Titusinder af danskere kommer til at opleve, at det bliver væsentlig sværere at få et realkreditlån med afdragsfrihed næste gang, og det gælder, uanset om man køber ny bolig eller ønsker at forlænge afdragsfriheden ud over de første 10 år.
”Når afdragsfriheden udløber, og man skal til at afdrage på realkreditlånet, så er der folk, der benytter lejligheden til at overveje, hvad de så vil have af lån. Ønsker de ikke at afdrage, så skal de have et nyt lån, og så kommer der en ny vurdering af boligen. Man vil se på kundens robusthed, og er hans gældsfaktor større end fire gange indkomsten, så vil det være omfattet af styresignalet,” siger Finanstilsynets vicedirektør, Kristian Vie Madsen. Tiltaget træder i kraft i næste uge.
I praksis betyder det, at bankerne kun må give 15 procent af deres lån i København og Århus som såkaldt risikable lån, når boliggælden samtidig er mere end fire gang husstandsindkomsten. Definitionen på risikable lån er meget bred. Det vil sige alle variabelt forrentede lån og lån med afdragsfrihed, når gældsætningen er høj i forhold til indkomsten.
Sagen kort
det er en af de hårdeste stramninger i mange år, som i disse dage er på vej gennem banksystemet. Allerede fra oktober skal bankerne indrapportere, hvornår de bevilger lån med større gældsfaktor end fire i forhold til husstandsindkomsten.
Det rammer tusindvis af boligejere i København og Århus, for det bliver sværere at få et lån med afdragsfrihed og/eller et variabelt forrentet realkreditlån. Bankerne må kun bevilge de mere risikable lån til 15 procent af kunderne.
I dag er der nogen tvivl om, hvor mange der bliver ramt af tiltaget, og om det er 25 eller 35 procent af realkredittens lån. I 2015 blev andelen med høj gældsætning og risikable lån opgjort til 25 procent af boligkøberne. Det er denne andel, der nu skal ned på 15 procent. Brancherepræsentanter fremhæver, at andelen siden 2015 er steget til 35 procent. Det er altså en ret kraftig justering.
Unge og pensionister kan blive berørt
Det vil, som flere i bank- og realkreditsektoren har advaret om, betyde, at det vil blive sværere at opnå afdragsfrihed for eksempelvis pensionister, unge og mennesker berørt af skilsmisse eller arbejdsløshed. For det er blandt disse, man let rammer grænsen med en gældsfaktor på fire.
”Hvis du ser på pensionsgruppen, vil der være nogle af dem, hvor det er fuldt forsvarligt og nærmest fornuftigt ikke at afdrage. Derfor godt med grænsen med 15 procent for den type lån i bankerne. Unge familier skal allerede i dag have råd til et lån med fast rente og afdrag for at få lånet. De kan altså købe den samme bolig, men kan blive mødt af et krav om en mere sikker finansiering.”
Spar Nord-direktør Lasse Nyby har kritiseret reglerne for især at ramme de unge boligkøbere, hvor det har været god bankrådgiverlatin at lade dem afdrage dyr bankgæld, før man afdrager på realkreditlånet.
”Det er blevet fremført, at det for nogle af de yngre vil blive sværere at afdrage på dyr bankgæld. Her må man dog huske, at det ikke hjælper meget på din ydelse, hvis du har afdraget på bankgælden, hvis renten på dit realkreditlån stiger markant. Hvis alt går godt, er det bedre at satse, men hvis du har begrænset med råderum, kan der være behov for at vælge det mere sikre,” siger Kristian Vie Madsen.
I forhold til situationen, hvor boligejeren har flere millioner i friværdi, og banken aldrig kommer til at tabe en krone på vedkommende, konstaterer Kristian Vie Madsen, at så må banken benytte de 15 procent, de kan afvige med. Det gælder også, hvis der er tale om en iværksætter, der ikke tjener ret meget i en periode.
De hårde regler er konsekvensen af et indgreb fra Nationalbanken og Det Systemiske Risikoråd, der forsøger at styrke robustheden af det finansielle system. Nationalbankdirektør Lars Rohde fik først erhvervsminister Brian Mikkelsen til at gribe ind, men først nu er indgrebet ved at materialisere sig, fordi Finanstilsynet netop nu er ved at lægge sidste hånd på et styresignal, der skal bremse udviklingen i boligpriserne. De øvrige partier har ikke været inde over processen, da der er tale om et såkaldt styresignal, som er godkendt af erhvervsminister Brian Mikkelsen.
Sværdslag med banker og realkreditten
Det har været en svær proces med overordentlig mange sværdslag med bank- og realkreditten, som ikke har været imponeret over tankerne især i den sidste del af processen. Både BRFKredit og Nordea Kredit har været fremme med advarsler. Men lige lidt har det hjulpet. For det bliver et overordentlig strengt regime, som bankerne fremover skal agere under.
Styresignalet skal gøre boligejerne mere robuste og ikke som sådan adressere boligboblen, forklarer vicedirektør Kristian Vie Madsen:
”Jeg ser ikke, at styresignalet er indført for at stoppe en boligboble, men snarere for at gøre boligejerne mere robuste. Med den nuværende kombination af et meget lavt renteniveau og de meget høje boligpriser, er der en risiko for, at priserne falder igen.”
For Finanstilsynet ser ikke kun et fald i boligpriserne som problemet i en ny finansiel nedtur. En lige så stor del af indsatsen for at undgå en ny finansiel krise består i, at boligejerne skal blive mere robuste:
”Det her er et spørgsmål om at holde krudtet tørt i opgangstider, så boligejerne har noget at skyde med i en krisesituation. Hvis boligpriserne begynder at falde igen i en krisetid, så rammer det jo ikke folk, der har fast rente og betalt afdrag. Så det gør altså problemet mindre.”
Variabelt forrentede lån bliver begrænsede
I den seneste krise er der næppe tvivl om, at netop afdragsfrihed og ekstremt billige variabelt forrentede lån var med til at holde hånden under mange, der mistede jobbet i den økonomiske krise. Det var med til at begrænse tabene i realkreditten. Alligevel fastholder Kristian Vie Madsen den hårde tilgang:
”Hvis vi har indført det her i gode tider, så vil det give luft til at bevilge mere afdragsfrihed i svære tider. Det bør ikke være kundens finansiering, der er problemet i en økonomisk krise, men arbejdsløsheden. Vi vil gerne undgå, at det er den risikable finansiering, der giver problemer.”
Drøftelserne mellem Finanstilsynet og bankerne fortsætter i disse dage. Der er i branchen usikkerhed om, hvad det vil sige, at et lån er usikkert, når det har variabel rente. For i udgangspunktet er det nu sådan, at boligejere, der går fra et lån med kortere tid mellem rentetilpasningerne, for eksempel fra et F5- til et F3-lån, nu går over til at være en mere usikker kunde, hvis gældsfaktoren overstiger fire.
Det gælder dog ikke nødvendigvis, hvis det er en del af den oprindelige låneaftale, oplyser Kristian Vie Madsen.
LÆS MERE
Indgreb mod ophedet boligmarked nærmer sig. Politisk rivegilde
Her rammer nyt indgreb på boligmarkedet hårdest
Rige onkel Nykredit er klar til at hjælpe banker i kapitalnød
Vild uenighed om potentielt livstruende krav til banker
Bankdirektører og finanslobbyister fanget mellem to onder. Banker risikerer livet
Finanstilsynet til pressede banker. I klarer jer, hvis I dropper udbyttebetalinger
Her er Danmarks stærkeste og svageste banker
Garvet bankdirektør advarer. Ny gyser rammer mindre banker
Småbanker er farligt land for store bankkunder
Foto: © Deanpictures | Dreamstime
