DEAS PFA

Inside story

Kapitalfonde i tovtrækkeri om dansk ejendomskæmpe

Et selskab ejet af kapitalfonden Altor har i al hemmelighed lagt et bud på den danske ejendomskæmpe Deas, der ejes af Montagu. I stedet for at takke ja til tilbuddet på Deas, har den britiske fond nu i stedet hyret en London-baseret rådgiver i et forsøg på at støve andre købere op.

Efter en kaotisk salgsproces måtte den britiske kapitalfond Montagu i efteråret 2017 endegyldigt sande, at man ikke fik held til at sælge den danske ejendomskæmpe Deas.

Fonden havde nogle år forinden overtaget Deas fra PKA og Sampension for over 600 mio. kr., og med hjælp fra Deloittes corporate finance-afdeling var man i begyndelsen af året gået i gang med at jagte en køber til selskabet, der forvalter ejendomme for milliarder for især landets største pensionskasser.

Selve salgsprocessen gik hurtigt i hårdknude, da Montagu og fondens rådgivere i salgsmaterialet havde været for optimistiske i forhold til potentialet i Deas. Det fik langt de fleste købere til at takke pænt nej, erfarer InsideBusiness ud fra centrale skriftlige og mundtlige kilder.

Samtidig valgte Deas’ værste rival, Datea, midt i den igangværende salgsproces at sætte sig selv til salg i et klart forsøg på at henvende sig til de købere, der var interesserede i Deas, men havde takket nej på grund af det prisskilt på over 1 mia. kr., som Montagu havde hængt om halsen på ejendomsselskabet.

Dateas dristige trick var en succes, da den svenske gigant Newsec kort efter opkøbte virksomheden, mens Deas og Montagu blev efterladt på perronen. I et sidste desperat forsøg hev den britiske fond fat i Adelis, der kort forinden havde etableret sin anden fond og jagtede et tilpas stort og sikkert aktiv. Men igen blev briternes stærkt opskruede prisforventninger samt de mange normaliseringer og regnskabsmæssige geværgreb for meget for Adelis og fondens danske chef, Steffen Thomsen, der trak sig.

Overoptimismen blev synlig

Det har da også siden vist sig, at de tal, de potentielle købere af Deas dengang fik forelagt, ikke holdt stik. InsideBusiness er således i besiddelse af Deloittes og Deas-ledelsens præsentation fra den skrinlagte salgsproces, hvor det blandt andet fremgår, at Deas efter en række initiativer ville lande et resultat før renter og afskrivninger på 107 mio. kr. i 2017. Det endte imidlertid på 47 mio. kr.

2018 blev ikke meget bedre, for trods en stigende omsætning sidste år kom landets største asset manager, Deas, med et EBITDA-resultat på 37 mio. kr.

Alligevel er Deas nu igen i spil. Denne gang er der imidlertid ikke tale om en klassisk salgsproces. InsideBusiness erfarer således fra en række centralt placerede kilder, at Deas og Montagu for ganske nylig er blevet kontaktet af den omstridte kapitalfond Altor med et ønske om at overtage koncernen, der administrerer og forvalter mursten for en perlerække af landets største ejendomsbesiddere, herunder de store hjemlige pensionskasser.

Altor ejer nemlig i forvejen finske Realia, der på nordisk plan er en af de førende aktører, og som længe har haft et ønske om at udvide sine forretninger i Danmark.

Til trods for at Montagu for blot halvandet år siden måtte droppe at sælge Deas, hvilket siden kostede fondens danske partner, Mads Hansen, jobbet, har briterne dog ikke tænkt sig blot at acceptere Altor og Realias bud uden videre. Man har i stedet meddelt bejlerne, at man ønsker at teste markedet for at se, om andre industrielle aktører eller fonde kan matche den pris, Altor vil give eller endda overgå den.

Derfor har Montagu allieret sig med den britiske rådgiver Rothschild, der har fået til opgave en strukturere en hurtig proces, hvor man allerede inden sommerferien vil have et klart billede af, om der kunne være andre købere til Deas i farvandet.

Fakta

Kapitalfonden Montagu forsøgte forgæves at sælge landets største ejendomsforvalter, Deas, i 2017.

Nu er selskabet i al hemmelighed blevet sat til salg igen efter en henvendelse fra Altor, der på vegne af sin porteføljevirksomhed Realia vil have foden indenfor i Danmark.

Montagu har sat næsen op efter en pris på omkring halvanden milliard for Deas og har blandt andet hyret Rothschild til at undersøge, om der skulle være andre interesserede bydere.

Tvivl om lukrativ kontrakt

I denne omgang har Montagu sat næsen op efter en pris på omkring halvanden milliard kroner for Deas, blandt andet med baggrund i den forventede indtjening i indeværende år, der vil ligge på knap 120 mio. kr.

Her er det dog vigtigt at bemærke, at den stigende indtjening primært er kommet i hus, fordi Deas i slutningen af 2018 overtog storbanken Nordeas ejendomsforvaltning i Nordea Ejendomme for lidt over 200 mio. kr. Med et køb fulgte en unik kontrakt med Nordea og den milliardstore ejendomsportefølje, som banken fortsat ejer.

Fra Montagu og Rothschilds side er købet af Nordea Ejendomme essentielt i forsøget på at sælge Deas, da man har sikret sig både en størrelse og en indtjening, der gør selskabet til den suverænt største aktør herhjemme.

Omvendt er flere potentielle købere af den opfattelse, at en overtagelse af Deas rummer den åbenlyse risiko, at Nordea ved først givne lejlighed vil forsøge at genforhandle kontrakten med sit nu tidligere ejendomsselskab. Hvad en sådan forhandling vil munde ud i, er endnu for tidligt at spå om, men for en langsigtet køber er netop det tema væsentligt, når der skal sættes en pris på Deas.

Opbrud er udeblevet

Et andet usikkerhedsmoment, sidst Deas var til salg, var, om de store kunder kunne finde på enten at finde nye leverandører eller selv stå for forvaltningen af deres ejendomme. Netop den trussel gav en del bange anelser blandt køberfeltet, da stikprøver dengang viste, at en store del af Deas’ vigtigste kunder, de tunge pensionskasser, ikke alle var lige tilfredse med den service, de fik hos ejendomskæmpen.

Indtil videre har markedet og Deas dog været forskånet for de opsigelser, man frygtede tilbage i 2017.  En af de få store aftaler, man har mistet, er Pensam, der for nylig rykkede en del af deres ejendomsportefølje over til den mindre, men hurtigtvoksende aktør Cobblestone.

Samtidig er de fleste enige om, at det danske marked for asset management og forvaltning af ejendomme er et marked i vækst, hvor der især ligger et stort potentiale gemt i at få flere af de store ejendomsejere til at indgå forvaltningsaftaler, hvor fokus i højere grad er på at udvikle og forøge værdien af bygningerne frem for blot at agere klassisk administrator.

Samtidig har flere udenlandske aktører længe haft kig på Danmark, og ud over Newsec, der som nævnt købte Datea i sommeren 2017, kan giganter som Collier og CBRE være aktører, der potentielt har interesse i at få en større bid af det danske marked.

Hårdt marked med muligheder

Netop troen på en yderligere konsolidering spiller en central rolle for blandt andet Newsec, der med købet af Datea nu er landets næststørste aktør kun overgået af Deas.

”Vores opfattelse er, at vi vil se en yderligere konsolidering af markedet de kommende år især blandt de mindre aktører. Konkurrencen er hård, når der er større mandater i udbud, men her er det vigtigt for os, at vi ikke går på kompromis med kvaliteten,” siger direktør Thomas Kempf, der dog ligesom flere af de andre spillere på markedet må konstatere, at resultatet i det forgangne år ikke var alt for prangende.

”Vores resultat for 2018 er påvirket af flere engangsomkostninger. Vi har blandt andet brugt en del ressourcer på sammen med eksterne konsulenter at gå forretningen igennem med henblik på at få friske øjne på og se, om der kan laves forbedringer. De tiltag arbejder vi nu på at implementere på forskellige niveauer,” forklarer han og understreger, at især øvelsen med at skabe værdi for kunderne og i sidste ende øge indtjeningen på ejendommene vil spille en central rolle fremover.

”Vi ser stadig pæn vækst i markedet, da der er et stort potentiale i at få fat i de kunder, der ejer ejendomme og stadig driver forvaltningen af dem i eget regi. Her er det vores udgangspunkt, at vi ofte kan give dem en løsning, hvor vi hjælper kunderne med at skabe yderligere værdi, blandt andet ved forbedringer af energioptimering og indeklima,” siger Thomas Kempf.

Det har ikke været muligt at få en kommentar fra Deas/Montagu til historien.

LÆS OGSÅ

Kapitalfond afværger investoroprør  

Kapitalfonde må til lommerne. Skyder en kvart milliard i presset væksthåb 

Dyr vækst presser kapitalfonds juicekomet

Banker strammer skruen om kapitalfonde 

Axcels guldæg splitter køberfeltet

Brat opbremsning på ophedet M&A-marked