Blackstone web

Inside story

Blackstones danske prestigeprojekt smuldrer

En giftig kombination af opkøb til for høje priser og en dyr gæld kan gøre det ualmindelig svært for finanskæmpen Blackstone at hente et godt afkast på sin danske ejendomsportefølje på over 8 milliarder kroner.

Det er omtrent seks år siden, den amerikanske finansgigant Blackstone skød gang i et massivt sats på det danske marked.

Via sine ejendomsfonde gik den enorme forvalter i gang med et målrettet opkøb af især boligejendomme i og omkring København.

Lynhurtigt voksede porteføljen til at omfatte mursten for mange milliarder, men i sin iver efter at erobre en position på det danske marked havde Blackstone fået lavet en aftale med en dansk fallent, hvis skygge man i dag fortsat kæmper for at slippe af med.

Amerikanerne havde således engageret den kontroversielle ejendomsfallent Nils Jansson til at stå i spidsen for deres danske opkøbsraseri, og da historien om det aparte parløb så dagens lys, fik Blackstone pludselig alvorligt travlt med at kappe alle bånd til Jansson og hans to teenagedøtre, der reelt ejede managementselskabet 360 North Management, der var amerikanernes partner på det danske marked.

Jansson røg ud, og selskabet skiftede navn til Kereby – et forsøg på både at gøre op med det opsigtsvækkende samarbejde og samtidig også et træk, der skulle signalere, at man nu var færdig med at føre krig i Huslejenævnet mod de mange lejere, der nægtede at acceptere de ofte stejle huslejestigninger, som Blackstone forsøgte at gennemtvinge, når man overtog en ejendom.

Det, der dog ser ud til at blive en noget større udfordring for den ellers så succesfulde forvalter, er at få skabt et godkendt afkast på Blackstones danske ejendomsportefølje, der ved indgangen til 2023 havde en værdi på over 8 milliarder kroner.

For nogle uger siden kunne Blackstone ellers fortælle, at det trods et svært marked var lykkedes at gennemføre en omfattende refinansiering af de mange danske ejendomme. Men en gennemgang af koncernens portefølje, som InsideBusiness foretaget, viser imidlertid, at den amerikanske gigant er et godt stykke fra at komme tørskoet i land.

Samlet set lykkedes det at få refinansieret gæld for 6,8 milliarder kroner, hvoraf de 4,4 milliarder er hentet hos Jyske Realkredit og Realkredit Danmark.

De to danske kreditinstitutter har tilsammen sikret sig pant i stort set samtlige af Blackstones ejendomme, og mens Jyske Banks realkreditinstitut får en rente på 3,7 procent, har Danske Banks ditto sikret sig en rente på lidt over 4 procent.

Problemet er imidlertid, at hvor Blackstone oprindelig havde håbet på at kunne hente et markant større beløb via klassisk realkredit, så var kreditorernes vurderinger af porteføljen ikke høje nok, til at en sådan løsning kunne lade sig gøre.

InsideBusiness har været i kontakt med en række kilder, der har indsigt i forløbet omkring låneomlægningen, og de peger alle på, at Blackstone oprindelig havde sat næsen op efter en vurdering tættere på 10 milliarder kroner. Det ville have givet amerikanerne langt bedre muligheder, men hos de fleste af de banker, der kiggede på sagen, var vurderingen, at man ikke kunne forsvare en så høj værdi.

Alternativ finansiering til høj rente

Det skyldes blandt andet et generelt pres på priserne herhjemme, og samtidig var der tvivl om, hvorvidt man risikerer at blive ramt af stigende tomgang, ligesom en stram lovgivning har lagt et loft over, hvor stejle huslejestigninger, man kan gennemtrumfe.

Blackstone og fondens danske portefølje, der ejes via selskabet DK Resi Topco 2 K/S, var derfor nødt til at finde alternativ finansiering. Den kom fra blandt andre australske Macquarie og danske Viga Real Estate, der sammen har taget sig af omkring 1,5 milliarder kroner.

Der sker imidlertid til en helt anden rente, som ifølge InsideBusiness’ oplysninger er på omkring 10 procent.

Det betyder, at Blackstones danske portefølje fremover tynges af ganske betydelige finansielle omkostninger, hvor alene de årlige rentebetalinger på gælden udgør over 300 millioner kroner. Hertil kommer afdrag.

Hos Kereby, der er Blackstones danske administrationsselskab, lyder meldingen fra direktør Lars Pærregaard, at man er meget tilfreds med den løsning, man har fået forhandlet på plads med kreditorerne.

”Som ansvarlige forvaltere af vores portefølje er vi glade for at have sikret en femårig refinansiering af vores portefølje fra betroede danske institutioner til gavn for vores kunder, vores medarbejdere og vores investorer, der fortsætter med at investere i platformen. Denne refinansiering blev omhyggeligt struktureret med den nuværende makroøkonomi in mente, og vi forpligter os til at navigere gennem en skiftende markedsdynamik for at sikre de bedst mulige resultater for vores interessenter på lang sigt,” skriver han i en mail til InsideBusiness.

Dansk portefølje ikke afgørende

Selv om den globale forvalter kun har været i Danmark i knap 6 år, er det mere end 30 år siden, at Blackstone satte gang i en større offensiv på ejendomsmarkedet.

I 1991 rejste man således sin første fond, og siden har man etableret en stribe ejendomsfonde med fokus både på USA og Europa i en række dedikerede fonde.

Seneste fond fra amerikanernes side er Blackstone Real Estate Partners 10, der blev etablereret tidligere i år med et samlet tilsagn på over 200 milliarder kroner.

Fortrolige investordata, som InsideBusiness er i besiddelse af, viser, at den internationale gigant i snit har leveret et afkast på omkring 17 procent efter omkostninger, hvilket må siges at være ganske tilfredsstillende.

Flere investorer, som InsideBusiness har været i kontakt med, peger da også på, at de danske investeringer kun fylder beskedent i den samlede portefølje, hvorfor det sandsynligvis ikke vil være en katastrofe for det samlede afkast, hvis det ikke lykkes at få solgt porteføljen med et tilfredsstillende afkast.

 

Læs mere

Her er landet bedste ejendomsfonde

Ejendomsforvalter volder udfordringer for kapitalfond og solcellekomet

Forbrugerombudsmanden pudses på danske forvaltere, der pynter sig med “lånte fjer”

Problemerne fortsætter for solcellekomet

Kapitalfonds guldæg tromler videre med vækstplan trods tilsynskritik

Forvaltere brænder fingrene på lån til virksomheder

Velhaverbank kaprer tunge kunder fra stor kapitalforvalter