;
boligkøb

Inside story

Historisk ændring af realkreditlån. Boligkøbere straffes, og boligmarkedet risikerer nedtur 

Om bare tre uger træder et nyt regime i kraft, der gør det langt sværere at få et afdragsfrit lån eller et realkreditlån med variabel rente. Det gør det svært for singler og førstegangskøbere at komme ind på boligmarkedet, ligesom det rammer velhavere. Erfaren bankdirektør kalder tiltaget, som aldrig er blevet debatteret politisk, for ”makværk”. Nordea og Nykredit uenige om effekten.

Nu rammer et voldsomt indgreb mange danskeres mulighed for at købe egen bolig i Århus og København. Det sker i det skjulte, for mens der diskuteres bilafgifter og skattelettelser på Christiansborg, har det omsiggribende tiltag, der skal begrænse andelen af ’usikre’ lån og bobledannelse i de store byer, aldrig været debatteret politisk.  

Kilder i bank- og realkreditsektoren frygter alvorlige konsekvenser for både boligmarkedet og især for førstegangskøbere, singler og velhavende ældre, der risikerer at blive lukket helt ude af markedet, ligesom der vil blive kamp for overhovedet at få billige variabelt forrentede lån og lån med afdragsfrihed. 

”Der vil være kunder, vi ikke kan tilbyde den billigste type lån. Det vil typisk ramme førstegangskøbere og det vil i praksis være alle kundegrupper, der har mindst formue og højest gældsfaktor. Det er rigtig uheldigt, for der er ikke den store mulighed for at leje boliger i København og Århus, og der er en reel chance for, at disse grupper bliver presset ud af boligmarkedet i byerne,” siger Peter Smith, administrerende direktør i realkreditselskabet Nordea Kredit. 

Han er overbevist om, at indgrebet nok skal tage toppen af prisudviklingen i de store byer, hvilket også er hensigten, men det er nok for voldsomt:  

”Vi er bekymrede for, om det her får en langt større effekt på priserne end ventet.” 

Tiltaget handler om, at banker og realkreditselskaber maksimalt må give 15 procent af deres lån med afdragsfrihed eller variabel rente, hvis der skal lånes mere end fire gange husstandens indkomst. Og det er et væsentligt indgreb. Ifølge InsideBusiness’ oplysninger er der blandt realkreditinstitutterne Nykredit, Nordea Kredit, BRFKredit og Danske Banks Realkredit Danmark spillere, hvor de ramte lånetyper p.t. udgør ca. 35-45 procent af nye udlån. Der kommer altså til at ske meget store ændringer i kreditgivningen, når andelen skal nedbringes til 15 procent for nye udlån.   

Opgør om væsentlige detaljer 

I disse dage kæmper banksektorens lobbyister i Finans Danmark med Finanstilsynet for at få særdeles vigtige detaljer på plads. Men Finanstilsynet præciserer alligevel nu over for InsideBusiness, at det bliver en indgribende model, der gælder alle lån op til en belåningsgrad på 80 procent. Det vil sige, at selv velhavende boligkøbere med en meget stor friværdi og behov for at låne for eksempel kun 20 eller 40 procent af boligens værdi bliver ramt.  

Sådan vil Finanstilsynet implementere indgrebet

Svar fra Finanstilsynets vicedirektør, Kristian Vie Madsen, til InsideBusiness.

Hvad er Finanstilsynets overvejelser om, hvorvidt tiltaget vil bremse vækst i økonomien og boligpriserne i de store byer?
”Baggrunden for styresignalet er Det Systemiske Risikoråds henstilling til regeringen om at begrænse boliglån i København og omegn samt Århus med risikable lånetyper for at imødegå et skred i kreditstandarderne som under højkonjunkturen op til finanskrisen og for at reducere antallet af låntagere med høj gældsætning og risikable låntyper.

Bankfolk kritiserer, at tiltaget rammer førstegangskøbere særdeles hårdt på grund af dyr realkreditfinansiering fra starten og langsom nedbringelse af dyrere banklån. Hvad er jeres kommentar til det?
”Som erhvervsministeren har oplyst, har regeringen derfor anmodet kreditinstitutterne om maksimalt at yde 15 procent af deres nye lån til boligkøb i københavnsområdet og Århus til familier, hvis samlede gæld overstiger fire gange deres indkomst før skat, og hvor lånene inden for 80 procent af ejendomsværdien samtidig ydes med afdragsfrihed og/eller variabel rente.”

Kommer tiltaget til at ramme al realkreditgæld, det vil sige også gæld, hvor der kun er belånt en mindre del af ejendommen, for eksempel 60 procent?
”Styresignalet gælder 15 procent af institutternes nye lånemasse til boligkøb med gældsfaktor over 4, og hvor der er afdragsfrihed eller variabel rente på lånet op til 80 procent af LTV. De 15 procent giver som nævnt institutterne mulighed for at yde lån med disse karakteristika i de tilfælde, hvor det vurderes forsvarligt. Det kan for eksempel være, hvor der er lav belåningsgrad i forhold til ejendomsværdien. ”

Hvorfor er det nødvendigt med et så drastisk tiltag?
“Med hensyn til graden af stramning kan der henvises til udtalelsen fra Det Systemiske Risikoråd, hvor det fremgår, at med det foreslåede initiativ skal omtrent 10 procent af ny boligbelåning i København by, omegn og Århus bevilges på et lavere niveau end i 2015 eller være med fast rente og afdrag.”

Hvad udestår fortsat i forhandlingerne?

”Finanstilsynet – med inddragelse af kreditinstitutternes interesseorganisationer – arbejder aktuelt på at færdiggøre den indberetningsvejledning, der skal gøre det muligt at holde ministeren orienteret om erfaringerne med efterlevelse af styresignalet. I den forbindelse drøfter vi fortsat nogle afgrænsninger med sektoren.”

”Styresignalet gælder 15 procent af institutternes nye lånemasse til boligkøb med gældsfaktor over 4, og hvor der er afdragsfrihed eller variabel rente på lånet op til 80 procent af LTV. De 15 procent giver som nævnt institutterne mulighed for at yde lån med disse karakteristika i de tilfælde, hvor det vurderes forsvarligt. Det kan for eksempel være, hvor der er lav belåningsgrad i forhold til ejendomsværdien,” fremgår det af et skriftligt svar fra Finanstilsynets vicedirektør, Kristian Vie Madsen. 

Det drejer sig om ’ny lånemasse’. Det vil sige, når der købes en bolig. Derimod er der nogen usikkerhed om, hvorvidt indgrebet også gælder, når der optages et tillægslån i friværdien. Erhvervsministeriet har dog tidligere oplyst over for InsideBusiness, at indgrebet rammer, når der optages ny realkreditgæld, det vil sige ved køb af en bolig eller ved forøgelse af gælden ved at optage et tillægslån. Derimod bliver man ikke ramt ved låneomlægning, rentetilpasning, eller hvis man ønsker at forlænge sin afdragsfri periode.  

Tillige er definitionen på et ’usikkert’ lån med variabel rente stort set alle andre lån end 30-årige fastforrentede lån.   

Halvdelen af alle realkreditlån er flekslån 

P.t. er der ifølge tal fra Finans Danmark lånt 1.533 milliarder kroner ud med sikkerhed i den danske boligmasse. Heraf er de 608 milliarder kroner i fastforrentede lån, mens 925 milliarder kroner er variabelt forrentede lån. Næsten præcis halvdelen af alle lån er uden afdrag. Det har dog ikke været muligt at få tal for, hvor stor en del af husholdningerne der har gearet deres indkomst fire gange.  

Hverken Nationalbanken eller erhvervsminister Brian Mikkelsen (K) ønsker at kommentere sagen.  

 

Indgrebet kommer imidlertid aldrig til at blive debatteret i Folketinget. For ideen er fostret i Det Systemiske Risikoråd med flere topembedsmænd og Finanstilsynet, der har til opgave at bremse eventuelle bobler i god tid. Her er formanden nationalbankdirektør Lars Rohde, og det er ham, der har lagt pres på erhvervsminister Brian Mikkelsen. Men ministeren valgte altså at sende signalet direkte videre til Finanstilsynet uden at tage de øvrige partier med på råd den 19. juni i år. De er ellers stærkt skeptiske i Dansk Folkeparti og Liberal Alliance. 

 

Også velhavere bliver ramt 

Netop formuende personer kan pudsigt nok også blive ramt af forslaget. For det med gældens størrelse er et væsentligt parameter, der kommer til at få afgørende betydning for bankers og realkredittens håndtering af lån til velhavere med for eksempel et rigt holdningsselskab eller pensionister. Det er problematisk, lyder det fra en af Danmarks mest erfarne bankdirektører Lasse Nyby fra Spar Nord: 

”Man tager ikke hensyn til låntagers formue. Man risikerer derfor utilsigtet at lave et forslag, der går ud over ældre kunder. Sælger man huset i Birkerød og flytter i lejlighed på Frederiksberg og skal låne eksempelvis 40 procent af boligens værdi og har en stor formue, så vil det være kreditmæssigt fuldstændig problemfrit. Men når man ikke tager hensyn til hverken formue eller lånegrænser, så bliver tiltaget alt for groft,” siger Lasse Nyby.  

Også førstegangskøbere bliver ramt. For normalt vil en bankrådgiver sige, at det er god rådgivning at optage et realkreditlån uden afdrag og måske også med variabel rente, så yngre kunder uden stor formue hurtigt kan nedbringe bankgæld med højere rente. Men det bliver sværere. Især fordi bankerne nok vil bruge deres begrænsede andel af de billige realkreditlån til de mest attraktive kunder:  

”Der er jo mulighed for at lave andre forretninger med den type kunder, der har meget på aktivsiden. Det gør, at vi måske hellere vil bruge de 15 procent til vores private banking-kunder end til de unge familier. Så risikerer vi at ramme dem, og det vil give nogle ubehagelige samtaler ude i filialerne. Vi skal nok leve op til det, men det er noget makværk,” siger Lasse Nyby, der også peger på, at forældrekøb kan blive ramt af tiltaget.  

Til gengæld vil forslaget, hvis det gennemføres, formentlig have den effekt, at ejendomspriserne i de store byer kan blive presset, konstaterer han.  

Nykredit på kolissionskurs med Nordea Kredit 

Men der er dog også i realkreditsektoren delte meninger om styresignalet i forhold til Nordea Kredits direktør Peter Smith er Nykredits koncerndirektør Søren Holm overraskende positiv overfor indgrebet:  

”Vi vil altid gerne kunne stille op med lån til vores kunder, men det skal ske på en ansvarlig måde. Vi er enige med Det Systemiske Risikoråd og erhvervsministeren i, at der er fart på i storbyerne disse år, og at det er vigtigt, at vi som kreditgivere er ekstra opmærksomme. Derfor synes vi, at tankerne bag styresignalet er fornuftige, men det er selvfølgelig helt centralt, at den konkrete udmøntning og indfasning sker på en hensigtsmæssig måde.”  

 

LÆS MERE

Indgreb mod ophedet boligmarked nærmer sig. Politisk rivegilde

Her rammer nyt indgreb på boligmarkedet hårdest

Rige onkel Nykredit er klar til at hjælpe banker i kapitalnød

Vild uenighed om potentielt livstruende krav til banker

Bankdirektører og finanslobbyister fanget mellem to onder. Banker risikerer livet

Finanstilsynet til pressede banker. I klarer jer, hvis I dropper udbyttebetalinger

Her er Danmarks stærkeste og svageste banker

Garvet bankdirektør advarer. Ny gyser rammer mindre banker

Småbanker er farligt land for store bankkunder