;
DSB web

Inside story

Statslig gigant jagter profit på risikabelt ejendomsmarked 

I jagten på at frigøre sig fra statsstøtte kaster DSB sig nu ud på et brandvarmt ejendomsmarked og jagter en partner til et ambitiøst projekt i hjertet af København. Den statslige gigant råder potentielt over mere end 1 million kvadratmeter byggegrunde, der på sigt kan sikre selskabet solide indtægter. 

En af landets største statslige aktører har i al fortrolighed skudt gang i en jagt på profit inden for et yderst risikabelt område.  

DSB forhandler nemlig netop nu med en række potentielle købere, der sammen med den statsejede jernbanegigant skal udvikle et ambitiøst ejendomsprojekt i området bag Københavns Hovedbanegård. 

Det store projekt, der forventes at have en samlet værdi på over en halv milliard kroner udbydes med hjælp fra mægleren Catella, er det første i DSB’s historie, hvor man forventer selv at tage aktiv del i byggeprojektet. 

DSB har ellers gennem mange år frasolgt talrige af de mange grunde, man ejer rundtomkring i landet, og har derfor fra første parket set, hvordan både pensionskasser og andre aktører har tjent gode penge på at udvikle den statslige koncerns mange byggegrunde. 

En lovændring i foråret giver nu DSB mulighed for selv at være med til at deltage i selve byggeprojekterne, så man nu har mulighed for at sikre sig den potentielle gevinst, som man tidligere har overladt til andre aktører. Af det fortrolige salgsprospekt, som InsideBusiness er i besiddelse af, fremgår det, at DSB i alt har identificeret over 1 million kvadratmeter i selskabets portefølje, der på sigt kan udvikles og omdannes til enten boliger eller kontorer. 

Sagen kort

Efter at have frasolgt talrige byggegrunde de senere år vil den statslige gigant DSB nu selv prøve lykken som ejendomsudvikler.

InsideBusiness kan i denne uge løfte sløret for et fortroligt projekt, hvor den statslige aktør jagter en partner til at omdanne 26.000 kvadratmeter bag Københavns Hovedbanegård til erhverv og boliger.

DSB’s jagt på profit i ejendomsbranchen kommer efter flere år med stigende priser på ejendomsmarkedet, og DSB ser også på muligheden for at oprette et regulært ejendomsselskab, så man har mulighed for at beholde nogle af de ejendomme, man ender med at udvikle.

DSB’s jagt på profit i byggebranchen sker som et led i at frigøre sig selv for statsstøtte inden 2030.

Projekt Downtown udbydes nu 

Første projekt i den strategi bliver det gamle areal mellem skinnerne og Kalvebod Brygge, hvor der ifølge salgsmaterialet skal opføres i alt omkring 26.000 kvadratmeter. 

Det såkaldte Projekt Downtown udbydes som et joint venture, hvor DSB indskyder selve grunden og byggeretten, mens en potentiel samarbejdspartner køber sig ind i et fælles selskab for omkring 150 millioner kroner. 

”Historisk set har DSB altid solgt grunde fra, betinget af en ny lokalplan, men lovændringen giver os mulighed for, at tage et skridt videre ind i værdikæden og være medejer af de færdige projekter sammen med eksempelvis pensionskasser, entreprenører eller ejendomsfonde. For os er det et naturligt skridt, da DSB har et ønske om, at kunne gøre sig fri af subsidie fra 2030 og her kan de potentielle indtægter for ejendomsudvikling bidrage,” siger salgs- og projektudviklingschef i DSB Ejendomsudvikling Søren Beck-Heede. 

DSB’s forsøg på at frigøre sig for statslige midler ved at gøre sit indtog på markedet for ejendomsudvikling synes umiddelbart at rumme betydelig risiko. Især de senere år har en række udviklere oplevet sværere adgang til finansiering, ligesom flere er blevet ramt af vigende efterspørgsel på visse typer projekter. Samtidig har udvikling af ejendomme historisk set altid været den mest risikofyldte del af værdikæden, om end det også er her, man kan hente de største gevinster. 

Søren Beck-Heede understreger dog, at man i DSB har sikret sig, at man er afdækket i forhold til de værste faldgruber i branchen. 

”Selv om vi tidligere udelukkende har solgt grunde fra har vi stadig altid haft den største udviklingsrisiko,  nemlig risikoen for at opnå et nyt plangrundlag. Nu påtager vi sammen med en partner yderligere en bygge- og udlejningsrisiko. Dette afdækkes blandt andet ved, at DSB aldrig kan hæfte for mere end værdien af de aktiver, der indskydes i de enkelte projekter,” siger han. 

Frygt for unfair konkurrence 

En frygt i ejendomsbranchen har været, at DSB med sit indtog på markedet for udvikling af ejendomme nu skal til at konkurrere med de eksisterende aktører med statsstøtte i ryggen.  

Direktør i Ejendomsforeningen Jannick Nytoft understreger da også, at der kan være tale om en svær balancegang. 

”Det er selvfølgelig afgørende, at DSB kommer til at konkurrere på lige vilkår med andre i branchen, så man ikke pludselig skal til at agere developer med statskassen i ryggen. Omvendt har vi som samfund en klar interesse i, at de ressourcer, der er i for eksempel DSB, udnyttes optimalt,” siger han. 

Ud over risikoen for unfair konkurrence peger flere i branchen på, at det er et åbent spørgsmål, hvorvidt den statslige gigant har de ressourcer, der skal til for at agere i et marked for udvikling af ejendomme, der ikke altid er lige let. 

Ydermere går koncernen nu i markedet efter flere år med markante prisstigninger i den danske ejendomssektor, og en oplagt risiko er derfor, at man simpelthen er for sent ude i forhold til at udnytte opsvinget optimalt. 

Hos Colliers, der er en af landets førende erhvervsmæglere, peger partner Peter Winther da også på, at indeværende år efter al sandsynlighed vil byde på et fald i antallet af transaktioner, men det får dog ikke den erfarne mægler til at se sorte skyer i horisonten. 

”Selv om aktiviteten i år er lavere end i 2018, skal man huske på, at vi stadig befinder os på et yderst fornuftigt niveau. Det er klart, at vi ser lidt større tomgang på boliger og erhverv, men vores klare opfattelse er, at der fortsat er stor efterspørgsel fra investorerne side mod gode projekter og ejendomme på de rigtige beliggenheder,” siger han. 

Pensionskasser følger DSB tæt 

Især hos flere af landets pensionskasser følger man DSB’s indtog på markedet tæt. Mens hele udviklingsbranchen tidligere var befolket primært af lykkeriddere med store drømme og tomme lommer, har især landets helt store pensionsselskaber de senere år overtaget opgaven med at udvikle ejendomme, i takt med at bankerne har smækket kassen i over for de aktører, der ikke selv kan medbringe en tilstrækkelig mængde egenkapital. 

Blandt dem er AP Pension, der ifølge ejendomschef Peter Olsson stort set udelukkende satser på selv at udvikle projekter frem for at købe ejendomme i hård kamp med andre investorer. 

”Vi har en fast strategi om at udvikle projekter fra bunden frem for at købe ejendomme. Vi tror simpelthen på, at vi bedre kan skabe et attraktivt afkast på den måde, da langt de fleste færdigopførte ejendomme i dag bliver solgt til meget lave afkastkrav. Selv om vi indtil nu primært selv har stået for at udvikle de enkelte projekter, er det naturligvis også interessant for os, når grundejere som DSB samt By & Havn begynder at indgå partnerskaber,” siger han og peger på, at man fortsat har stor tiltro til markedet, selv om der i løbet af de senere år er kommet noget mere usikkerhed, i takt med at prisstigningerne er loddet af. 

”Vi oplever fortsat stor interesse både fra investorsiden samt fra slutbrugerne, hvad end det er erhverv eller boliger. Der er dog den væsentlige forskel, at vi typisk udelukkende går ind i erhvervsbyggeri, hvis vi har lejerne på hånden forinden. På boliger kan vi godt bygge uden at have slutbrugerne klar, da vi tror på, der altid vil være efterspørgsel på eksempelvis lejligheder på gode placeringer i de større byerkendetegnet ved vækst,” siger Peter Olsson og peger på, at udvikling af ejendomme spiller en nøglerolle i AP Pensions mål om at øge sine investeringer i mursten kraftigt de senere år. 

”I skrivende stund har vi investeringer forca. 6 milliarder kroner i ejendomme, mens vi har omkring yderligere 4 milliarder bundet op i projekter, der enten er ved at blive opført eller er på tegnebrættet. Målet er en samlet eksponering på omkring 15 milliarder kroner inden for ejendomme på sigt,” siger han. 

Hos kollegerne i PensionDanmark har man allerede indgået samarbejde med netop DSB, i forbindelse med at den statslige koncern barsler med omfattende planer om at overdække Banegraven i Århus. 

Og ifølge salgsmaterialet fra Catella har DSB en række andre potentielle projekter i støbeskeen, men det er dog usikkert, om de alle ender med at blive ført ud i livet. 

”I DSB har vi rigtig mange arealer overalt i Danmark, men det er klart, at det langtfra er alle, der egner sig til at blive udnyttet til erhverv eller boligbyggeri. Vi forsøger indledningsvis at koncentrere os om de områder, der ligger i de større byer som København og Århus, men det er klart, at det også på sigt kan give mening at udnytte arealer andre steder i landet, hvis der er tilstrækkelig efterspørgsel,” forklarer Søren Beck-Heede.