Dades web1

Inside story

Ejendomskæmpe øremærker kæmpebonus til NREP

Ejendomskæmpen Dades må afsætte 300 millioner kroner til ren bonus til forvalteren NREP som led i en aftale, der blev indgået i 2021 mellem de to virksomheder. Den store bonus kan tilskrives et historisk godt resultat primært drevet af opskrivninger og renteswaps.

En lukrativ og opsigtsvækkende aftale mellem ejendomsgiganten Dades og den succesrige forvalter NREP har sikret sidstnævnte en bonus, der må siges at være enestående på det danske marked.

Knap et år efter at ejendomskæmpen Dades underskrev en forvaltningsaftalen med den succesfulde ejendomsinvestor NREP, hvor sidstnævnte skal forvalte og udvikle Dades’ portefølje, har Dades hensat hele 298 millioner kroner i sit regnskab, der udelukkende dækker den bonus, NREP har i vente.

Et opsigtsvækkende element i den store bonus er, at den primært skyldes opskrivninger og regulering af renteswaps, der har været med til at sikre Dades et overskud på 3,8 milliarder kroner.

”I forbindelse med den i 2021 indgåede forvaltningsaftale med NREP er der i årets regnskab hensat 298 millioner kroner til et resultatbaseret vederlag. Hensættelsen er især påvirket af årets store værdireguleringer på ejendommene og de finansielle kontrakter,” skriver Dades i sit regnskab.

En række kilder i ejendomsbranchen, som InsideBusiness har forelagt oplysningerne for, betegner også den store bonus som ganske opsigtsvækkende, især fordi den som udgangspunkt ikke er baseret på anden værdiskabelse, end hvad konjunkturerne på ejendomsmarkedet tilsiger.

Hos Dades understreger direktør Søren Kristiansen imidlertid, at den store hensættelse skal ses som et øjebliksbillede på et ejendomsmarked, der opførte sig meget atypisk i 2022.

Renterne steg således voldsomt, især i årets første seks måneder, uden at det dog fik priserne på ejendomsmarkedet til at falde tilsvarende.

”Der er tale om en hensat forpligtelse og den endelige betaling afhænger af, hvordan markedet udvikler sig de kommende år. Så der er tale om et øjebliksbillede og et vidnesbyrd om et meget specielt ejendomsmarked i 2022. Normalt vil stigende renter medføre faldende priser, og forventningen hos de fleste mæglere er også, at det kommer til at ske,” siger Søren Kristiansen.

Han understreger samtidig, at det primære formål med bonusordningen er, at NREP modtager bonus, hvis de selv aktivt er med til at præge værdiudviklingen af den store portefølje, de forvalter for Dades.

Modellen med at give en forvalter bonus baseret på renteswaps og opskrivninger er imidlertid en omstridt fremgangsmåde, blandt andet fordi det potentielt kan sikre forvalterne store gevinster, når markedet er godt, mens man selv i dårlige tider sjældent kan justere bonussen i den modsatte retning.

Et argument, der understreges af, at store ejendomsselskaber som Dades historisk set har haft beskedne nedskrivninger selv under finanskrisen, blandt andet fordi den ordinære drift af ejendomme ofte kan absorbere løbende nedskrivninger.

Pres fra Novo

Ifølge InsideBusiness’ oplysninger blev aftalen blandt andet indgået efter et stort ønske fra pengetanken Novo Holdings, der er storaktionær i både Novo Nordisk og Novozymes.

Ud over at sidde på majoriteten i de to børsnoterede selskaber, er Novo-ejeren også største aktionær i Dades, ligesom man er storinvestor i managementselskabet bag NREP, og man har investeret flittigt i forvalterens fonde. Aftalen mellem de to ejendomsaktører mødte da heller ikke udbredt opbakning fra ledelsen i Dades.

InsideBusiness erfarer fra en række kilder med indgående kendskab til sagen, at den mangeårige topchef i ejendomsselskabet Dades, Boris Nørgaard Kjeldsen, var ganske kritisk over for ordningen, der blev indgået, kort før han selv forlod Dades.

Allerede da aftalen skulle udfærdiges, var frygten fra Dades daværende topchef og flere andre centrale personer i virksomheden, at man risikerede at betale NREP i stor stil for ting, som forvalteren ikke selv havde synderlig indflydelse på, ligesom der potentielt var en skævvridning i aftalen.

I gode år kunne NREP således potentielt sikre sig en massiv bonus, mens selv markante fald på ejendomsmarkedet sandsynligvis ikke ville blive modreguleret i tilstrækkelig grad.

Boris Nørgaard Kjeldsen ønsker i dag ikke at udtale sig i sagen, og heller ikke hos Novo Holdings ønsker man at kommentere den enorme bonus, NREP nu har fået.

Fra pengetankens presseafdeling lyder det således i en mail, at ordningen er indgået mellem Dades og NREP, hvorfor man som aktionær ikke har nogen kommentarer.

Måtte sælge ud

Tidligere var blandt andre Tryghedsgruppen og LD også medejere af Dades, men de har løbende solgt ud af deres aktier, mens Novo Holdings har konsolidereret sin position og nu sidder på godt 60 procent af aktierne.

Oprindelig var det ellers stifterfamiliens fond, Aase og Ejnar Danielsens Fond, der sad på hovedparten af aktierne i selskabet, men i kølvandet på finanskrisen var det nødvendigt at få frisk kapital ind udefra for at sikre et større finansielt råderum.

Dades var nemlig dengang tynget af en for stor gæld og kunne derfor ikke agere nær så offensivt i et ejendomsmarked, hvor der ellers løbende opstod gode muligheder.

I dag sidder Aase og Ejnar Danielsens Fond på lidt over 40 procent af aktierne i ejendomskoncernen, men hos fondens sekretariatschef, Lisbeth C. Kureer, er meldingen, at man ikke kender noget til detaljerne i aftalen mellem NREP og Dades.

 

Læs mere

Kapitalfond øjner exit i problematisk investering

Mismatch i stort ejendomsselskab med kapitalforvalter og PFA i ryggen

Presset stiger på erhvervsejendomsmarkedet. Her er de bløde punkter

Sådan er afkastet i NREP

Succesrig forvalter trækker sig fra milliardhandel

Investordarling tæt på historisk opkøb

DSB og NREP i centrum for kontroversiel budkrig