Gefion Web

Inside story

Dramatisk opgør i ejendomsbranchen

Et drama udspiller sig netop nu bag kulisserne i den danske ejendomsbranche, hvor den fremadstormende udvikler Gefion netop har børsnoteret en obligation på baggrund af en mæglervurdering fra sin nære samarbejdspartner CBRE, som dog ikke mener vurderingen kan bruges i en sammenhæng.

Den fremadstormende ejendomsudvikler Gefion risikerer at få alvorlige problemer i forhold til både investorer og myndigheder 

Den danske ejendomsaktør har med hjælp fra den norske bank Pareto for ganske nylig børsnoteret en højrenteobligation på 240 millioner kroner på børsen i både København og Frankfurt, som skal være med til at finansiere et ambitiøst byggeprojekt på St. Kongensgade i hjertet af København. 

Imidlertid indeholder det registreringsdokument, der danner rammen for noteringen, en helt central vurdering af projektet fra den internationale ejendomsmægler CBRE, der ifølge mæglerhuset selv slet ikke er brugbar. 

I dokumentet kan Gefions investorer ellers læse, at den velrenommerede mægler havde vurderet Gefions byggeprojekt, både ud fra bygningernes nuværende værdi, samt den værdi, som CBRE tillægger det færdige projekt. 

Her fremgår det, at det ufærdige projekt p.t. har en værdi på 135 millioner kroner, mens det nøglefærdige byggeri vil kunne sælges for lidt over 290 millioner kroner. 

Det helt store problem er imidlertid, at CBRE ganske vist foretog en vurdering af Gefions byggeri i St. Kongensgade tidligere på året, men i den vurdering fremgår det klart og tydeligt, at den ikke senerehen må bruges i forbindelse med refinansiering af lån, hvilket altså er præcis det, Gefion nu har gjort via sin børsnotering af obligationen. 

InsideBusiness erfarer, at den penible situation derfor har medført et anstrengt forhold mellem de to samarbejdspartnere. CBRE har gjort Gefion opmærksom på, at man mener, der er blevet begået en klar fejl, og at det er ejendomsaktøren, der står med ansvaret for at informere omverdenen om det. 

Det er imidlertid ikke sket endnu, og de to aktører har på det senere holdt møder hos blandt andre advokathuset Bruun Hjejle, hvor CBRE har gjort det soleklart, at man anser dette for at være en meget alvorlig sag. 

For CBRE er problemet nemlig, at den internationale mægler nu står i en situation, hvor de Gefion-investorer, der har købt sig ind i den relativt risikable obligation, nu kan stille mæglerhuset til ansvar for den vurdering, der står nedfældet i dokumentet. 

Netop derfor har CBRE været klar i mælet om, at man mener, at Gefion bærer ansvaret for at anvende vurderingen, da man anser sig selv som den forurettede part og på ingen måde vil risikere et opgør med vrede investorer. 

Direktør i Gefion Thomas W. Færch skriver i en mail til InsideBusiness, at han bestemt mener, den vurdering selskabet har anvendt er brugbar, og henviser til, at mæglerhuset ifølge ham kan have misforstået noget.

“Men jeg kan bekræfte at CBRE også tidligere havde misforstået faktum og troede at der var tale om at deres vurderingsrapport havde indgået i et børsprospekt eller på anden måde var blevet gjort tilgængelig for offentligheden, hvilket ikke er tilfældet. Den misforståelse er for længst afklaret med CBRE,” skriver han.

CBRE er ikke vendt tilbage på InsideBusiness’ henvendelser. 

Juraprofessor ved Københavns Universitet Jesper Lau, der er en af landets førende eksperter inden for børsret, peger på, at det generelt er op til den udstedende virksomhed at oplyse markedet, så snart man bliver opmærksom på eventuelle afvigelser. 

”Hvis man opdager, er der står ting i et prospekt eller centrale dokumenter, der ikke er korrekt eller retvisende, har man som selskab pligt til at oplyse markedet om det. Alt efter hvor alvorlig fejlen er, kan investorerne vælge at gøre et ansvar gældende, men det er essentielt, at selskabet loyalt oplyser markedet om forholdet, så snart man bliver opmærksom på det,” forklarer han. 

Sagen kort

Den danske ejendomsudvikler Gefion solgte i begyndelsen af oktober obligationer for 240 millioner kroner på børsen i København og Frankfurt.

Pengene fra noteringen skal både bruges til refinansiering af lån samt at finansiere et ambitiøst byggeprojekt i hjertet af København.

Et helt centralt element i prospektet fra Gefions i forbindelse med børsnoteringen er en vurdering fra det internationale mæglerhus CBRE.

Det helt store problem er, at vurderingen fra CBRE slet ikke må anvendes til det formål, hvorfor mæglerhuset nu har fralagt sig ethvert ansvar og har krævet, at Gefion tager ansvaret for miseren.

Et tæt parløb 

Når sagen ydermere er problematisk, skyldes det, at netop Gefion og CBRE gennem længere tid har haft et tæt samarbejde. Det er således CBRE, der som InsideBusiness tidligere har afsløret, har været rundt til stort set samtlige ejendomsinvestorer i København i forsøget på at afsætte Gefions projekt Rødovre Port, der har udviklet sig til en finansiel hæmsko for den danske developer. 

Efter flere forgæves forsøg på at afhænde projektet og dermed slippe ud af en potentielt truende økonomisk situation har Gefion med hjælp fra CBRE nu fået lokket amerikanske Goldman Sachs til bordet. Der mangler således kun et par detaljer, før den gigantiske Wall Street-bank kan overtage det store byggeprojekt vest for København. I de forhandlinger spiller CBRE en nøglerolle, og det er således også mæglerhusets direktør, Per Weinreich, samt forvaltningsdirektør Mette Pii, der for nylig blev indsat i direktionen i det nystiftede selskab GS Saphire Holding, der ejes af netop Goldman Sachs, som er tiltænkt formelt at skulle stå for opkøbet af Gefions projekt i Rødovre. 

Imidlertid har striden omkring Gefions prospekt sat forholdet mellem de to ellers så nære samarbejdspartnere noget på prøve, især fordi CBRE qua sit amerikanske ophav for alt i verden ønsker orden i penalhuset og på ingen måde ønsker at stå i en situation, hvor man risikerer at få et sagsanlæg på halsen. 

Vigtige samarbejdspartnere 

Gefion har gennem de senere år været en af de absolut mest aktive spillere i ejendomsbranchen, hvor de har slået deres navn fast som en af de mest aktive udviklere herhjemme. 

Gefions måde at finansiere sig på har dog flere gange fået kilder i branchen til at betegne selskabet og den forretningsmodel som forholdsvis risikabel, da man ofte optager dyre lån, når de store byggerier skal finansieres.  

Tidligere har Gefion blandt andet lånt penge af pensionskassen PKA samt den nordsjællandske forvalter Artha, hvis kunder i begge tilfælde ser ud til at høste et solidt afkast på at låne penge til den ekspansive ejendomsudvikler. 

Udfordringen for Gefion har været, at der fra investorernes side på det seneste har været en ganske markant bevægelse væk fra de mere risikobetonede investeringer, som Gefions projekter ofte tilhører, og over mod mere sikre aktiver.  

Derfor har flere store aktører takket pænt nej til at overtage det store projekt Rødovre Port, der ifølge mange af de potentielle købere rummer for stor økonomisk risiko, til at man tør købe sig ind i projektet i en tid, hvor ejendomsmarkedet er steget ganske markant flere år i streg. 

I PKA har man da også taget sine forholdsregler i forhold til det lån på i alt 865 millioner kronersom man har ydet til Gefions store projekt på Amager Strandvej, hvor der skal opføres omkring 40.000 kvadratmeter boliger. 

Her kan pensionskassen ud over de løbende renter således glæde sig over, at man har ret til at overtage projektet, hvis det ikke lykkes at få det solgt, samtidig med at man kan skærme projektet mod andre kreditorer. 

Ingen af parterne har reageret på InsideBusiness henvendelser for en kommentar.  

 

LÆS OGSÅ

Revisionskæmpe sætter hovedkvarter til salg

Hurtigtvoksende ejendomsaktør kæmper for at sælge dyrt projekt 

Kapitalfonde i tovtrækkeri om dansk ejendomskæmpe

Frisk medvind til minoritetsaktionærer i opgør om gearet ejendomskoncern

Usikkerheden stiger for ejendomsinvestorer

Ejendomsudviklere dropper salg til private

Her er kritisk punkt for kontroversiel boligaktør