En række pengestærke udenlandske investorer har gennem de senere år investeret milliarder i det danske ejendomsmarked, men afkastet har indtil videre været yderst begrænset.
Det er blandt andet den amerikanske finansgigant Blackstone, hvis massive opkøb af boligejendomme i og omkring København er blevet hårdt ramt af stigende renter og faldende priser. Men også kollegerne i Goldman Sachs ser ud til at have lange udsigter til et hæderligt afkast på deres store prestigebyggeri i Rødovre.
I slutningen af 2019 overtog Goldman Sachs udviklingen af det store projekt Rødovre Port fra den danske udvikler Gefion, der var meget tæt på at komme i problemer med det ambitiøse byggeri.
Indtil da havde Gefion brugt op imod 300 millioner kroner på udviklingen af det store lejlighedskompleks vest for København, men man havde hårdt brug for, at der kom en finansiel partner på banen, der kunne overtage de resterende forpligtelser. Og her stod Goldman Sachs klar.
Siden er byggeriet gjort færdigt, og den finansielle gigant har nu hyret mæglerhuset Colliers til at finde en køber til de tre tårne, der ud over omkring 1.000 beboere også rummer 4.000 kvadratmeter butikker og erhverv.
Trods længere tids jagt efter en køber ser meget dog nu ud til, at et potentielt salg af det store byggeri er strandet. InsideBusiness erfarer således, at en interesseret køber efter længere tids forhandlinger nu er tæt på at stikke halen mellem benene, fordi man fra de bagvedliggende investorer, der i sidste ende skal finansiere handlen, ikke har appetit på at investere til de aktuelle priser.
Goldman Sachs har i egne bøger bogført projektet til omkring 1,2 milliarder kroner, og med en gæld på over 900 millioner kroner er der ikke meget albuerum til at sænke prisen yderligere.
Amerikanernes aktuelle prisforventninger betyder, at afkastkravet ved de nuværende forhandlinger er på lige under 5 procent. Det ender sandsynligvis med at blive stopklods for salgsplanerne, medmindre Goldman Sachs vil sænke prisen yderligere. Det vil sætte amerikanernes i forvejen noget sparsomme afkast på projektet under yderligere pres.
Mens flere investorer peger på selve lejlighedsbyggeriet som et ganske fint projekt, understreger andre investorer, at man især er bekymret for de mange kvadratmeter i Rødovre Port, der er øremærket til erhvervslejemål, blandt andet butikker.
Især i øjeblikket er de fleste investorers appetit på især detail dalende, og det gør ikke investeringscasen lettere, at der få hundrede meter fra Goldman Sachs og Gefions projekt ligger et af landets største og mest veldrevne indkøbscentre.
Blackstone under pres
Den finansielle sværvægter er langtfra den eneste udenlandske investor, der er søgt mod Danmark og især København i årenes løb, hvor markedspriserne udelukkende gik opad.
Også kollegerne i Blackstone har som tidligere beskrevet i InsideBusiness brændt fingrene på en enorm boligportefølje, hvor man tidligere måtte ud i en noget udfordrende refinansiering.
Her blev porteføljen værdisæt noget lavere, end man havde sat næsen op efter, hvorfor man ud over de gængse realkreditlån og Jyske Realkredit og Realkredit Danmark måtte optage et betydeligt lån hos danske Viga Real Estate til en rente på omkring 10 procent.
Alene i 2022 og 2023 har de ejendomme givet Blackstone et dundrende underskud før skat på over 1 milliard kroner, og med de senere års stigende renter kombineret med begrænset efterspørgsel har det også lagt et låg på de kvadratmeterpriser, der i årene frem mod 2022 steg voldsomt.
Ved udgangen af sidste år havde amerikanernes danske boliger en bogført værdi på omkring 8 milliarder kroner, og dermed er der selv i Blackstone-regi tale om en ganske betydelig investering, hvor udsigten til et lunkent afkast kan påvirke det samlede afkast.
Dog hæfter flere investorer sig ved, at Blackstone historisk har været garant for stærke afkast på ejendomsmarkedet også i Europa. Derfor var man senest i foråret også i stand til at hente over 50 millioner kroner til sin syvende fond i rækken, der skal opkøbe mursten i Norden og andre lande, herunder Tyskland og Storbritannien.
Fik forlænget lån
Ligesom Blackstone og Goldman Sachs ser også den erfarne amerikanske storinvestor Hines ud til at have læst det danske marked skævt.
Fra 2015 og frem har man således opbygget en stor portefølje i hjertet af København, der blandt andet rummer hotellets 25 Hours Hotel.
Den portefølje rummer ifølge seneste regnskab ejendomme for knap 1,8 milliarder kroner efter en betydelig nedskrivning på over 200 millioner kroner.
Ud over at Hines selv har lånt over 1 milliard kroner til porteføljen, har man ligeledes en rentebærende gæld på over 900 millioner kroner. Den gæld stod storbanken Nordea tidligere for, men i forbindelse med en omfattende refinansiering i foråret fik man med hjælp fra advokathuset Plesner forlænget sine lån takket være en ny aftale med mæglergiganten CBRE’s låneforretning.
