;
Kronen web1

Inside story

Storbank og kapitalfond risikerer stort tab efter bitter strid 

Storbanken Nordea må nu sende en af sine mest problematiske udlånssager på tvangsauktion efter en fejlslagen salgsproces. Banken har over 850 mio. kr. i klemme, men også en britisk kapitalfond risikerer en klækkelig øretæve. 

En bitter strid mellem den britiske kapitalfond Tristan Capital Partners og storbanken Nordea ender nu i en tvangsauktion, der kan koste begge stridende parter store tab.

Sagens kerne er det problemramte shoppingcenter Kronen i Vanløse, som gennem snart 10 år har været en konstant hovedpine for Nordea og bankens kreditfolk.

Gennem flere år har det nybyggede center haft store problemer med at servicere sin tyngende bankgæld, og det førte i begyndelsen af 2020 til en armlægning mellem ejeren, Tristan Capital Partners, og bankforbindelsen, der krævede yderligere kapital for at polstre centret og selskabet bag.

Det var kapitalfonden dog ikke indstillet på, og i stedet blev der skudt gang i en salgsproces, hvor erhvervsmægleren RED fik til opgave at finde en ny ejer til Kronen.

Rådgiveren havde givet både banken og fonden en opfattelse af, at man ville kunne få omkring 900 mio. kr. for det store shoppingcenter vest for København, der stod færdigt i 2017.

Andre mæglere som både Colliers og CBRE var imidlertid langt mere skeptiske, idet de mente, at en udbudspris på mellem 650 og 700 mio. kr. var mere realistisk.

Jagten på en ny ejer af Kronen endte da også uden resultat. Den succesfulde danske udvikler NREP har reelt været en af de eneste interesserede parter.

Derfor ender striden nu med, at Nordea og Tristan om kort tid sender Vanløses store shoppingcenter på tvangsauktion i et sidste forsøg på at finde en løsning på den langtrukne strid.

Det bekræfter kurator Søren Aamann Jensen fra Accura, der oprindelig blev indsat af Tristan Capital Partners, mens John Sommer Schmidt fra Gorrissen Federsiel var udvalgt af Nordea.

”Det er korrekt, at vi nu forsøger at sælge Kronen på tvangsauktion. Det sker blandt andet i et forsøg på at komme bredt ud, så man fra både ejer og panthavers side får afprøvet, om der skulle være potentielle købere, som man ikke har haft kendskab til indtil videre,” forklarer Søren Aamann Jensen, der for nylig skiftede fra Kromann Reumert til netop Accura.

Dårlig timing 

Da Nordea og Tristan i begyndelsen af 2020 ragede uklar om fremtiden for Kronen, skete det på et særdeles uheldigt tidspunkt. Da man skød gang i salget af det store butikscenter, havde covid-19 netop ramt landet, og allerede der var virussen i fuld gang med at gøre livet surt for en lang række brancher herhjemme, heriblandt især landets mange shoppingcentre, der blev tvunget til at lukke.

Søren Aamann Jensen erkender da også, at timingen omkring salget af Kronen kunne have været bedre, men han tror stadig på, at centret har en lys fremtid, såfremt den rigtige køber dukker op.

”Det er åbenlyst, at covid-19 og restriktioner ikke har gjort situationen lettere, især ikke for et storcenter. Men vi har holdt åbent så meget som muligt, og flere af lejerne i centret, herunder en stor Føtex, har holdt åbent det meste af perioden.

Problemsag i årevis 

Det er langtfra første gang, at det store shoppingcenter i Vanløse får advarselslamperne til at blinke i Nordeas udlånsbøger. Oprindelig blev byggeriet af centret igangsat af ejendomsinvestoren Flemming Houlberg Fenger, der dog i 2012 ragede uklar med storbanken i en så alvorlig grad, at Nordea de facto satte ham uden for døren og tog styringen med såvel byggeriet af Kronen som resten af Houlberg Fengers koncern. I sidste ende blev centret tvangssolgt til Solstra for omkring 300 mio. kr.

I stedet for at få problemsagen ud af bøgerne gik Nordea med til at finansiere den nye ejer og det fortsatte byggeri. Det er nok en beslutning, som man fortryder ganske eftertrykkeligt nu, hvor bankens udestående er på over 850 mio. kr., og listen af potentielle købere, der vil betale en pris, der sikrer, at både Nordea og Tristan kommer tørskoet i land, synes ualmindelig kort.

Flere kilder peger på, at netop centrets oprindelige ophavsmand burde være den rette til langt om længe at få projekter på ret køl, men ifølge Flemming Houlberg Fenger selv har han ingen interesse i det.

”Der er gennem årene blevet begået så mange fejl, og centret fremstår i dag ikke veldrevet. Allerede før corona havde man problemer med en række forhold, herunder et for svagt indtægtsgrundlag fra husleje, og det er ikke blevet bedre af, at lejere har haft behov for udsættelse og restancer,” siger Flemming Houlberg Fenger, der efter striden med Nordea flyttede alle sine engagementer til Nykredit.

Ifølge flere kilder i ejendomsbranchen er en anden af de helt store udfordringer i jagten på at gøre Kronen til en sund forretning, at man som ejer betaler en alt for høj ejendomsskat, der for længst burde været klaget over. Det har hverken Tristan eller de tidligere ejere i Solstra formået, hvilket anses for at være lidt af en brøler.

 

Læs mere

Storudsalg skal redde presset investor  

Pinlig fejl rammer statslig gigants ambitiøse ejendomsplaner

Statslig gigant jagter profit på risikabelt ejendomsmarked 

Tilsynet skruer op for kontrollen med pensionskassernes værdiansættelser

Her er pensionsbranchens problematiske værdiansættelser

Udfordringerne tårner sig op for groggy kapitalfond