Det er i disse måneder nøjagtig ti år siden, at priserne på fast ejendom i københavnsområdet begyndte at falde, et fald, som indvarslede finanskrisen.
Og nu er priserne nogle steder ved at være tilbage, hvor de var: Ejerlejligheder i København er i dag en lille smule dyrere end i sommeren 2006, når man renser priserne for inflation.
I maj afviste finansminister Claus Hjort Frederiksen (V), at der var grund til bekymring: ”Overordnet vurderes den indtrufne stigning i boligpriserne at afspejle de økonomiske forhold og ikke at være udtryk for en ny bobledannelse,” skrev han i Økonomisk Redegørelse. Vurderingen byggede på modelberegninger, som viser, at boligpriserne stort set kan forklares med de underliggende økonomiske forhold, ikke mindst renten.
Men alligevel er der nogle, som begynder at rykke uroligt på stolen.
”Selv hvis man tager højde for, at renten er lavere, og at de reale priser kun er på niveau (med 2006, red.), så er der efter min mening grund til at være lidt bekymret, i hvert fald for ejerlejlighedernes vedkommende,” siger Nordeas cheføkonom, Helge Pedersen.
”Der er ikke tvivl om, at der bliver købt en del på forventning om, at prisen stiger yderligere. Anekdotisk hører man om developerprojekter, hvor folk oplever, at selv om de har underskrevet en købsaftale, så ændres prisen alligevel undervejs. Og på andelsboligmarkedet hører man ligeledes anekdotisk om betaling under bordet, hvilket er et tegn på et usundt marked. Så jeg synes, der på den front er grund til lidt bekymring.”
For boligøkonomen Morten Skak er fænomenet projektkøb i sig selv bekymrende.
”Der er altid et eller andet spekulationselement i at købe projektlejligheder. Det er et mere risikabelt køb, for du ved ikke, hvad du får, og byggefirmaet kan gå nedenom og hjem. Og den risiko påtager folk sig, så de må have en forholdsvis stærk forventning om, at købet vil være en god investering, det vil sige, at priserne vil være højere, når de skal bruge lejligheden,” siger Morten Skak, som er lektor på Syddansk Universitet.
”Og forventninger om højere priser har en tendens til at blive selvopfyldende,” siger han.
Siden andet kvartal 2013 er ejerlejlighedspriserne i København steget med 10 procent om året eller mere. Det nye er, at siden sidste efterår gælder det også Københavns omegn – et område fra Vallensbæk i syd over Ballerup i vest til Lyngby-Tårbæk i nord.
Det går for stærkt i de store byer
Morten Skak advarer mod prisudviklingen.
”Det går for stærkt i for eksempel København,” siger han.
”Vi kan ikke have vedvarende boligprisstigninger, som løber fra indkomststigningen, det siger sig selv. Vi kan håbe på en opbremsning i stedet for en vending, så indkomsterne kan følge med.”
Det særlige ved dette boligprisopsving er nemlig, at det er så geografisk koncentreret. I 2005 og 2006 var der tocifrede prisstigninger overalt i landet, også i Syd- og Vestjylland buldrede priserne af sted. Denne gang er det kun København og Århus, som har fart på. Myndighederne har allerede gjort en del for at køle markedet ned.
De finansielle markeders opsynsmænd er opmærksomme på situationen. Fra 1. november 2015 har god skik-bekendtgørelsen ’som udgangspunkt’ krævet en udbetaling på mindst 5 procent ved boligkøb, og Nationalbanken advarede i flere omgange allerede sidste år.
”Der er grund til skærpet agtpågivenhed, især i København,” sagde nationalbankdirektør Lars Rohde sidste sommer. Og i juni i år meddelte Det Systemiske Risikoråd, som Lars Rhode er formand for, at det ville iværksætte en offentlig høring om ejendomsmarkedet; rådet var bekymret over risikoen for ”kraftige fald i aktivpriser og brandudsalg”.
Lars Rohde har ikke ønsket at lade sig interviewe til denne artikel.
Det skæve Danmark
Det nye er, at der er så stor forskel på prisudviklingen i København og Århus på den ene side og resten af landet på den anden. En toværelsers i de københavnske brokvarterer koster nu over to millioner kroner, et beløb, man kan få en hel villa for i Odenses forstæder.
Kort efter nytår greb Finanstilsynet direkte ind over for det ophedede marked i København og Århus; siden 1. februar har långiverne skullet gennemføre ekstra stresstest af boligkøbere i såkaldte vækstområder, det vil sige København og Frederiksberg, Københavns omegn samt Århus. Boligkøbere skal fremover stresstestes med en rente på mindst 4 procent, og de skal fortsat som boligkøbere alle andre steder kunne afdrage deres lån over 30 år.
Tiltagene var til dels en reaktion på nogle inspektionsbesøg sidste efterår; Finanstilsynet undersøgte i fjerde kvartal fire mindre og mellemstore pengeinstitutters udlån til boligkøb i København og Århus, og man fandt ”eksempler på, at institutterne fraviger deres egne prislister, og at deres fokus på kundernes gældsfaktor ikke er særlig kritisk, hvis kunderne i øvrigt har tilfredsstillende rådighedsbeløb. Selv hos kunder med betydelige negative formuer blev der observeret bevillinger med høje gældsfaktorer,” forklarede vicedirektør Kristian Vie Madsen fra Finanstilsynet, da resultaterne af inspektionen blev offentliggjort.
Men der er faktisk gode grunde til, at der denne gang er så stor forskel på de største byer og resten af landet: Danmark er ved at blive skævere.
”Vi troede, at it ville redde landdistrikterne, men sådan er det ikke gået,” siger Morten Skak.
”Det med at kunne etablere kontakt ansigt til ansigt og skabe fortrolighed har altså betydning som basis for transaktioner. Det er forklaringen på, at serviceerhverv har tendens til at koncentrere sig i centrum af større byer, og jobskabelsen sker næsten udelukkende i serviceerhvervene.
Dertil kommer, at i Danmark arbejder begge ægtefæller.
”Unge får højere og højere uddannelse, og så skal man skaffe job, hvor begge kan udnytte deres kvalifikationer, og det sker bedst der, hvor der i forvejen er et stort arbejdsmarked.”
”Der er kommet en yderligere urbaniseringsproces,” siger Nordeas Helge Pedersen.
”For ti år siden snakkede vi ikke så meget om Udkantsdanmark som i dag. Der er sket en socioøkonomisk forskydning, hvor indkomster og formue i stigende grad koncentreres omkring de store byer.”
LÆS MERE
Finanstilsynet åbner for forebyggende tilsyn med boligmarkedet
