Jernbanebyen web

Inside story

DSB og NREP i centrum for kontroversiel budkrig

På opsigtsvækkende vis lykkedes det den succesrige forvalter NREP flankeret af Novos pengetank og Industriens Pension at sikre sig eneret til at købe DSB’s prestigeprojekt Jernbanebyen med et bud, der ankom over fire timer efter deadline og blot var 3 millioner kroner over den nærmeste konkurrents bud.

Den statsejede transportgigant DSB har bag lukkede døre givet den succesrige forvalter NREP eksklusivret til at forhandle om et storstilet ejendomsprojekt på noget usædvanlige vilkår.

Via en række fortrolige dokumenter kan InsideBusiness afsløre, at DSB’s datterselskab DSB Ejendomsudvikling i forbindelse med et salg af 50 procent at sin andel af det store ejendomsprojekt Jernbanebyen i hjertet af København sidste sommer valgte at give NREP eksklusivret til at forhandle om det store projekt med en værdi på op imod 4 milliarder kroner på bekostning af en række andre bydere.

Det, til trods for at NREP og fondens to samarbejdspartnere, Novo Holdings og Industriens Pension, bød mere end fire timer efter den officielle deadline og tilbød en pris, der på forunderlig vis blot var sølle 3 millioner kroner højere end den nærmeste konkurrents bud.

Af det fortrolige materiale fremgår det således, at den internationale forvalter Hines, der havde den enorme canadiske investor QuadReal i ryggen, havde sikret sig eksklusiv forhandlingsret til det store byggeprojekt bag Københavns Hovedbanegård.

Hines og forvalterens samarbejdspartnere havde således teknisk set vundet med et bud på 3,583 milliarder kroner, da budfristen udløb 25. juni 2021 kl. 12.

4 timer og 12 minutter senere dukkede der imidlertid et bud op fra den succesrige danske ejendomsforvalter NREP på 3,586 milliarder kroner.

Hverken de mange timers forsinkelse eller det faktum, at NREP og forvalterens medinvestorer, Novo Holdings og Industriens Pension, blot havde overgået Hines med den yderste marginal, var dog ikke noget, der afskrækkede DSB. Ifølge dokumenterne valgte man således at skrotte alle andre bud for i stedet at gå i eksklusiv dialog med NREP.

“Vi er i DSB Ejendomsudvikling A/S ikke underlagt de offentlige udbudsregler. Når vi skal finde og vælge en Joint Venture partner, skal det ske igennem en transparent proces. I denne sag er det sket via en konkurrenceudsættelse og med Nordanö som professionel kommerciel rådgiver. Det er ikke ualmindeligt, at der kan blive dispenseret for en mindre forsinkelse i forhold en tidsfrist. Ved den aktuelle konkurrenceudsættelse har pris ikke været det eneste valgkriterie, og de fire mest attraktive bud har kunnet kommet med opdaterede bud senere i processen”, skriver direktør i DSB Ejendomsudvikling Søren Beck-Heede i en mail til InsideBusiness.

Hos både NREP og Novo hæfter med sig i enslydende skriftlige svar med, at man havde fået lov til at byde senere.

”Vi bød senere efter aftale med sælger. Vi havde intet kendskab til de øvrige bydere,” skriver NREP’s kommunikationschef, Anders Rosendahl, i en mail til InsideBusiness.

Forklaringen står dog i kontrast til de fortrolige dokumenter, som InsideBusiness er i besiddelse af. Heraf fremgår det, at DSB Ejendomsudvikling ikke har fået nogen forklaring på, at forvalteren bød mere end fire timer for sent.

Det har ikke været muligt at få en kommentar fra mæglerhuset Nordanö, der stod for salget. Her har ledende partner og dansk landechef Jacob Kjær ikke ønsket at kommentere salget af Jernbanebyen, som han tidligere har sammenlignet med Carlsberg Byen

Sagen kort

Sidste sommer satte DSB 50 procent af sit store grundareal Jernbanebyen i København til salg.

En række aktører fra ind- og udland, herunder ATP, PFA, AKF og udenlandske Hines, bød på projektet.

Da budfristen udløb, var Hines højeste byder med et bud på 3,583 milliarder kroner

Mere end fire timer efter fristen dukkede et bud fra et konsortium bestående af NREP, Novo Holding og Industriens Pension imidlertid op.

Buddet her lød på 3,586 milliarder kroner, altså blot 3 millioner kroner mere end den nærmeste konkurrent.

Siden valgte DSB Ejendomme at informere samtlige andre bydere om, at man nu havde givet en enkelt køber (NREP) eksklusivret til at forhandle om det attraktive byggeprojekt.

Det sidste store projekt

En stribe af landets førende mæglere, som InsideBusiness har præsenteret forløbet for, betegner sagen som opsigtsvækkende, og langt de fleste peger på, at hele forløbet er meget usædvanligt.

”Det kan ske, at en potentiel byder varsler, at man bliver forsinket. Men at man byder så meget senere og kun overgår nummer to så minimalt, det har jeg aldrig set før,” forklarer en af landets førende erhvervsmæglere, der ønsker at være anonym af hensyn til sit fortsatte virke i branchen.

Ud over Hines var også fagbevægelsens pengetank AKF Holding involveret i spillet om at købe sig ind i Jernbanebyen, men selv om man bød 3,1 milliard kroner med en earn-out på op imod 1,4 milliarder kroner, blev også det bud skrottet, da først NREP kom på banen.

Direktør i AKF Ino Dimsits ønsker ikke at kommentere selve processen, men bekræfter over for InsideBusiness, at man sammen med sine medinvestorer fra blandt andre P+ og PBU bød på at købe det store grundareal.

”Jernbanebyen er et af de få tilbageværende, hvis ikke det eneste, udviklingsprojekt af den størrelse tilbage centralt i København. Derfor er det naturligvis attraktivt, selv om der ved den type store projekter altid er en risiko. Vi måtte dog konstatere, at andre bydere havde en anden lommeregner end os,” siger han.

Tvivl om ejerskabet

Hele forløbet i forbindelse med den noget specielle budproces har ifølge InsideBusiness’ oplysninger givet anledning til en vis debat internt i DSB Ejendomsudvikling.

Samtidig har man endnu ikke været i stand til at få en endelig aftale på plads med NREP, selv om der nu har været forhandlet i næsten et år. Dog står det klart, at DSB Ejendomsudvikling allerede har informeret det øvrige byderfelt om, at man ikke længere er en del af processen.

Dermed vil det statsejede selskab have meget vanskeligt ved at vende tilbage til en af de øvrige købere, hvis forhandlingerne med NREP falder til jorden.

Ud over den usædvanlige budproces har forhandlingerne med NREP givet anledning til en række andre problemstillinger.

NREP, der i skrivende stund forvalter aktiver for over 100 milliarder kroner, baserer således typisk sine ejendomsfonde i Luxembourg, idet mange af investorerne bag er globale pengekasser, der gerne vil have vished omkring deres skattebetalinger og undgå unødig beskatning. Strukturen medfører dog, at det stort set er umuligt at finde ud af, hvor investorerne i sidste ende har hjemme.

Omvendt er det et kardinalpunkt for staten og dermed også DSB, at man skal have fuld gennemsigtighed omkring de investorer og konstruktioner, der ligger bag eventuelle samarbejdspartnere.

I Jernbanebyens tilfælde var udfordringen derfor, at den NREP-fond, der skulle stå for investeringen, slet ikke var endeligt etableret, hvorfor man i DSB’s ejendomsdivision ikke har det fulde overblik over, hvem investorerne bag var.

InsideBusines har bedt NREP redegøre for, hvem der reelt står bag den ejendomsfond, der er udset til at købe sig ind i Jernbanebyen, men her lyder svaret blot, at ejerkredsen udgøres af ”danske og internationale investorer.”

Også hos DSB er man ikke meget for at løfte sløret for, hvilke investorer, der i sidste ende kan komme til at eje en del af det statssejede selskabs arealer.

“Jeg kan ikke kommentere på konkrete forhold eller enkelt sager – men jeg vil gerne understrege, at DSB Ejendomsudvikling A/S sikrer os, at der f.eks. ikke bliver indgået joint venture-aftaler med fysiske eller juridiske personer, der er sanktionerede eller hjemmehørende i lande, der er optaget på EU’s liste over ikke-samarbejdsvillige stater,” skriver direktør i DSB Ejendomsudvikling Søren Bech-Heede.

Samtidig er det ikke NREP’s plan at betale for købet af jernbanegrunden med kontanter. I stedet er målet at indskyde et andet byggeprojekt i området som betaling. Sidste år købte NREP nemlig sammen med Industriens Pension og Novo et andet stort grundareal i området af statens ejendomsselskab Freja Ejendomme. Den jord er det planen at bruge som betaling for købet af Jernbanebyen, men værdien af aktivet er behæftet med en betydelig usikkerhed.

Ikke en let opgave

Opgaven med at udvikle og frasælge ejendomme har gennem årene udviklet sig til en ganske lukrativ forretning for DSB. Selskabet DSB Ejendomsudvikling, der håndterer udviklingen og salgene, har alene de sidste fem år haft et overskud på over en halv milliard kroner før skat.

Udviklingen af jernbanegigantens mange gamle, ubrugte banearealer har dog tidligere givet anledning til en del problemer for DSB, blandt andet da man for nogle år siden måtte opgive at sælge en byggegrund til netop NREP. Årsagen var, at det statsejede selskab ikke havde taget højde for, at man var i fuld gang med at bygge på nabogrunden, hvorfor der skulle tages nogle helt andre forholdsregler, som man ikke havde indregnet i projektet.

Den usædvanlige budproces i Jernbanebyen og de langstrakte forhandlinger efterfølgende har ligeledes givet store udfordringer, og senest stoppede DSB’s nøglefigur Christian Melgaard, der havde titel af projektudviklingschef, pludseligt uden yderligere forklaring.

 

Læs mere

Succesrig forvalter tæt på kæmpe frasalg

Udvikler jagter ny gevinst i kølvandet på fiasko

Storudsalg skal redde presset investor  

Pinlig fejl rammer statslig gigants ambitiøse ejendomsplaner

Statslig gigant jagter profit på risikabelt ejendomsmarked 

Tilsynet skruer op for kontrollen med pensionskassernes værdiansættelser

Her er pensionsbranchens problematiske værdiansættelser