til nettet

Inside story

Nedtur tager til på ejerlejligheder. Kan kapitalfonde og investorer overtage?

En af landets mest garvede ejendomsmæglere forventer prisfald på ejerlejligheder frem til 2021, bl.a. fordi flere danskere er nødt til at bo til leje hos kapitalfonde og pensionskasser efter et nej i banken. Markedet bugner af usolgte nye lejligheder, og Dansk Byggeri ruster sig til hård nedtur. Men nationalbankdirektøren Lars Rohde afviser kritik af sit låneindgreb.

Spænd sikkerhedsbæltet, og gør klar til flere års nedtur på ejerlejlighedsmarkedet i de store byer København, Aarhus og Odense. Det er dystre udsigter, som venter sælgere af ejerlejligheder i de kommende år.

Det er i hvert fald vurderingen fra en af landets mest garvede ejendomsmæglere, Poul Erik Bech fra den landsdækkende ejendomsmæglerkæde EDC Poul Erik Bech, som får opbakning fra en lang række negative nøgletal:

”Vi kommer til at se faldende priser på ejerlejligheder helt frem til 2021. Vi er ikke ude i en rigtig hård opbremsning, men der er et pænt fald i ejerlejlighedsmarkedet, hvis vi ser på styksalget, og prisudviklingen er også for nedadgående.”

Det bekræftes af helt nye tal for udviklingen fra januar til marts fra Boligsiden.dk. For her ser man store ændringer. Således er udbuddet af ejerlejligheder i hovedstaden på det højeste niveau siden 2011. Og på et år er udbuddet vokset med 25 pct., mens salgstiden er øget med 33 pct. Desuden viser priserne en nedadgående tendens uden dog for alvor at have taget fart endnu.

Ifølge Poul Erik Bech er det især udsigten til en ændret beskatning af grundværdierne på ejerlejligheder, der vil reducere priserne på ejerlejligheder til fordel for parcelhuse i provinsen, der alt andet lige vil få en skattegevinst. Men det spiller også en rolle, at Nationalbankens og Finanstilsynets indgreb mod boligejernes gældsfaktor har fjernet købere fra markedet.

Det gør det lettere for de mange danske og internationale investorer, der de senere år har købt op i nye og ældre boligejendomme at leje ud:

”Der er en pæn stigning i den andel af mennesker, der ønsker at bo til leje. Det er jo naturligt nok, for når man forhindrer nogle i at købe, så øger man efterspørgslen på lejemarkedet. For boligbehovet ændrer sig ikke af, at man ikke længere har adgang til at låne,” siger Poul Erik Bech med henvisning til låneindgrebet.

Investorer og fonde køber op

I disse dage er der en tiltagende debat om det hensigtsmæssige i, at pengestærke investorer fra ind- og udland køber stort op i den københavnske boligmasse.

Aktører som 360 North, Heimstaden, Blackstone og mange flere står for en stor del af bolighandlerne, og som beskrevet i InsideBusiness har projektmagere som Sjælsø Management og Arkitektgruppen valgt at skrue kraftigt ned for salg til private for at sælge hele boligkomplekser til investorer. Der er sågar nedsat et udvalg, der skal forholde sig til udviklingen.

Hvis udviklingen og nedturen på ejerlejlighedsmarkedet kan tilskrives én person, så må det være nationalbankens direktør, Lars Rohde, som via sin formandspost i embedsorganet Det Systemiske Risikoråd har presset på for at indføre ændringer, der tøjler prisudviklingen på ejerlejlighedsmarkedet. Det var fra hans kontor, at gældsfaktorplanerne oprindelig kom, dog blev de korrigeret efter dialog med sektoren, politikere og Finanstilsynet. Men det generer ikke nationalbankdirektøren, at færre danskere nu kan købe egen bolig – og må bo til leje:

”Vi gennemførte ikke de opstramninger på boligmarkedet med henblik på at styre boligpriserne, men for i første omgang at gøre låntagerne mere modstandsdygtige og i anden omgang bankerne mere robuste. Det kan være mig, der lyder gammeldags, men jeg synes ikke, at det er fornuftigt, at man køber milliondyre lejligheder på baggrund af en udbetaling på 3 pct. Det er en ekstremt gearet investering, der indeholder betydelige risici for den enkelte,” siger Lars Rohde til InsideBusiness.

Det generer heller ikke nationalbankdirektøren, at udlejningsselskaber ikke er underlagt samme gearingskrav som private købere:

”Vi er optaget af, at selskaber, der køber udlejningsboliger, ikke påfører banker og realkreditselskaber samme risici, som stærkt forgældede boligejere gør. Og det er der ikke noget, der tyder på. Det er faktisk et område, vi følger så tæt, vi kan. Og på grundlag af de informationer, som vi og Finanstilsynet har, så er der ikke noget, der tyder på, at vi ser det samme billede som i 2007 og i 2008, da ikke mindst ejendomsselskaber var en sten om halsen på mange pengeinstitutter og i mange tilfælde var direkte medvirkende til at føre dem ud over afgrunden,” siger Lars Rohde.

Udbuddet af nybyggede lejligheder eksploderer

Fra bankernes og realkredittens brancheorganisation, Finans Danmark, har man valgt en positiv tilgang til indgrebet på boligmarkedet, og det er således de færreste bankfolk, der vil kritisere tiltagene. Der er heller ikke det store ønske om at tale priserne ned.

Ifølge viceadministrerende direktør Ane Arnth Jensen fra Finans Danmark er det en positiv nyhed, at boligkøbere har fået flere nybyggede boliger at vælge imellem, faktisk 77 pct. flere end i 2015 ifølge den seneste boligudbudsstatistik. Det betyder, at 23 pct. af alle ejerlejligheder i Danmark bygget i årene 2017-19 er til salg nu.

Hun må dog også erkende, at det næppe er en prisfest, som ejerne af lejligheder går i møde:

Andelen af nybyggede ejerlejligheder til salg er steget markant de senere år, og i dag er knap hver fjerde ejerlejlighed til salg nybygget. Det stigende antal nye ejerlejligheder til salg har nok lagt en dæmper på prisstigningerne på ejerlejligheder, og ejerlejligheder i de større byer ligger nu gennemsnit længere tid til salg end tidligere,” siger Ane Arnth Jensen, der mener, at de nybyggede boliger kan holde prisstigningerne i skak og på den måde være ”en slags ventil på boligmarkedet.”

Kan komme accelererende prisfald

Også Curt Liliegreen fra Boligøkonomisk Videnscenter under Realdania er relativt pessimistisk over for udviklingen på ejerlejligheder nu og fremover.

”Vi kommer til at se et marked, der flader ud, og så vil faldet blive lidt kraftigere – og nedgangen kan begynde at accelerere, for der er en vis psykologisk effekt i det her.”

Curt Liliegreen peger på flere modsatrettede faktorer, som p.t. præger markedet for ejerlejligheder. På positivsiden står et historisk lavt renteniveau, fortsat tilflytning til København, der har relativt få ejerlejligheder, mens der på negativsiden står en ventet økonomisk afmatning, en svært gennemskuelig boligskattereform og reglerne for gearing af boligkøberes indtægter, der som udgangspunkt maksimalt må være på fire gange indtægterne i forhold til lånets størrelse. Og denne gang ser det ifølge Liliegreen ud til, at bankerne har tænkt sig at håndhæve de strammere regler:

”Der er jo nok del flere, der bliver afvist i banken. Nogle af dem vil vælge en billigere lejlighed, andre vil flytte til forstæderne, mens der også er nogle, der vil bo til leje og se tiden an. Og så er der også de her die hard-typer, som vil forsøge at hente finansiering til at købe på anden vis, rejse kapital andetsteds, uden at banken ved det, eller forsøge sig med andre kreative metoder. Det skal nok blive mere udbredt,” lyder det fra Curt Liliengreen.

Byggeriet venter hård opbremsning

Men selv om der umiddelbart er flere gode ting ved situationen på det københavnske boligmarked med developer- og investorbriller, så er det ikke et område, hvor træerne vokser ind i himlen. Tværtimod har Dansk Byggeri i sin seneste konjunkturanalyse advaret kraftigt. Her mener man, at boligbyggeriet er på vej ned, efter at det toppede sidste år. Aktiviteten holdes kun oppe af, at der er udsigt til væsentlig flere almene boliger.

”Nye skatteregler betyder, at boligejere, der køber bolig inden 2021, får en permanent skatterabat. Derfor venter vi en væsentlig opbremsning i byggeriet af nye lejligheder i 2020 og 2021, især i de store byer. Vi ser allerede nu, at salget af lejligheder er faldet markant i storbyerne. Ligesom byggeriet af projektlejligheder er bremset kraftigt op,” siger administrerende direktør Lars Storr-Hansen, Dansk Byggeri, der forventer fald i beskæftigelsen.

Heller ikke Poul Erik Bech fra den store ejendomsmæglerkæde EDC Poul Erik Bech, er optimistisk, hvad angår projektbyggeri. Nu bliver projektudviklerne nødt til at tænke mere differentieret, mener han:

”Ser vi på projektmarkedet, så kommer det til at kræve flere individuelle overvejelser end tidligere, før man sætter spaden i jorden. Det bliver nødvendigt med et mere differentieret projektmarked, hvor der ikke bare bygges ejerlejligheder på 100 kvadratmeter. Det skal målrettes mere mod f.eks. unge, midaldrende og seniorer. Det bliver sværere tider for en del af projektmagerne” lyder det fra Poul Erik Bech, som også ser, at der er et nedadgående tryk på de højeste udlejningspriser.

 

LÆS OGSÅ

Har regeringen og Nationalbanken smadret boligmarkedet?

Banker risikerer store tab på kapitalfondes kriseramte selskaber

Udrensningen fortsætter i den finansielle sektor. Hvem bliver næste offer?

Halvdelen af banktopcheferne ville dumpe på nye egnethedskrav

Har DI-boss snigløbet Danske Bank?

Danske Banks formandshåb i modvind 

Investorer presser Danske Bank til omfattende oprydning 

Rivegilde på CBS: Rektor dropper Danske Bank bag om bestyrelsen

Her er topchef-kandidaterne til Danske Bank

Handlingslammet Danske Bank-formand. Hvidvasksagen vil hærge længe endnu

De lange knives nat i Danske Bank. Har formanden fejlet?