;
Det er blevet næsten umuligt at sælge projektlejligheder efter et tiltag, der begrænser danskernes mulighed for at låne penge i forhold til indkomstens størrelse. I stedet køber ejendomsselskaber og udenlandske investorer lejlighederne og lejer dem ud til danskerne. Selskaberne er ikke underlagt samme gearingskrav som almindelige danskere.

Foto: PR

Redaktørens analyse

Har regeringen og Nationalbanken smadret boligmarkedet?

Mange danskere får sværere ved at købe egen bolig og bliver fattigere livet igennem som følge af nationalbankdirektør Lars Rohdes ønske om at gå med livrem og seler på realkreditmarkedet. Regeringen er medskyldig i det gigantiske generationstyveri.

I disse dage er vi vidne til en markant tilbagegang på boligmarkedet. Prisstigninger er erstattet med prisfald, handelsaktiviteten bremser op, og det store spørgsmål er, hvor slemt det bliver denne gang – og om det ender med at sætte privatforbruget og den danske økonomi i stå.

Endnu er det svært at sætte præcise tal på, hvor kraftig tilbagegangen er. Spørger man de officielle kilder, tales der om et behersket tilbageslag. Spørger man uofficielt de dygtige økonomer, hedder tilbagegangen mellem 10 og 20 procent på lejlighedsmarkedet i de store byer. Meget handler om psykologi. Derfor har ingen i finanssektoren interesse i at tale en krisestemning op.

Andre tegn er langt mere alvorlige. De seneste tal fra Finans Danmark for låneaktiviteten er de lødigste, og de taler om en tilbagegang for ejerskifter af ejerboliger og fritidshuse fra 6.730 til 5.884 fra november 2017 til november 2018. Vi har endnu til gode at se, hvordan tilbagegangen sætter sig i priserne, og om der et halvt års tid har været tale om vigende boligpriser.

Men uofficielt er der blandt bankerne en krig i gang for at tiltrække sig kreditværdige kunder i forbindelse med boligkøb. Det betyder, at flere store banker ser arrigt på mindre og ekspansionslystne bankers mere liberale syn på de nye låneregler. Man skal bare se på de seneste påbud fra Finanstilsynet for at forstå, hvilken kamp der foregår. Og der er næppe tvivl om, at Nykredit, Nordea Kredit, Jyske Bank/BRFkredit og Danske Banks Realkredit Danmark gerne låner flere penge ud, hvis de ellers måtte.

Danske Bank på den mørkerøde liste

Især Danske Bank var overraskende nok på den mørkerøde liste i en redegørelse fra september. Heraf fremgik det, at 39 procent af bankens bevillinger ikke levede op til vækstvejledningen, og at den primære afvigelse var, at en væsentlig del af kunderne have en høj gældsfaktor uden en tilpas stor formue.

Andre saftige detaljer var, at Danske Bank havde bevilget afdragsfrihed i mere end 80 procent af sagerne, og at den gennemsnitlige afdragsfri periode var den længste blandt de undersøgte banker.

Desuagtet Danske Banks kreditpolitik står det klart, at stramningerne ikke kommer fra bankernes kreditpolitik, men fra myndighedernes krav. For renten er fortsat rekordlav og ledigheden lille. Så opbremsningen handler først og fremmest om en ændring af muligheden for at låne penge, såkaldt begrænsning af risikable låntyper ved høj gældsætning, som blev orkestreret af embedsmandsorganet Systemisk Risikoråd med nationalbankdirektør Lars Rohde for enden af bordet i marts sidste år.

Efter en vis armlægning med sektoren og advarsler fra eksempelvis Nordea Kredit gled reglerne igennem systemet med den konsekvens, at det er blevet meget sværere at få et billigt variabelt forrentet boliglån for boligejere, der ønsker at købe en bolig til mere end 3,5-4 gange indkomsten. Selv om reglerne ret upåagtet gled gennem tidligere erhvervsminister Brian Mikkelsens hænder, er der tale et gigantisk generationstyveri. For hvem skal nu bestemme, om et 30-årigt fastforrentet lån nu også er bedre og mindre risikabelt end et F3-lån med mulighed for en meget lavere ydelse, højere afdrag eller afdragsfrihed kombineret med højere afdrag på anden gæld?

Tåbelige regler rammer markedet hårdt

Vi ser allerede nu, hvor tåbelige konsekvenserne af regelsættet er. Det står således klart, at det er blevet næsten umuligt at sælge nyopførte projektlejligheder i København, Aarhus og Aalborg. I stedet vælger projektmagerne typisk at sælge deres projekter til investorer og ejendomsselskaber – ofte med rod i udlandet.

Projektudviklerne er typisk ret pressede i disse dage, fordi de havde regnet med at kunne sælge, helt frem til at boligerne stod færdige for at få den sidste prisstigning med. Nu ender det i stedet med, at køberne er virksomheder, der lejer nye lejligheder ud til høje priser til de selvsamme personer, der ellers ville have købt boligerne, hvis de kunne få lov af banken/realkreditselskabet.

Lige så paradoksalt er det, at de nye ejere af lejlighederne er selskaber, der ikke skal leve op til et særligt krav om gearing i realkreditten. Nationalbanken og regeringen har altså hånd i hånd stort set ubemærket franarret tusindvis af danskere muligheden for at eje en attråværdig bolig. Enhver med blot noget kendskab til privatøkonomi ved, at det ikke er en god forretning at bo til leje i længden. Slet ikke, når renterne er så lave som i dag.

Andre konsekvenser er, at salget af ældre lejligheder i de store byer også er gået i stå, hvorved køberne til huse i forstæderne bliver borte, hvilket igen rammer markedet, som går i en nedadgående spiral. Ligesom det da også kunne relevant at spørge nationalbankdirektøren, om det for eksempel er rimeligt, at personer med særeje kun kan indregne egen indtægt i gearingsgraden, selv om der bor et par i ejerboligen.

Men der er måske lidt for langt fra et mødelokale med topembedsmænd i Systemisk Risikoråd i Nationalbanken, hvor flere har privatchauffør og snesevis af år på boligmarkedet, til den økonomiske situation for eksempelvis et par bestående af en folkeskolelærer og en sygeplejerske, der fratages muligheden for at eje en passende bolig.

Frygt for sammenbrud på realkreditmarkedet

Der er ingen tvivl om Lars Rohdes begrundelse for at gå så hårdt efter realkreditmarkedet. Et sammenbrud for det danske marked for realkreditobligationer, der i disse dage er en populær eksportvare til Japan, kan blive ødelæggende for dansk økonomi. Så sent som til Finans Danmarks årsmøde i begyndelsen af december gentog Rohde ønsket om nye kapitalkrav til realkreditten med begrundelsen, at han ønsker at sove godt om natten. Men i årevis har sektoren arbejdet for at nedbringe antallet af lån med kort tid mellem rentetilpasningerne og har hævet bidragssatserne på dem. Så man kan rimelighed sige, at problemet for længst er adresseret.

Det store spørgsmål er, hvornår nogen politikere vågner op og begynder at forholde sig til den skade, som Rohdes tiltag har betydet for danskeres mulighed for at købe egen bolig.

Ender regeringen med Lars Løkke Rasmussen i spidsen med at tabe det forestående folketingsvalg delvist som følge af de nye regler for kreditgivning, er det ganske velfortjent. For det er om noget antiliberalt at fratage tusindvis af danskere muligheden for at købe en passende bolig.

LÆS OGSÅ

Banker risikerer store tab på kapitalfondes kriseramte selskaber

Udrensningen fortsætter i den finansielle sektor. Hvem bliver næste offer?

Halvdelen af banktopcheferne ville dumpe på nye egnethedskrav

Har DI-boss snigløbet Danske Bank?

Danske Banks formandshåb i modvind 

Investorer presser Danske Bank til omfattende oprydning 

Rivegilde på CBS: Rektor dropper Danske Bank bag om bestyrelsen

Her er topchef-kandidaterne til Danske Bank

Handlingslammet Danske Bank-formand. Hvidvasksagen vil hærge længe endnu

De lange knives nat i Danske Bank. Har formanden fejlet?