;
Landbrug

Inside story

Fiasko for pensionsselskab på egen hjemmebane

Landbrugsfond hos AP Pension har siden 2014 opkøbt landbrugsejendomme for 600 mio. kr., men fondens afkast har på ingen måde stået mål med forventningerne. I dag har fem af landbrugene negativ egenkapital, og senest har en af bedrifterne kastet håndklædet i ringen.

Ambitionerne var store, da AP Pension i 2013 stiftede investeringsfonden Dansk Farmland i håb om at skabe gode afkast ved at investere i egen baghave.

Med en ramme på 600 mio. kr. ville AP Pension som den første danske pensionskasse opkøbe landbrugsejendomme og jord og indsætte forpagtere til at drive dem.

Vurderingen fra pensionskassen, der udspringer af andelsbevægelsen, var, at jordpriserne var nede i et historisk lavt niveau, og dermed var det et attraktivt tidspunkt at købe op på.

Ambitionen var dengang, at fonden skulle levere et årligt afkast på 6 pct., og ideen fik stor opbakning fra bestyrelsen i AP Pension, hvoraf mange enten selv er landmænd eller har tætte bånd til landbruget.

Sagen kort

I 2013 stiftede AP Pensions investeringsfonden Dansk Farmland. Fonden opkøbte i en årrække landbrugsejendomme og jord for 600 mio. kr. og indsatte forpagtere til at drive dem.

Ambitionen var dengang, at fonden skulle levere et årligt afkast på 6 pct. Men afkastet har på ingen måde kunnet leve op til forventningerne, og frem til 2020 har det gennemsnitlige årligt afkast været på 3,5 pct.

Flere af bedrifterne kører med negativ egenkapital, og et af datterselskaberne, der huser en af bedrifterne, er under afvikling.

AP Pension kalder afkastet o.k., mens pensionsekspert kalder fonden en tidsrøver for AP Pension og mener, at satsningen mest af alt ligner en redningsaktion for pressede landmænd.

I de efterfølgende år opkøbte fonden 12 landbrugsejendomme og landbrugsjord, som er blevet lejet ud til landmænd, der står for driften. Aftalen med landmændene er, at de efter 10 år kan overtage bedriften til en aftalt købspris plus prisstigningen på jorden i perioden.

Men 8 år senere må AP Pension sande, at afkastet på ingen måde kan leve op til forventningen. Fonden har i gennemsnit leveret et årligt afkast på godt 3,5 pct. Og senest har en af forpagterne kastet håndklædet i ringen, og 5 af 11 bedrifter kører i dag med negativ egenkapital.

”Forholdene taget i betragtning er afkastet o.k. Selvfølgelig er det under det, vi oprindelig havde forventet, men det er mange år siden, at vi startede det op,” siger Peter Olsson, administrerende direktør i AP Ejendomme.

”Det er ikke en katastrofe. Det er under, hvad vi havde forventet, men hvis man tager i betragtning, at branchen har været igennem noget af det mest turbulente, så synes vi, at det er o.k. klaret,” siger han.

Bedrift under afvikling

Turbulensen har undervejs fået flere forpagtere til at erklære sig selv konkurs, og aktuelt er et af datterselskaberne, der huser en af bedrifterne, under Dansk Farmland under likvidation.

Fonden forventer, at afviklingen af datterselskabet vil ske uden tab, men sagen illustrerer de svære betingelser, som mange landmænd kæmper med. Afviklingen sker ifølge regnskabet i løbet af i år.

AP Pension har ellers tidligere brystet sig af, at forretningsmodellen for fonden ikke er forpagterafhængig. Modellen skulle sikre, at fondens forvaltere i Agrofond hurtigt kunne udskifte en forpagter, hvis vedkommende kom i problemer.

Landmændenes udfordringer har undervejs tvunget AP Pension til at sænke den såkaldte forpagtningsafgift, som landmændene skal betale. Oprindelig skulle en forpagter betale en årlig afgift på 5,2 pct. af investeringen i jorden og 6,5 pct. på bygninger. Men satserne er sidenhen blevet sat ned. AP Pension ønsker dog ikke at oplyse, hvor meget de er sat ned, men oplyser, at det er sket, så det fortsat var økonomisk ’bæredygtigt’ for forpagterne.

Lyspunkterne i fonden er til at overse, men især en af bedrifterne skiller sig positivt ud. Det drejer sig om en kyllingeopdrætter i Nordjylland, som samtidig leverer bæredygtige energiløsninger til landbrug og industri.

I sidste års regnskab for fondens datterselskab, som ejer bedriften, er værdien af bedriften mere end fordoblet fra 60,1 mio. kr. til 128,6 mio. kr.

Den eksplosive vækst i værdiansættelsen hænger sammen med nogle nye værdiansættelsesprincipper fra Finanstilsynet. Tidligere skulle bedrifterne værdiansættes efter, hvad de kunne sælges til her og nu i fri handel, men nu indgår også forpagtningsaftaler og cashflow i værdiansættelsen, og det er forklaringen på fordoblingen af værdien af den nordjyske kyllingeopdrætter, fortæller administrerende direktør i AP Ejendomme Peter Olsson.

Ekspert: En tidsrøver for AP

Jørgen Svendsen fra AFPR, der er en af landets førende pensionseksperter, vurderer, at afkastet i Dansk Farmland har været på den beskedne side – især hvis man sammenligner med afkastet på andre alternativer i samme periode.

”Umiddelbart er det en tidsrøverfond for AP Pension. Afkastet er ikke prangende, og dertil kommer, at de har brugt ualmindelig mange ressourcer og bekymringer med at få etableret fonden,” siger Jørgen Svendsen.

Set med investeringsbriller mener Jørgen Svendsen ikke, at landbrugsfonden gavner AP Pensions kunder, som hovedsagelig er involveret i landbruget til daglig.

”De er jo allerede 100 pct. eksponeret via deres job og virksomheder i landbruget, og dermed havde det været fornuftigt, om deres pensionsopsparing var placeret i en anden sektor. Men det kan også ses som en redningsaktion af arbejdspladser, og de fleste vil jo hellere have et arbejde i landbruget via AP’s investeringer, end at sektoren lukker endnu mere ned på grund af udfordrende rentabilitet,” siger han.

Samtidig undrer det Jørgen Svendsen, at AP Pension med sin dybe indsigt og rødder i landbruget ikke har kunnet leveret et højere afkast.

”På papiret burde AP-bestyrelsen jo vide mere om landbrugssektoren end andre investorer og dermed i teorien være bedre til at finde de bedste aktiver. Men set på resultatet ligner det mest af alt redningsaktioner. Og det er jo et meget sympatisk træk. Men det er også lidt unfair over for de almindelige pensionskunder, som AP Pension har fra andre sektorer end landbrug, at der substitueres,” siger han.

Banker er bremseklods

Trods de skuffende afkast har AP Pension tidligere afsat yderligere 700 mio. kr. til at investere i flere landbrug. Men pengene er endnu ikke sendt på arbejde, og sidste opkøb i fonden skete i 2016.

Ifølge Peter Olsson er det imidlertid ikke et udtryk for, at AP Pension har mistet interessen, men derimod en konsekvens af, at mange landmænd har svært ved at få driftsfinansiering fra bankerne.

”Vi har ikke købt meget ind de seneste år. Det svære for mange forpagtere er at få driftsfinansiering, og det har været ekstremt svært for mange forpagtere. Det har lagt en dæmper på nye investeringer,” siger Peter Olsson.

Så det er årsagen til, at I ikke har købt nogen bedrifter de seneste år?

”Ja, det er det faktisk.”

Så hvis bankerne er villige, så er I også?

”Hvis der var forpagtere, der kunne få driftsfinansiering, så var der nok ting, der kunne have lykkedes. Men bankerne har også deres eksponeringsfordeling, og mange banker har nok sagt, at de ønsker at have en fornuftig eksponering mod landbruget,” siger Peter Olsson.

Læs mere

Fiasko for omstridt milliardfond  

Afsløring: Pensionskasse investerede tungt i kapitalfonde trods intern modstand 

Nordiske kapitalfonde får baghjul på afkast  

M&A-marked: Her er de varmeste salgskandidater

Storbank dropper dansk corporate finance

Kapitalfondes væksthåb presset på pengejagt

PFA risikerer kæmpe nedskrivning på giftigt udlån