I disse dage er vi vidner til et alvorligt vendepunkt på boligmarkedet. For efter at priserne siden 2011 er steget uafbrudt til det højeste niveau for ejerlejligheder nogensinde, tyder meget nu på, at priserne omsider er toppet trods rekordlave renter og kraftig tilflytning til byen.
Spritnye tal fra Boligsiden.dk viser nemlig, at salget af lejligheder på landsplan bremser kraftigt op, endda med en accelererende effekt måned for måned. Således blev der i de første tre måneder af 2018 solgt 11 procent færre ejerlejligheder på landsplan i forhold til samme periode 2017. Den udvikling dækker over, at salget stort set var uændret fra januar til januar, mens det faldt med 10 procent i februar og med hele 19 procent i marts 2018.
Et ejendomsmarked under pres
InsideBusiness sætter i en ny serie fokus på et ejendomsmarked under pres.
Uanset om det gælder private boligkøbere, banker, udenlandske investorer, projektudviklere eller pensionskasser med milliarder i klemme, bør man holde et vågent øje med ejendomsmarkedet, hvor priserne er skruet kraftigt op, og risikoen for kraftige prisfald eller en ny reguleringsbølge i høj grad er til stede.
Vi begynder med det mest oplagte tema – bekymringen for store prisfald på markedet for luksuslejligheder i København.
”Vi kan se, at tingene går meget i stå i marts. Det ser ud til, at de tiltag, man har valgt at gennemføre fra offentlig side i de senere år og senest fra årsskiftet nu udmønter sig på ejerlejligheder,” siger boligøkonom og kommunikationsdirektør Birgit Daetz fra Boligsiden, som har leveret de dugfriske tal.
Spørgsmålet er så, hvor meget udbuddet falder i den samme periode. For det er en modsatvirkende faktor, som kan begrunde, at salget også må falde. Men markedsaktørerne er enige om, at der sker noget i det dyre segment af lejligheder.
Zoomer vi yderligere ind på markedet, er det især markedet i det indre København, hvor faldet i aktiviteten er kraftigst med en tilbagegang i antallet af solgte ejerlejligheder på 16 procent i forhold til første kvartal i 2017 til 1762 solgte lejligheder. Det er også her, priserne er steget mest de senere år. For i Region Hovedstaden er kvadratmeterprisen steget med 13.600 til 36.600 kroner i gennemsnit fra 2010 til i dag. Det er det højeste niveau nogensinde – og især siden 2015 er priserne i København nærmest eksploderet.
”Det er især på de store ejerlejligheder på 95 kvadratmeter og opefter, at vi ser en opbremsning. Priserne er også begyndt at flade ud,” fortsætter Birgit Daetz.
Kraftige stramninger fra myndighederne
Opbremsningen kommer, efter at bankerne på foranledning af henstillinger fra Det Systemiske Risikoråd med nationalbankdirektør Lars Rohde for enden af bordet har strammet kraftigt op i reglerne for kreditgivning, så det er blevet meget svært grænsende til umuligt at låne til mere end fire gange husstandens årsindkomst. Tidligere gik bankerne gerne op på fem til syv gange indkomsten.
Efter at rådet senest holdt møde i april, noterede man sig, at ”stigningstaksten på ejerlejligheder er bremset en smule op.”
Erhvervsminister Brian Mikkelsen undlod dog at indføre helt så strenge låneregler, som Lars Rohde ønskede sig, efter advarsler fra finanssektoren om store konsekvenser for boligkøberne. Men embedsfolkene barsler nu igen med et forhøjet kapitalkrav til bankerne i form af nok en forøgelse af den kontracykliske buffersats:
”Hvis risikoopbygningen fortsætter i den nuværende takt, forventer rådet i løbet af 2018 at henstille om en yderligere forøgelse af buffersatsen med 0,5 procent,” fremgår det af et mødereferat.
Samtidig kører Finanstilsynet den ene låneundersøgelse efter den anden i håb om at identificere de mest risikovillige banker, der ser meget liberalt på lånegrænserne for at vinde markedsandele og attraktive kunder i København.
Bekymring for dyre ejerlejligheder tager til
Bekymringen for udviklingen på markedet for ejerlejligheder i den dyre ende har været stigende i løbet af året blandt bankdirektørerne og toppen af den finansielle sektor. Seneste luftede Danske Bank-topchef Thomas Borgen i forbindelse med bankens årsregnskab sine bekymringer for prisudviklingen på markedet for dyre ejerlejligheder.
Også den garvede bankdirektør Gert Jonassen fra Arbejdernes Landsbank er bekymret for udviklingen på især de dyreste lejligheder.
”Min klare opfattelser er, at vi på luksuslejlighederne begynder at se de første tegn på, at markedet er mættet, og at priserne er for høje. Samtidig spøger diskussionen om stigende renter. Det samme kan også gøre sig gældende for villaer i de dyre kvarterer. Min forventning er, at priserne skal ned med 5-6 procent for toppen af markedet i år.”
Gert Jonassen henviser til, at det fortsat er en ganske lille del af Danmarks befolkning, der tjener mere end 1,4 millioner kroner om året, og så er det ganske svært at låne større beløb, medmindre man har ekstremt stor friværdi med. Og det er kun blevet værre af, at der nu er blevet strammet kraftigt op på bankernes muligheder for at låne ud.
Cepos analyserede sidste år indkomststrukturen i Danmark og nåede frem til, at de 45.000 danskere, som hører til top-1 procent, i gennemsnit tjente 2,9 millioner kroner om året. Og adgangsbilletten for overhovedet at være blandt de 45.000 mennesker er, at man årligt mindst tjener 1,4 millioner kroner.
Spørgsmålet er ifølge Gert Jonassen, om den gruppe er stor nok til at understøtte prisstigninger samtidig med en kraftigt forøget masse af dyre nyopførte lejligheder i København.
Nedadgående prisspiral?
Selv om der kommer en opbremsning i boligsalget, så er det spændende spørgsmål, hvordan udbuddet af boliger udvikler sig. For det kan sætte gang i en kraftig nedadgående prisspiral, hvis det går for stærkt, og der står mange usolgte boliger hen, mener Gert Jonassen, der var en af dem, som op til finanskrisens katastrofefald i boligpriserne slog alarm.
”Når der pludselig er mange, der har tjent mange penge på boligmarkedet, som vælger at gå i markedet for at realisere friværdien, så opstår rammerne for store prisfald. Denne gang har jeg ikke samme forventning til store prisfald, fordi folk er mindre gearede. Men hvis mængden af boliger til salg begynder at stige kraftigt, så rammer presset med en helt anden faktor,” konstaterer Gert Jonassen.
Også landets måske mest velorienterede ekspert på boligområdet, Curt Liliegreen, projektdirektør for Boligøkonomisk Videncenter, forventer et prispres på de dyreste lejligheder.
”Ja, de dyreste lejligheder er pressede, og jeg forventer, at stigningstakten falder eksempelvis fra 10 procent til 5 procent om året, og at vi måske ligefrem får en korrektion i form af en forbigående stagnation eller et direkte mindre prisfald. Det vil næppe slå igennem i tallene på landsplan.”
Spørgsmålet er så, hvornår man rammer grænsen for, om en lejlighed hører til i den dyre kategori eller ej. Og hvornår man i så fald bliver ramt af en prisnedgang.
Denne graf illustrerer udviklingen på det danske boligmarked op til den seneste finanskrise, da der utvivlsomt var en boligboblecyklus. Priserne faldt kraftigt, efter at salget gik i stå. Det er den cyklus, som Liliegreen henviser til
”Det er rigtigt, at vi ser en vis opbremsning, jeg skal ikke kunne sige, hvor grænsen går for dyre lejligheder, som er kommet for højt op i pris – om den ligger på 6 eller 8 millioner kroner. Jeg tror faktisk, at det er meget sundt, hvis der kommer lidt prisfald i denne kategori, ligesom det heller ikke ødelægger markedet, hvis der er en ejendomsudvikler eller to, der går ned.”
Næppe en fuldskala boligboble
Curt Liliegreen er dog overbevist om, at vi ikke er vidner til en fuldskala boligprisboble på det danske marked nu, ligesom vi så det i 2007-2008. Dertil er udviklingen for spredt og fokuseret på det københavnske marked og til dels også det århusianske. Vi ser da heller ikke den vilde spekulation som i årene op til finanskrisen, da mange købte en eller flere nye lejligheder og finansierede købene med friværdien fra den sidst indkøbte lejlighed.
”Der er mange gode grunde til, at priserne stiger på boliger i de større byer. Vi er i disse år vidner til en kraftig urbanisering af samfundet, hvor mange søger mod byerne. Desuden betyder den lave rente, at boligbyrden ikke er så stor. ”
Helt centralt for Curt Liliegreens analyse af markedet er, at salget af boliger fortsat ligger på et relativt højt niveau, om end det er under pres, jf. de nye tal fra Boligsiden for første kvartal. Først hvis salget falder kraftigt, vil vi begynde at se alvorlige prisfald. Det har været situationen i alle de boblemarkeder, han har analyseret, idet de gennemgår en slags cirkelbevægelse, hvor priserne stiger, i takt med at salget ligger højt. Men falder salget kraftigt, så falder priserne også.
Men der er vi ikke endnu, konstaterer Liliegreen. Men prisfald kan opstå, som vi har set i Sverige, hvis myndighederne og især Det Systemiske Risikoråd skruer mere op for reguleringen.
”Sandheden er simpelthen, at det københavnske ejerlejlighedsmarked er under voldsomt pres, og markedet har en risiko for overophedning, om end vi ikke er i en boble endnu. De nye låneregler fra 1. januar 2018 bekymrer nok mange i sektoren, og nogle frygter makroprudentiel regulering som i Sverige,” siger Curt Liliegreen.
LÆS MERE
Realkreditrenter kan tage på himmelflugt ved uro
Indgreb mod ophedet boligmarked nærmer sig. Politisk rivegilde
Her rammer nyt indgreb på boligmarkedet hårdest
Rige onkel Nykredit er klar til at hjælpe banker i kapitalnød
Vild uenighed om potentielt livstruende krav til banker
Bankdirektører og finanslobbyister fanget mellem to onder. Banker risikerer livet
Finanstilsynet til pressede banker. I klarer jer, hvis I dropper udbyttebetalinger
Her er Danmarks stærkeste og svageste banker
Billedtekst: I Carlsberg Byen har de allerede mærket et dyk i efterspørgslen efter luksuslejligheder. Spørgsmålet er, hvor dybt den trend stikker(PR)
