Et voldsomt opkøbstogt på det danske ejendomsmarked giver nu dybe panderynker hos den amerikanske gigant Blackstone og dens investorer.
Den enorme fond har nemlig købt op igennem en årrække, hvor priserne var stærkt stigende, og renten samtidig var historisk lav.
Det har gjort det muligt for den amerikanske sværvægter at opbygge en betragtelig portefølje på omkring 8 milliarder kroner herhjemme bestående af boligejendomme primært i og omkring København.
De hastigt stigende renter har dog ramt den pengestærke fond som en boomerang. I det dugfriske regnskab for selskabet DK Resi Topco 2 K/S, der er Blackstones overordnede holdingselskab for den danske boligportefølje, må giganten således notere sig et voldsomt underskud på 600 millioner kroner før skat.
Her er det især finansielle omkostninger i form af afdrag og rentebetalinger, der tynger koncernen, som alene i 2023 koster Blackstone næsten 480 millioner kroner.
Og der er ingen udsigt til bedring i 2024, blandt andet fordi renterne fortsat er høje. Den internationale gigant måtte for nylig refinansiere sin milliardgæld til en betydelig højere rente. Her var det således Realkredit Danmark og Jyske Realkredit, der leverede den primære finansiering til den kriseramte portefølje med en rente i underkanten af 4 procent.
Netop den høje rente og den kraftige afmatning på det københavnske ejendomsmarked betød dog, at Blackstone ikke kunne få en tilpas høj vurdering af sine mange danske mursten og derfor måtte hente ekstern finansiering hos danske Viga Real Estate.
Sidstnævnte har i forbindelse med den store lånepakke stillet den resterende finansiering til rådighed, men det er sket til en markant højere rente, der ifølge InsideBusiness’ oplysninger ligger på omkring 10 procent.
Der er da ifølge selskabet selv heller ikke den store bedring at spore i horisonten, da Blackstone ifølge ledelsesberetningen forventer et tab før skat i indeværende år på mellem 452 millioner og en halv milliard kroner.
Gæld overstiger værdier
Selv om det fremgår af regnskabet, at Blackstones portefølje har fået nedbragt sin rentebærende gæld fra over 6 milliarder kroner til godt 4 milliarder, har fonden dog samtidig selv måttet til lommerne i forsøget på at sikre sin danske koncern en mere bæredygtig finansiel struktur.
Således har den amerikanske forvalter alene i 2023 skudt næsten 1,3 milliarder kroner yderligere ind i det danske selskab i form af lån.
Dermed har Blackstone nu over 4,6 milliarder kroner ude at svømme, og sammenholdt med den rentebærende gæld til Jyske Bank og Danske Bank er gælden i porteføljen nu reelt højere end den samlede værdi af ejendommene.
I regnskabet noterer fonden dog selv, at man forventer stigende indtægter de kommende år, i takt med at man får nedbragt tomgangen i den store portefølje.
Købte på toppen
Da Blackstone oprindelig gjorde sit indtog på det københavnske boligmarked, skete det anført af selskabet 360 North, der – som InsideBusiness kunne afsløre allerede i marts 2018 – havde den kontroversielle fallent Nils Jansson i spidsen.
Siden fulgte en omfattende rebranding, der blandt andet medførte Janssons exit, ligesom Blackstones administrationsselskab skiftede navn til Kereby.
Samtidig lagde man mange kræfter i at gøre op med fortiden, hvor man gentagne gange havde været i mediernes søgelys efter en række dårlige sager, hvor lejere indbragte giganten for huslejenævnet, og selskabet generelt gav et indtryk af at være en udlejer, der gik langt for at genere sine lejere.
Navneskiftet ændrer dog ikke ved, at Blackstone ser ud til at have investeret i markedet på det helt forkerte tidspunkt.
Især de senere år har det danske og i særdeleshed det københavnske ejendomsmarked været præget af historisk stilstand efter en række travle år.
Det har sat priserne under pres, og muligheden for at sælge en portefølje af den størrelse, som Blackstone ejer, er i dag begrænsede. Hertil kommer, at fonden købte op i et marked med stigende priser og faldende afkastkrav, og hvor man samtidig ofte sikrede sig ejendomme ved at byde markant højere end de øvrige bejlere i flere budprocesser.
Selv om amerikanernes boligportefølje er blandt de største privatejede herhjemme, er det fortsat usikkert, hvorvidt de store udfordringer kommer til at smitte af på det samlede afkast i Blackstones ejendomsfonde.
Gennem årene har den globale spiller således rejst talrige ejendomsfonde og skabt et årligt afkast på omkring 17 procent, hvilket må siges at være i den høje ende.
De tre seneste store ejendomsfonde, man har øremærket til investeringer i Europa, har dog ikke helt været i stand til at matche de resultater, og fortrolige investordata for Blackstone Real Estate Partners Europes fonde i perioden 2012-2019 viser et afkast på lidt over 14 procent.
