Et frygtet låneindgreb på boligmarkedet har ændret markant karakter på ganske få uger efter blandt andet massivt pres fra landets finansielle sektor og lobbyisterne. Det betyder blandt andet, at flere låntyper undgår betegnelsen risikabel og flere kundegrupper undtages for de skrappe regler, der skal hindre en boligboble.
Det nye indgreb, som Erhvervsministeriet, Finanstilsynet og en række centrale aktører fra den finansielle sektor netop nu er ved at lægge sidste hånd på, bliver stadig et omfattende indgreb på det danske boligmarked, men der bliver slet ikke tale om nær så voldsomme ændringer, som erhvervsminister Brian Mikkelsen (K) oprindelig havde lagt op til. Det viser en intern skrivelse fra de igangværende forhandlingerne, som InsideBusiness er kommet i besiddelse af.
Der lægges derfor nu op til, at en række kunder undtages fra reglerne, som hidtil har betydet, at danskere med en gældsfaktor (husstandsindkomst i forhold til boliggæld) på over 4 får sværere ved at få adgang til afdragsfri lån og billige lån med variabel rente.
Det gælder således, at ”unge med gode og sikre muligheder for kommende stigende indkomst” ifølge papirerne undtages. Det gælder også ældre kunder med nedsparingslån og såkaldt meget formuende kunder.
Nu ser det også ud til, at de offentliggjorte boligstigningsproblembyer København og Århus med en række navngivne kommuner droppes som målepunkt. I stedet sidestilles hele landet, så kunder med ”lav nominel gæld som følge af køb af en billig ejendom ikke omfattes,” fremgår det.
Sådan ser det ud foreløbig
Grupper, der bliver undtaget fra reglerne:
1) Unge med gode og sikre muligheder for kommende stigende indkomst
2) Nedsparingslån
3) Kunder med en nominel lav gæld som følge af køb af en billig ejendom. Der pågår forhandlinger om, hvordan det skal foregå i praksis
4) Meget formuende kunder
Lån som ikke omfattes:
Boliglån, der som udgangspunkt ikke påtænkes anset for at være risikable:
1) Fastforrentede lån med afdrag
2) Alle variabelt forrentede lån med afdrag, hvor renten justeres med en frekvens på 5 år eller mere
3) Afdragsfrie lån med fast rente i 5 år eller mere, når låntager har en LTV på under 60 procent
4) Fastforrentede lån med afdragsfrihed
Kilde: Interne dokumenter fra forhandlingerne.
Der er dog fortsat nogen tvivl om, hvordan det skal implementeres. I forhandlingerne har man overvejet at præcisere det sådan, at ejendomme med en pris på over 20.000 kroner per kvadratmeter ikke er “billige ejendomme”. Men punktet udestår fortsat, så man overvejer at ændre formuleringen til – en kvadratmeterpris under landsgennemsnittet. Men dette er endnu ikke afklaret i forhandlingerne.
Slagsmål mellem banker og Nationalbanken
Det er den seneste udvikling i sagen, der er en brandvarm kartoffel i erhvervsministerens bagland. Her er meldingen nu, at det oprindelige tiltag blev opfattet som hårdere end tiltænkt, og det ønsker man nu at bløde op. Problemet er højaktuelt, da der mandag eftermiddag er møde mellem bankernes topprofiler i brancheorganisationen Finans Danmark, hvor sagen skal debatteres. Her sidder mange af hovedpersonerne fra for eksempel Danske Bank, Nykredit, Nordea, Jyske Bank med flere.
Slagsmålet om de nye styringsregler rummer en direkte konflikt mellem Nationalbanken og Lars Rohde på den ene side og Finans Danmark på den anden.
Nationalbanken havde således leveret materiale til ministeren, hvoraf det fremgik, at realkreditsektoren skulle begrænse andelen af de mest risikable lån til 15 procent. Det skete på baggrund af tal, der viser, at de mest risikable afdragsfrie lån p.t. udgør 25 procent af alle nyudstedelser. Det viste sig imidlertid at være forkert, og det fik direktør i Finans Danmark Ulrik Nødgaard til at tage direkte kontakt til Brian Mikkelsen og oplyse ham om fejlen, der ifølge sektoren udgjorde en ganske alvorlig trussel.
Ifølge branchen viste de korrekte og senest opdaterede tal nemlig, at hele 40 procent af alle nye boliglån udstedes med afdragsfrihed og eller variabel rente. Springet helt ned til 15 procent var derfor alt for alvorligt og ville ifølge bankernes lobbyfolk have alvorlige, negative konsekvenser for boligmarkedet herhjemme.
Vrede borgmestre angreb Brian Mikkelsen
Et stridspunkt var de kommuner, der skulle omfattes af indgrebet. Det udløste stor frustration hos især konservative borgmestre, som op til kommunalvalget den 21. november i år risikerer at stå med utilfredse kernevælgere, der ikke længere kan få adgang til billige lån som direkte følge af den konservative erhvervsminister Brian Mikkelsens indgreb på området. Han stod endda som den primære afsender af indgrebet, som ikke skulle debatteres politisk, hvilket også udløste kritik.
Det skyldes, at det var et såkaldt styresignal til Finanstilsynet, som på den måde blev undtaget fra Folketingets behandling. Det er især Liberal Alliance og Dansk Folkeparti, som er skeptiske over for Brian Mikkelsens håndtering af sagen, for selve indgrebet var født af et udvalgsarbejde under Det Systemiske Risikoråd under Nationalbanken – og skulle således køres uden om politisk debat. Det fik Liberal Alliance til at kræve en lukning af Systemisk Risikoråd.
Den seneste udvikling betyder også, at der er tale om en ændring af selve kernen i det oprindelige forslag, som blev lagt frem af Det Systemiske Risikoråd med eksperter, embedsmænd og nationalbankdirektør Lars Rohde for enden af bordet. Dengang var der lagt op til, at bankerne selv måtte give 15 procent af deres udlån til kunder, som havde en gældsfaktor på mere end 4. Men de 15 procent droppes, ser det ud til.
I stedet skal långivning styres af en bekendtgørelse om god skik for boligkredit fra Finanstilsynet, hvor der indsættes en generelt formuleret bestemmelse, der fastslår, ”at en boligkreditgiver som udgangspunkt ikke må yde risikable boliglån til kunder med en høj gældsfaktor.” Gældsfaktor på mere end 4 fastholdes som målepunkt.
Ny definition på risikable lån
Definitionen på risikable lån bliver også helt anderledes. Således bliver alle fastforrentede lån både med og uden afdrag defineret som ‘ikke risikable lån’. Det samme gælder til en vis grad lån, hvor låntager har gæld for mindre end 60 procent af boligens værdi, hvis man vælger et F5-lån med afdragsfrihed. Det vil sige, at kunder med relativt lav gæld får friere adgang til mere risikable lån. Der har også været stor debat om netop brugen af de såkaldte F5-lån. Her ser det i dokumenterne ud til, at F5 med afdrag ikke bliver omfattet af reglerne om risikable lån.
Så de mest risikable lån bliver altså alle lån med afdragsfrihed, medmindre de har fast rente. Så det vil især være såkaldte F1, F2 og F3-lån og variabelt forrentede lån med afdragsfrihed og uden afdragsfrihed, som myndighederne rammer hårdest med indgrebet.
Den erfarne bankekspert Lars Krull fra Aalborg Universitet byder umiddelbart forslaget velkommen. For han mener, at det vil virke efter hensigten – at man ikke presser priserne unødigt op på boligmarkedet, og at man får skruet ned for andelen af boligejere, som er sårbare over for rentestigninger:
”Det skal nok virke. For før i tiden sagde bankerne ofte til kunderne, kan du sidde med et fastforrentet lån, er det godt nok til, at du kan få et variabelt lån. Det kommer til at ændre sig. For bankerne skal nu foretage en konkret overvejelse i forhold til den enkelte kunde. Det betyder, at prispresset på boliger vil aftage. Det vil kun være kunder med den ægte tilbagebetalingsevne, der kan presse priserne op, ” siger Lars Krull, der har set forhandlingsdokumenterne.
Han synes, det er fornuftigt, at for eksempel yngre kunder med udsigt til stigende lønindkomst fritages. Men det vil omvendt også ramme de boligkøbere, som har en lav indkomst, der ikke ser ud til at vokse ret meget. Det kan eksempelvis være pædagoger:
”Det her betyder, at unge, der går ind i et vandret lønstigningsforløb, ikke får glæde af den nuværende lave rente. Men de bliver dog beskyttet mod fremtidige pludselige rentestigninger i opadgående retning.”
Lars Krull er dog lidt tvivlende over for formuleringen om, at et fastforrentet lån uden afdrag er at betegne som et sikkert lån. For kunder med fastrentelån uden afdrag kommer til at betale rigtig meget i rente i lånets løbetid.
Fra Erhvervsministeriet lyder meldingen, at man arbejder med et egentligt udspil hurtigst muligt, som ventes klar i denne uge eller næste uge. Derudover er der ikke yderligere kommentarer.
LÆS MERE
Ændringer i låneindgreb på vej. Brian Mikkelsen klædt af
LA vil lukke vigtigt Risikoråd. Rivegilde om låneindgreb
Indgreb rammer eksisterende bankkunders afdragsfrihed
Indgreb mod ophedet boligmarked nærmer sig
Her rammer nyt indgreb på boligmarkedet hårdest
Rige onkel Nykredit er klar til at hjælpe banker i kapitalnød
Vild uenighed om potentielt livstruende krav til banker
Bankdirektører og finanslobbyister fanget mellem to onder. Banker risikerer livet
Finanstilsynet til pressede banker. I klarer jer, hvis I dropper udbyttebetalinger
