;
carlsbergbyen

Inside story

Frygten vokser for nyt fald i boligpriser

Den seneste tids fortsatte vækst i boligpriserne begynder at tænde gule lamper både i Finanstilsynet, i sektoren og blandt eksperter. Der kan være nye indgreb på vej – onsdag fremlægger Nationalbanken udsigterne for dansk økonomi, hvor vi formentlig får mere klarhed.

Det kraftigt faldende udbud på boligmarkedet har igen sendt priserne på himmelflugt, og nu rapporterer Boligsiden om tocifrede vækstrater for ejerlejligheder på 11,7 pct., sommerhuse med 12,7 pct. og villaer og rækkehuse på lidt under 10 pct. i forhold til for et år siden.

Det går nu så stærkt, at flere aktører så småt begynder at hæve det gule advarselsflag, i forhold til om der igen kommer en tid, hvor priserne falder.

I Finanstilsynet observerer vicedirektør Kristian Vie Madsen udviklingen i boligpriserne med stigende bekymring:

”Vi ved, at renteniveauet er ekstremt lavt, og der er erfaringsmæssigt sammenhæng mellem renten og boligpriserne. Uanset om der er en boligboble eller ej, så er der en risiko for faldende boligpriser ved en pludselig kraftig stigning i renten. Det er vores rolle, at vi skal hjælpe kreditinstitutter og deres kunder. De skal berede sig på, at der er den risiko, og kunne håndtere det, så de ikke kommer i problemer.”

Boligmarkedet på rekordkurs

Under corona har boligsalget sat den ene rekord efter den anden, og den høje aktivitet smitter af på priserne.

”Mens coronavirus nu i et år har lagt store dele af samfundet ned, er boligpriserne skudt i vejret. Vi ser tocifrede prisstigninger for to af tre boligtyper. Det var der ingen af os, der havde forventet for et år siden. Men tusindvis af boligkøbere har haft ekstra tid til at overveje deres boligsituation under nedlukningen, og rigtig mange af dem har handlet på deres ønsker,” siger Birgit Daetz, kommunikationsdirektør hos Boligsiden.

De gennemsnitlige salgspriser for ejerlejligheder er steget med 11,7 procent. Sommerhusene er i gennemsnit 12,7 procent dyrere end for et år siden, og villaer og rækkehuse sælges til 9,2 procent mere end i februar sidste år.
For alle tre boligtyper gælder det, at salgspriserne ikke har været højere på noget andet tidspunkt siden 2010, hvor Boligsiden begyndte at føre statistik over boligpriserne.

Tilsynet vil ikke afvise yderligere stramninger

De seneste år har myndighederne, herunder Finanstilsynet, strammet op for at sikre robustheden af låntagerne i lyset den hastigt opadgående prisudvikling for ejendomme i vækstområderne defineret som København og Århus. Her har en bred palet af krav til gearing af boligejernes indkomst, rådighedsbeløb, krav til udbetaling og pres for at vælge såkaldt sikre lån med afdrag og en 30-årig fast rente lagt et loft over, hvor store lån kunderne kan få, og har dermed gjort det sværere at købe for dyre boliger.

Kristian Vie Madsen vil ikke afvise, at der kan komme yderligere krav, hvis udviklingen fortsætter.

”Vi holder løbende øje med, hvad er der af udviklingstræk, hvordan det går med belåningsgrader og sammensætning af finansieringsformer og så videre. Vi ser på, om der er lommer, der udvikler sig. Et eksempel på disse lommer er vækstområderne, som har haft en udvikling, der markant har adskilt sig fra resten af boligmarkedet. Her kom der så også nogle krav om en højere grad af forsigtighed for dem, som vil optage ny gæld, og som ikke har en formue i forvejen. Det og opstramningen af god skik-reglerne har virket, og der har været et aftagende antal af boligejere med meget høj gæld og meget risikable låneformer.”

Ifølge Kristian Vie Madsen er det selvsagt et problem, hvis boligejere med en svag økonomi og dårlig timing bliver ramt af kraftige prisfald på boligmarkedet, så de bliver insolvente med de ulemper og problemer, det indebærer. Det så vi under finanskrisen.

”Lige nu ser vi, at den generelle gældsætning er mere faldende end stigende. Det skyldes, at man nedbringer bankgæld lige så hurtigt, som man får mere realkredit. På den helt store klinge er det positivt. Men vi er opmærksomme på, om noget er skævt fordelt – også i forhold til om nogle boligejere gældsætter sig tungt i en tid, hvor der kan være risiko for fald i boligpriserne,” lyder det fra Kristian Vie Madsen.

Det centrale er jo netop, om boligpriserne får gældsætningen til at stige. Ser man på bankernes udlån isoleret og for hele landet, så er gældsætningen mere faldende end stigende.

Bankdirektør begynder også at rynke brynene

Set fra bankernes side af bordet, er man ikke længere så utilfreds med, at myndighederne har strammet kraftigt op for långivningen over for private i de store byer. For også her ser man med stigende bekymring på de hastigt stigende priser.

”Kvadratmeterprisen er kommet vel højt op i nogle områder. Det skyldes, at udbuddet jo er så lavt lige nu. Vi kan se, at der er mange kunder, der gerne vil noget, og vi sørger for at få pakket deres økonomi, så de ikke sætter sig for hårdt. Jeg hører til dem, der mente, at myndighedernes vækstvejledning var for stram i starten. Nu må vi sige, at de har haft en heldig hånd,” siger ordførende direktør fra Arbejdernes Landsbank, Gert Jonassen, som oplever, at det hører til sjældenhederne med en gearet indkomst på 7-9 gange i forhold til årlig indtægt, hvilket var almindelig før finanskrisen.

Ifølge Gert Jonassen er det ikke realistisk, at de stigende boligpriser bremser op på denne side af sommerferien, hvorefter der kommer mere klarhed om corona. Desuden kan de mange nyopførte boligprojekter i Vanløse, Nordhavn, Carlsberg-byen, Sydhavn og andre steder øge udbuddet og måske presse priserne:

”Det er også min vurdering, at priserne skal ned igen, og den prisjustering vil komme, når udbuddet kommer op, den vil nok være på 3-5 pct. og så tage toppen af det, som priserne er steget for meget.”

Den store elefant i rummet er dog konsekvenserne for bolig- og ikke mindst aktiemarkedet, hvis renten stiger kraftigt. Men det er Gert Jonassen endnu ikke så bange for:

”Der er så stor en pengerigelighed i samfundet nu, at jeg ikke ser det som sandsynligt, at der kommer en rentestigning i flere år, og jeg ser heller ikke, at stigende arbejdsløshed vil lægge pres på markedet. I stedet er det en lidt mærkelig tid, hvor man nærmest skal have en million kroner for overhovedet at komme ind på boligmarkedet – vi bytter friværdier.”

Ekspert: Priserne kan fortsætte op noget tid endnu

Også den erfarne ekspert og analytiker af boligmarkedet over et langsigtet perspektiv Curt Liliegreen fra Boligøkonomisk Videnscenter under Realdania ser risiko for faldende boligpriser. Men der kan sagtens gå en længere periode med stigende priser, før det begynder at ske.

Curt Liliegreen forventer nemlig, at den nuværende høje stigningstakt på cirka 10 pct. om året kan fortsætte i første halvår 2021. Men priserne vil ikke blive ved med at stige som nu, når pandemien ebber ud:

”Efter første halvår håber og forventer jeg, at stigningstakten aftager, så vi f.eks. ser stigninger på 5 pct. i andet halvår og ind i 2022. Men udviklingen er så usikker, så der kan sagtens komme et kvartal eller to, hvor stigningstakten bliver endnu lavere eller endog negativ. Jo mere priserne stiger nu, desto større chance er der, tror jeg, for at vi får et fald senere, men jeg tror ikke, at det fald bliver voldsomt.”

Det er især det københavnske boligmarked, der mærker tendensen med stigende priser. Det skyldes, at der kun er en lille del af boligmassen i hovedstaden, som er ejerboliger. Resten er andelsboliger og lejeboliger, og det har stor betydning for, hvordan markedet udvikler sig.

”De boligprisstigninger, vi ser nu, er ret små i et historisk perspektiv, hvor der har været langt højere prisstigninger. København har trods let udflytning den højeste befolkningstilvækst for nogen dansk kommune pga. et stort fødselsoverskud og en positiv nettoindvandring. Der er brug for en debat om, hvordan vi skaber flere boliger i hovedstaden, så vi undgår de her store udsving pga. udbud og efterspørgsel,” siger Curt Liliegreen.

Curt Liliegreen ser ikke det store behov for at gennemføre ny regulering mod boligejere for at dæmpe prisfesten, selv om det sikkert vil blive et tema, når Nationalbanken fremlægger sine udsigter for dansk økonomi onsdag og Det Systemiske Risikoråd med nationalbankdirektør Lars Rohde for enden af bordet holder møde den 22. marts.

”Selvfølgelig bliver det nødvendigt at sende signaler om, at boligpriserne ikke skal stige så meget, men det er et tungtvejende argument, at de har brug for at få stimuleret økonomien, så vil det jo have stik modsat effekt, hvis de begynder at stramme lånemulighederne. Så det kan jeg ikke forestille mig,” siger Curt Liliegreen.

Læs mere

Genopstanden matadors storsats på hoteller fanget i coronakrise

Hvem stopper Nykredits dominans på boliglån?

Bankdirektører advarer om konkursbølge: Som en ballon, der brister

Barsk slagsmål om konkurser i gang: Minister advarer banker

Sydbanks store kampagne blokeret. Finanssektoren er i en kattepine

Nykredit opsiger storstilet aftale med Totalkredit-banker

Konfliktfyldt formandsvalg truer med at flå Finans Danmark fra hinanden

Rivegilde om formandsposten i Finans Danmark 

Milliardstore tilbageførsler kan forgylde banker og investorer næste år

Storbank strammer skruen om kriseramte Joe & The Juice