinansiering har historisk set været en af årsagerne til de problemer, der er opstået i banksektoren. Der er en risiko for, at tingene går galt, og det er noget, vi i stigende grad har haft fokus på i 2019 og også vil have det i år,” siger vicedirektør i Finanstilsynet Kristian Vie Madsen. 

Bankernes noget mere afslappede forhold til kreditpolitikken på området for ejendomsfinansiering er opstået, i takt med at priserne på ejendomsmarkedet herhjemme er steget markant de senere år, hvorfor flere banker er blevet en anelse fartblinde. Der er nemlig gode penge at tjene på at låne ud til de risikable byggerier i en tid, hvor de fleste banker kæmper med lav indtjening og et stort indlånsoverskud. 

”Overordnet set ved de fleste banker, hvordan de skal håndtere projektfinansiering og holde tabsrisikoen nede, men vi har haft en lang periode, hvor priserne er steget, og konkurrencen er hård. Derfor er der i særlig grad behov for at være grundigere ude i bankerne, for vores oplevelse er, at selv om man har selve rammerne på plads, går man nogle gange på kompromis, når man står og skal give lån i en konkret sag,” forklarer Kristian Vie Madsen. 

Jagter profit

Tidligere i denne uge løftede Sparekassen Kronjyllands direktør, Klaus Skjødt, i InsideBusiness sløret for, at man igennem det seneste års tid har skruet kraftigt ned for udlån til byggeprojekter, og flere andre banker, herunder Sparekassen Sjælland-Fyn, er ifølge InsideBusiness oplysninger gået samme vej blandt andet efter anmærkninger fra Finanstilsynet. Dog lyder meldingen fra Sparekassen, at man allerede var gået i gang med at nedbringe risikoen, før advarslerne fra tilsynet lød 

”Vores billede er heldigvis, at der bliver strammet op, når vi har været på besøg og givet anmærkninger, ligesom bankerne i højere grad bliver bevidst om, at de lån, der gives til projektfinansiering nu, også skal kunne klare en lavkonjunktur,” siger Kristian Vie Madsen. 

I årene forud for den finansielle krise var det især de væksthungrende mellemstore banker som Amagerbanken, Forstædernes Bank og Roskilde Bank, der sloges om at finansiere den ene optimistiske developer efter den anden. 

Alle tre led store tab, da først de finansielle markeder frøs til is, og det viste sig, at kundernes sikkerhedsstillelser ikke længere var ret meget værd. 

Ingen af de tre ovenstående banker eksisterer i dag, men i årene efter krisen blev der overalt i den danske banksektor strammet kraftigt op, så de enkelte banker i langt højere grad krævede penge på bordet, hvis en kunde ville låne til eksempelvis at bygge en større ejendom med lejligheder. 

Sunde principper, som dog i dag nogle steder må vige for bankernes jagt på profit. 

”Vi ser i dag nogle af de samme tendenser som før den finansielle krise, hvor bankerne i stedet for eksempelvis at kræve egenfinansiering stiller sig tilfreds med kautioner. Problemet her er, at sikkerheden ved en kaution vurderes på det tidspunkt, man giver lånet, men det kan sagtens ændre sig, især hvis en kunde har flere kautioner i sin koncern eller på kryds og tværs af hinanden, som vi så under finanskrisen,” siger Kristian Vie Madsen og peger på, at bankerne i høj grad bør være bevidste om, at den nuværende økonomiske medvind meget vel kan skifte retning. 

”Som vi ser det, handler det om godt kredithåndværk og ikke mindst at forfølge det, hvad end man er en stor eller lille bank, eller om tiderne er gunstige eller konkurrencen hård. Samtidig er det vigtigt, at de enkelte banker er bevidste om, at selv om man ofte kan få højere indtjening ved at låne til at finansiere ejendomsprojekter, så følger risikoen med,” siger Finanstilsynets vicedirektør. 

Sagen kort

En stribe af landets mindre banker er efter pres fra Finanstilsynet blevet tvunget til at slå bremsen i over for risikable udlån til ejendomsprojekter.

Flere banker har allerede fået anmærkninger fra tilsynet og har efterfølgende strammet op, og en flere forventes at få en løftet pegefinger i indeværende år.

Det er især lave renter og stort indlånsoverskud, der får bankerne til at se gennem fingrene med kreditpolitikken og låne ud med noget mere begrænset sikkerhed end tidligere.

Skærper kravene 

Møns Bank var en af de lokale banker, der ved seneste tilsynsbesøg sidste år fik lidt af en reprimande i forhold til at låne ud til spekulative ejendomsprojekter. 

Finanstilsynet observerede et stort antal fravigelser fra bankens kreditpolitik. Især inden for projektfinansiering, hvor der blev fundet fravigelser i størsteparten af bevillingerne vedrørende egenfinansiering og forhåndssalg. Finanstilsynet anser projektfinansiering som et særligt risikofyldt område,” skrev tilsynet i sin rapport, der blev frigivet kort ført årsskiftet. 

Direktør i Møns Bank Flemming Jul Jensen understreger over for InsideBusiness, at man efter tilsynets visit samt den efterfølgende dialog har skærpet sine krav, når der skal lånes penge ud til en håbefuld ejendomsudvikler.  

”Vi holder os generelt væk fra de helt store projekter og forsøger at holde os til lokale entreprenører eller håndværksmestre, vi kender godt i forvejen, og hvor vi ved, at forretningen er solid. Vi har dog skærpet vores krav, da vi i højere grad stresstester de enkelte projekter,” siger direktøren og peger på, at bankens strengere krav betyder, at kunderne skal lægge flere penge på bordet for at få de ønskede lån. 

”Vi går meget op i, at der skal være likviditet i projekterne i en sådan grad, at man som kunde for eksempel kan tåle, at man må leje nye lejligheder ud til priser, der ligger 10 procent under den gængse markedsleje, hvilket øger kravet til egenfinansiering,” siger Flemming Jul Jensen. 

 Holder sig langt væk 

Især markedet for projektudvikling i og omkring København har længe været et område, mange banker ser på med en vis bekymring. Finansieringen af nye kontorer og boliger på eksempelvis Kalvebod Brygge er derfor i stigende grad lagt i hænderne på landets pensionskasser. Samtidig har den risikovillige aktør Gefion de senere år også opført en række byggerier, der har været finansieret af dyre obligationer. 

Længere væk fra hovedstaden er risikovilligheden dog også stigende i disse år, men hos Fynske Bank har man helt fravalgt at finansiere spirende byggeprojekter, medmindre kunderne har en fast aftale med en køber eller nagelfaste lejekontrakter på plads. 

”Vi ser projektfinansiering uden slutbruger som en åbentstående risiko, så det er kun noget, vi gør i meget begrænset omfang og i mindre skala. Risikoen ved at gå ind i det område kan være svær at aflæse i bøgerne, for det er først i tilfælde af et omslag i de økonomiske vilkår, at det står klart, om man har dækket sig ordentligt af,” siger direktør i Fynske Bank Petter Blondeau. 

Bankekspert Lars Krull fra Aalborg Universitet hæfter sig ved, at mange mindre bankers iver efter at finansiere risikobetonede byggerier kan tilskrives en jagt på profit i en tid med store indlånsoverskud og lave renter. 

”Problemet er, at bankerne nogle gange kommer til at finansiere en udvikler eller entreprenør i konstruktioner, hvor der ikke er ret megen egenkapital. Derfor er tilsynets strengere linje fornuftig, for vi ser i øjeblikket nogle tendenser, der minder meget om det, der skete på ejendomsmarkedet forud for finanskrisen,” siger han. 

 

LÆS OGSÅ

Krisefrygt: Bank træder hårdt på bremsen på ejendomsområdet

Finans Danmark risikerer konkurrencesag på negative indlånsrenter

Mystiske sammenfald mellem bankernes negative renter

Danske Banks leasingselskab taber nok en bilimportøraftale på gulvet

Ny stærk finansspiller tager form. Napper storkunde fra Danske Bank

Leasingbranchen risikerer hvidvask, fup og dårligere kreditvurderinger