;
gefion ballerup web

Inside story

Storudsalg skal redde presset investor  

Den ekspansive ejendomsudvikler Gefion har længe været under pres af dyre rentebetalinger, men har gang på gang formået at klare skærene over for skeptikere. Nu venter et stort frasalg for et trecifret millionbeløb i kulissen, men hvor meget der bliver tilbage til Gefion, er noget usikkert.  

Den danske ejendomsudvikler Gefion Group har længe været et særpræget bekendtskab i den danske ejendomsbranche.  

Ganske vist har Gefion med den tidligere advokat Thomas Færch i spidsen flere gange formået at udvikle og sælge projekter i og omkring København, men alligevel kan man få fornemmelsen af, at koncernen ofte bevæger sig lige på kanten rent økonomisk.  

Som tidligere beskrevet i InsideBusiness lykkedes det tidligere med nød og næppe Gefion at slippe ud af et dyrt og noget usikkert projekt i Rødovre, og nu er den risikovillige ejendomsudvikler igen på vej med et frasalg, der potentielt kan sikre noget tiltrængt luft i ellevte time.  

Gefion har i al fortrolighed hyret den internationale mægler CBRE til at finde en køber til et stort kollegium i Ballerup, som man håber at kunne få omkring 330 millioner kroner for.  

Salget sker, samtidig med at Gefion står over for en dyr refinansiering af gælden i ejendommen, som man opførte for et år siden, og hvor man siden har haft held til at udleje stort set alle 262 boliger.  

Over for InsideBusiness ønsker Thomas Færch ikke at uddybe, præcis hvor meget gæld man har optaget i forbindelse med købet af ejendommen i Ballerup, der oprindelig blev købt for 65 millioner kroner 

Dog understreger han, at Gefion samlet set forventer en pæn indtægt på salg af de mange projekter, som firmaet har udviklet de senere år, og som nu skal sælges.  

”Vi har tidligere meldt ud, at vi forventer en bruttoavance i perioden 2020-21 på omkring 400 millioner kroner. Dette er inklusive Telegrafkollegiet. Vi fastholder dette skøn og kan supplerende tilføje, at for perioden 2020-22 forventes en bruttoavance på omkring 500 millioner kroner,” skriver Thomas Færch i en mail til InsideBusiness.  

Spinkle fortjenester

Det store spørgsmål er imidlertid, hvor meget der rent faktisk bliver tilbage til koncernen, der trods salg af ejendomme for over 400 millioner kroner kom ud af 2019 med et underskud på 79 millioner kroner.  

Gefion har således siden opstarten i 2013 bygget sin forretning på typisk at optage dyre byggelån enten via obligationer eller højrentelån fra firmaer og private velhavere, og det har med jævne mellemrum sat koncernen under et ganske betydeligt pres.  

Den klemme er Gefion flere gange sluppet ud af ved enten at sælge færdige ejendomme eller projekter midt i udviklingsfasen, men den endelige fortjeneste har i flere tilfælde været meget beskeden.  

I 2020 solgte ejendomsudvikleren således et andet stort kollegium til en gruppe private investorer for 198 millioner kroner, mens Gefion selv havde lån i ejendommen for omtrent det samme beløb.  

Det samme gjorde sig gældende, da Gefion for nylig solgte en større ejendom på Amager til en udenlandsk investor samt et projekt med studieboliger til en privat investor. I sidste tilfælde var der blot et lille encifret millionbeløb tilbage til Gefion selv, da kreditorerne havde fået deres penge, og dette synes at gentage sig for mange af koncernens frasalg.  

Tynges af stor gæld 

Ved udgangen af 2019 bogførte Gefion i regnskabet aktiver for godt 2,3 milliarder kroner, hvoraf størstedelen primært var projekter under udvikling.  

Dog slæbte man også rundt på en gæld på over 2 milliarder kronermen modsat de mere klassiske ejendomsinvestorer er Gefions gæld typisk ikke realkredit, men i stedet dyre byggelån, hvor forsinkelser og afvigelser kan have store konsekvenser.  

Alene sidste år kostede det Gefion næsten 1,2 milliarder kroner at servicere gælden, og flere i ejendomsbranchen har da også løbende fokuseret på, hvorvidt Gefions forretningsmodel fortsat ville bestå i en tid, hvor covid-19 og stigende usikkerhed har medført, at mange investorer søger mod mere sikre ejendomme på centrale beliggenheder.  

Thomas Færch skriver dog til InsideBusiness, at han fortsat ser et marked i den del af branchen, hvor Gefion opererer.  

”Efter vores opfattelse har markedet for projektudvikling primært ændret karakter i form af øget konkurrence om projekterne og et større fokus på projekter rundtomkring i hele landet – udviklingen er ikke længere centreret omkring de store byer. Herudover et forøget fokus på andre boligformer, for eksempel seniorboligprojekter,” lyder det fra Gefions direktør og storaktionær, der i slutningen af 2019 kom på kant med netop CBRE i forbindelse med den vurdering, mægleren havde lavet af et byggeprojekt i St. Kongensgade.  

 Processer lider under praktiske udfordringer  

Striden har dog ikke forhindret et forsat samarbejde mellem de to parter, men forholdet mellem de to aktører kan meget vel blive sat på prøve, hvis det ikke lykkes at sælge Telegrafkollegiet i Ballerup.  

Ud over forventningen om en ganske høj pris risikerer salgsprocessen nemlig også at lide under, at de seneste restriktioner har gjort det ualmindelig svært at få lukket større ejendomshandler.  

Således er salget af Ørsteds hovedsæde i Gentofte blevet forsinket på grund af praktiske udfordringer, ligesom Capital Investments salg af Alm. Brands tidligere bygning på Rådhuspladsen har lidt under samme problemer.  

 

Læs mere

Pinlig fejl rammer statslig gigants ambitiøse ejendomsplaner

Statslig gigant jagter profit på risikabelt ejendomsmarked 

Tilsynet skruer op for kontrollen med pensionskassernes værdiansættelser

Her er pensionsbranchens problematiske værdiansættelser

Udfordringerne tårner sig op for groggy kapitalfond

M&A-vindue åbner igen – her er krisens vindere og de bedste mandater