Gefion Web

Inside story

Hurtigtvoksende ejendomsaktør kæmper for at sælge dyrt projekt 

Gefion Group har gennem de senere år gjort sig bemærket som en af de mere risikovillige aktører på det danske ejendomsmarked. Nu forsøger koncernen i al hemmelighed at skille sig af med et af sine mest ambitiøse projekter, der indtil videre har kostet over 300 millioner kroner, men flere købere har takket nej. 

Den hastigt voksende ejendomskoncern Gefion Group har gennem de senere år været en af de mest aktive ejendomsudviklere i København. 

Takket være en model, hvor man finansierer sine projekter via ejendomsobligationer, har gruppen med den tidligere advokat Thomas Færch i spidsen opført en række ambitiøse projekter med ganske pæn succes. 

Iagttagere og aktører i branchen har dog med jævne mellemrum udtrykt bekymring over Gefions forretningsmodel, der må betegnes som risikovillig. Indtil videre er det imidlertid gået godt, men de mange udviklingsprojekter trækker med jævne mellemrum store veksler på gruppens finanser. 

Et af Gefions absolut største projekter er det såkaldte Rødovre Port, hvor man er i gang med at opføre 3 højhuse på i alt 37.5000 kvadratmeter, hvoraf hovedparten udlægges til boliger. 

Noget tyder imidlertid på, at Gefion ikke længere er helt så tryg ved det ambitiøse projekt. 

InsideBusiness erfarer således fra en række velinformerede kilder, at Gefion med hjælp fra mæglergiganten CBRE gennem længere tid har forsøgt at afhænde det store projekt på Københavns Vestegn, som man indtil videre skylder lidt over 300 millioner kroner i, og som de kommende år vil koste op imod 1 milliard kroner at færdiggøre. 

Dette fremgår også af en 22-siders teaser i forbindelse med salget af projektet, som InsideBusiness er i besiddelse af. Teaseren er sendt rundt til en række af de største aktører i den danske ejendomsbranche i håb om at finde en køber, som kan overtage projektet og dermed de store økonomiske forpligtelser, der venter de kommende år. 

Tidligere på året var Gefion tæt på målstregen, da man var i fremskredne forhandlinger med den velpolstrede ejendomskoncern De Forenede Ejendomsselskaber, der ejes af udlandsdanskeren Jørgen Troelsfeldt. Forhandlingerne foregik under den store ejendomsmesse Mipim i Cannes, men i sidste ende kunne parterne ikke enes, da man fra Gefions side stod stejlt på, at man ville have 350 millioner kroner for det store projekt i Rødovre. 

Fakta

Gefion Group er en relativt ny aktør på det danske ejendomsmarked.

Koncernen har gjort sig bemærket som en af de mest aktive og optimistiske ejendomsudviklere og har stået bag en række byggerier.

Gefion finansierer som udgangspunkt deres mange byggerier via obligationer, hvor ejerne får en høj rente.

Gefions mest ambitiøse projekt, Rødovre Port, er nu sat til salg, selv om det langtfra står færdigt. Koncernen skylder allerede omkring 300 millioner kroner i projektet og jagter nu en køber, der kan overtage byggeriet og de enorme økonomiske forpligtelser.

Gefion-direktør afviser salg trods salgsprospekt 

Efter de afbrudte forhandlinger forsøgte Gefion at stable et joint venture på benene med giganten Goldman Sachs, men også det forsøg faldt til jorden. 

Nu er det så Coloplast-arvingen Ludvig Find, man har sat sin lid til, idet man for nylig præsenterede Ludvig Find og hans firma Elf Development for muligheden for at overtage projektet. Ludvig Find understreger over for InsideBusiness, at man er blevet præsenteret for muligheden, men at man dog ikke forhandler om projektet på nuværende tidspunkt. 

Trods Ludvig Finds bemærkninger og salgsmaterialet, og at størstedelen af den københavnske ejendomssektor har stiftet bekendtskab med Gefions planer om at skille sig af med Rødovre Port, afviser direktør Thomas Færch i en e-mail til InsideBusiness, at man forsøger at sælge projektet. 

”Som tidligere udmeldt er vi i fuld gang med Rødovre Port projektet sammen med Artha som investor og CG Jensen som totalentreprenør. Projektet forløber planmæssigt og er ikke til salg (ud over at alle vores projekter jo i sagens natur altid er til salg, da vi lever af at udvikle og sælge projekter). Som bekendt indgik vi i april måned en finansieringsaftale med Artha. Dette har der allerede været skrevet om hos dine kollegaer, og der er intet nyt at berette herom. Dine nedenstående informationer er således ikke korrekte,” skriver han. 

Aftalen, som Thomas Færch henviser til, er et samarbejde med den nordsjællandske kapitalforvalter Artha, der tidligere på året hentede 235 millioner kroner fra omkring 70 af sine velhavende kunder, der blev udbetalt som et lån til Gefion, så ejendomsudvikleren kunne refinansiere sin gæld. 

Hos Artha ønsker direktør Jan Severin Sølbæk ikke at kommentere forvalterens aftale med Gefion, men henviser i stedet til ejendomsudvikleren. 

Oplever ikke afmatning 

Gefions problemer med at afsætte sit prestigebyggeri for tiden er helt i tråd med den tendens, man ser på det danske ejendomsmarked generelt. Interessen fra de professionelle investorer er forsat til stede, men til gengæld er man i dag langt mere opmærksom på risiko i forhold til for blot et år siden. 

Og med et projekt, der sandsynligvis samlet set løber op i over 1 milliard kroner er Rødovre Port betydelig mere usikkert end for eksempel en fuldt udlejet ejendom i centrum af København. 

De investorer, som InsideBusiness har talt med, peger da også på, at de ikke gik videre med projektet, blandt andet fordi man var usikker på, hvorvidt det ville være muligt at udleje de mange lejligheder, når byggeriet en dag står færdigt, samt om man vil være i stand til at opnå de kvadratmeterpriser, som Gefion baserer byggeriet på. 

De bekymringer, der hersker på det danske ejendomsmarked, giver dog ikke anledning til bekymring hos Gefions øverste chef, der mener, at netop de segmenter, som ejendomskoncernen satser på, ikke er ramt af afmatningen. 

”Vi oplever ikke nogen opbremsning på boligmarkedet inden for segmenterne små lejligheder og studielejligheder, som er vores primære forretningsområde. Tværtimod oplever vi inden for disse segmenter en meget betydelig efterspørgsel fra både lejere og investorer,” siger Thomas Færch og peger på, at det ifølge ham er andre segmenter, der lige nu oplever mere dystre udsigter. 

”Opbremsningen på boligmarkedet er i vores optik centreret omkring de større og dyre lejligheder samt projektsalgssegmentet. Vi er dog ikke særlig aktive i disse mere følsomme segmenter, idet vi igennem længere tid har fulgt en strategi om at bygge mindre lejligheder, som er til at betale for almindelige mennesker med almindelige job og studerende. Det er vores opfattelse, at det er inden for disse områder, det største behov for flere boliger er,” siger han. 

Banker og investorer holder igen 

Selv om man hos Gefion ikke frygter tilbagegang på ejendomsmarkedet, lyder meldingen fra flere mæglere, at der fortsat er masser af kapitalstærke investorer i markedet, der dog alle er blevet en smule mere forsigtige i løbet af de sidste 12 måneder. 

Som tidligere beskrevet i InsideBusiness iværksatte den tyske gigant Patrizia sidste år to markante frasalg form af butiksarkaden Gallerie K samt en portefølje med en række strøgejendomme.  

Mens enkelte af sidstnævnte blev solgt til børsnoterede Jeudan med hjælp fra erhvervsmægleren Colliers, kniber det fortsat med at finde købere til de resterende ejendomme, ligesom kollegerne i mægleren RED hidtil ikke har været i stand til at få solgt den københavnske arkade. I skrivende stund forhandles der med Capital Investment, men der forventes at gå en måned, før der kommer en afklaring på, hvorvidt den danske aktør med de pengestærke udenlandske investorer i ryggen vil opkøbe Galleri K. 

Begge de to sager er et godt billede på et marked, hvor investorerne fortsat kigger, men samtidig er længere om at slå til end tidligere. 

Hos Colliers bekræfter partner Peter Winther, at 2019 indtil videre har været mere stille end året forinden. 

”Vores erfaring er, at investorerne hellere vil vente lidt længere på, at de rigtige ting kommer til salg. De vil hellere betale lidt mere for det sikre end at gå på kompromis med deres risikoprofil, hvilket er en naturlig konsekvens af, at markedet ikke længere forventer, at priserne blot vil fortsætte med at stige,” påpeger Peter Winther, der samtidig understreger, at selv om der fortsat er finansiering at hente hos bankerne, er der også her en smule mere forsigtighed end tidligere. 

”Der, hvor både investorer og banker begynder at være mere påpasselige, er, når det drejer sig om de mere perifere beliggenheder, samt hvis der er tale om ejendomme med kortere lejekontrakter eller større tomgang end normalt,” siger Peter Winther. 

Selv om der især i år har været længere mellem de interessante sager, er der ifølge InsideBusiness’ oplysninger to større ejendomme på vej i spil, der forventes at tiltrække sig stor opmærksomhed fra både ind- og udland. Det drejer sig om det traditionsrige københavnske Admiral Hotel, som de mangeårige ejer nu vil forsøge at sælge for omkring halvanden milliard, mens den svenske kapitalforvalter Genesta har sat den tidligere DSB-ejendom KB 32, der blandt andet huser Kammeradvokaten, til salg. Begge sager skal Peter Winther og Colliers stå for, men mægleren ønsker ikke at udtale sig om de to aktuelle salgsprocesser. 

 

LÆS OGSÅ

Kapitalfonde i tovtrækkeri om dansk ejendomskæmpe

Kapitalfond afværger investoroprør  

Kapitalfonde må til lommerne. Skyder en kvart milliard i presset væksthåb 

Dyr vækst presser kapitalfonds juicekomet

Banker strammer skruen om kapitalfonde 

Axcels guldæg splitter køberfeltet