;
ejendomme

Inside story

Nye regler for lån til ejendomsprojekter udløser skarp kritik

På et kritisk tidspunkt for ejendomsmarkedet vil Finanstilsynet have banker og realkredit til at trække på erfaringer fra finanskrisen. Ifølge finanssektoren og ejendomsbranchen går tilsynet for vidt og advarer om, at det vil forringe lånevilkårene markant og skubbe læsset den gale vej.

Risikable udlån til optimistiske ejendomsprojekter rundtomkring i Danmark gav i årene efter finanskrisen anledning til store nedskrivninger og tab i landets banker.

Potentielt lukrative byggerier kunne med et fingerknips ikke længere sælges, og samtidig måtte mange udlejere sande, at de slet ikke kunne få de priser, de oprindelig havde kalkuleret med, før det første spadestik var taget.

15 år efter er Finanstilsynet på vej med en vejledning til banker og realkreditinstitutter, der skal være med til at sikre, at man undgår en lignende situation. Det sker på et tidspunkt, hvor usikkerheden begynder at sprede sig på ejendomsmarkedet, samtidig med at renter og inflationen på ganske kort tid er braget op, mens en mulig energikrise er under opsejling. Det har – som InsideBusiness tidligere har beskrevet – sat flere milliardstore ejendomshandler på pause.

Hos Finanstilsynet vil man nu have landets banker og realkreditinstitutter til i endnu højere grad at skele til Finanskrisens dyrt købte erfaringer, når de fremover skal kreditvurdere et ejendomsprojekt.

Formålet med vejledningen, der er den første af sin slags, er at skabe øget klarhed om, hvad banker og realkreditinstitutter bør tage højde for ved finansiering af udlejningsejendomme og ejendomsprojekter. Ifølge Finanstilsynet er det nemlig ikke alle banker og realkreditinstitutter, der i dag trækker på finanskrisens erfaringer i tilstrækkelig grad.

”Finansiering af udlejningsejendomme og ejendomsprojekter har historisk forårsaget store, og i nogle tilfælde ødelæggende, tab for kreditinstitutter. Institutterne kan begrænse risikoen for tab ved at basere deres forretning på dette område på erfaringerne fra tidligere kriser,” skriver Finanstilsynet.

Vejledningen sammenfatter ifølge tilsynet, ”hvad der historisk har vist sig at være god praksis på området.”

”Finanstilsynet vurderer, at ikke alle institutter i dag efterlever denne gode praksis, og at en vejledning på området derfor kan begrænse nogle institutters tab væsentligt ved en forværring af makroøkonomien,” tilføjer tilsynet.

Banker: Alt for vidtgående 

Selv om advarselslamperne på ejendomsmarkedet så småt begynder at blinke, har vejledningen fået finanssektoren og ejendomsbranchen op af stolene.

De to brancher står skulder ved skulder i en hård kritik af Finanstilsynet, som i deres øjne går for vidt med vejledningen.

Bankernes og realkreditinstitutternes brancheorganisation, Finans Danmark, kalder i et høringssvar det første udkast fra Finanstilsynets nye vejledning ”helt uacceptabelt”. I begge lejre frygter man, at tilsynets tiltag kan lægge en alvorlig dæmper på nye ejendomsprojekter.

Hos Finans Danmark har man nidkært gennemgået den nye vejledning, og brancheorganisationen har haft kuglerammen fremme for at understrege sine pointer. Optællingen fra Finans Danmark viser, at vejledningen lægger op til 120 nye krav, som institutterne bør opfylde, og ca. 80 krav, der skal opfyldes.

Og det er ifølge Finans Danmark alt, alt for mange tjekpunkter at trække ned over landets banker og realkreditinstitutter.

”Det her alt for vidtgående og alt for detaljeret. Det kommer til at ramme udlånskapaciteten unødvendigt meget,” siger Ane Arnth Jensen, viceadministrerende direktør i Finans Danmark og direktør i Realkreditrådet.

”Konsekvensen er, at der bliver et unødigt bureaukrati og det bliver dyrere at finansiere ejendomme og ejendomsprojekter, fordi bankerne skal leve op til alle de her krav, hvoraf nogle er urimelige, og andre vil kræve, at lovgivere tager stilling til dem. Hvis vi får alle de her nye bestemmelser, bliver der forringelser af finansieringsmulighederne for ejendomsbranchen,” siger Ane Arnth Jensen

Hos Ejendom Danmark forudser man, at medlemmerne må spejde langt efter belåning i fremtiden, hvis vejledningen ikke ændres.

”Konsekvensen vil være mindre belåning for den her type finansiering. Det kan ikke være anderledes,” siger Morten Marott Larsen, underdirektør i Ejendom Danmark.

Frygter, at vejledning bliver målestok

I den 40 sider lange vejledning skriver Finanstilsynet bl.a., hvordan banker og realkreditinstitutter bør vurdere egenkapital og egenfinansiering og kravene til sikkerhedsmargin i forhold til indtægterne fra kundernes planlagte salg og udlejning ved finansiering af ejendomsprojekter

Men hos Finans Danmark mener man, at vejledningen de facto vil være en væsentlig indskrænkning af ledelsernes og bestyrelsernes råderet.

”Der er ikke to af de her sager, der er ens. Erhvervsmarkedet er meget forskelligt. Så det giver meget lidt mening at have en fast skabelon for, hvordan man afgiver disse lån. Det kræver en helhedsvurdering. Så det bliver unødigt bureaukratisk og omkostningstungt,” siger Ane Arnth Jensen.

Finans Danmark frygter, at den nye vejledning bliver udgangspunktet, når Finanstilsynet i fremtiden kommer på inspektion i bankerne og realkreditinstitutterne. Samtidig mener brancheorganisationen, at mange af de nye ’skal’-bestemmelser i vejledningen reelt er ny lovgivning, som derfor først og fremmest er et anliggende for politikerne på Christiansborg.

”Vores erfaring er, at når Finanstilsynet er ude på inspektion, bliver den her vejledning en målestok for, hvordan man vurderer det enkelte instituts långivning til udlejningsejendomme. Derfor er det ganske voldsomt, når man samlet står med 80 ’skal’-bestemmelser og 120 ’bør’-bestemmelser, hvoraf nogle går langt ud over det, som vejledningen skal. Nu lægger man nyt til, og det er Folketingets bord,” siger Ane Arnth Jensen.

Tilsynet ønsker ikke at kommentere kritikken. Tilsynet oplyser, at det nu er op til bestyrelsen i Finanstilsynet at vurdere vejledningen efter de indkomne høringssvar.

Flere handler sat på pause

Som InsideBusiness tidligere har beskrevet, begynder ejendomsbranchen også at mærke den store globale usikkerhed, som er opstået i kølvandet på Ukraine-krigen og de stigende renter. De markant stigende renter rammer nemlig ikke bare boligejere hårdt, men også investorer, der skal bruge finansiering til køb af udlejningsejendomme og ejendomsprojekter.

Det har sat flere markante milliardhandler i ejendomsbranchen på pause som følge af den stigende nervøsitet over krig og stigende omkostninger og renter, som betyder, at potentielle købere ikke længere vil betale de priser, sælgerne har sat næsen op efter.

I Ejendom Danmark anerkender man, at markedet lige nu befinder sig i et limbo.

”Det er lidt for spændende i øjeblikket. Vi har haft forholdsvis gode tider længe. Lige nu er der usikkerhed i markedet, som man bare er nødt til at indstille sig på. Hvis økonomien kommer i gang og projekterne kommer igennem, så kan det være, at usikkerheden stille og roligt forsvinder. Men der er usikkerhed, og selvfølgelig lurer et negativt scenario med en ny krise,” siger underdirektør Morten Marott Larsen.

Han mener dog, at det er for tidligt at stramme op på långivningen.

”Under finanskrisen var der lån, som ikke skulle være givet. Men her tager man en stor kanon og rammer 99 procent af dem, man ikke skal ramme. Man ødelægger mere, end man gavner,” siger han.

Samme holdning har Finans Danmark.

”Det er vigtigt for os til enhver tid at være med til at forebygge kriser på ejendomsmarkedet. Det er et vigtigt samfundsområde. Så vi står fuldt ud bag, at man på et vigtigt udlånsområde skal sikre, at man ikke går ind i kriser. Men der er allerede en klar regulering, der tager sigte på, at der er en værdi af ejendommen, man skal udlåne til, og at ejeren har økonomi til at betale sine lån. I den sammenhæng tager man allerede hensyn til konjunkturerne og udsigterne til, at lånet kan tilbagebetales,” siger Ane Arnth Jensen.

 

Læs mere

Milliardhandler vakler efter usikkerhed

DSB og NREP i centrum for kontroversiel budkrig

Succesrig forvalter tæt på kæmpe frasalg

Pensionskasser lugter guld ved historisk frasalg   

Detailkæmpe arbejder på stort frasalg

Udvikler jagter ny gevinst i kølvandet på fiasko

Storudsalg skal redde presset investor  

Pinlig fejl rammer statslig gigants ambitiøse ejendomsplaner

Statslig gigant jagter profit på risikabelt ejendomsmarked 

Tilsynet skruer op for kontrollen med pensionskassernes værdiansættelser

Her er pensionsbranchens problematiske værdiansættelser