;
nybolig

Inside story

Ejendomsmæglere kan blive gamechanger for Nykredit og Totalkredit-bankerne

Hvis Nykredit vil sælge realkreditlån via sin mæglerkæde Nybolig, kan det gøres langt billigere end salg af realkreditlån via det nuværende Totalkredit-samarbejde, hvor bankerne tager halvdelen af bidragssatserne, mener ekspert. Den udlægning ligger tæt op ad Konkurrencestyrelsens vurdering og ønsker om at skære det dyre bank-distributionsled bort.

Nykredit kan opsluge en langt større del af realkreditlånemarkedet og samtidig tjene flere penge per realkreditlån, hvis koncernen aktiverer sin ejendomsmæglerkæde Nybolig i direkte konkurrence med bankerne i Totalkredit-samarbejdet og de øvrige spillere på realkreditmarkedet. Det kan blive konsekvensen af Konkurrence- og Forbrugerstyrelsens anbefalinger om at gøre ejendomsmæglere til låneformidlere for at sætte gang i konkurrencen

Hvis Nykredit for alvor gør brug af Nybolig som distributionskanal, kan det nemlig få store konsekvenser for priserne på realkreditlån.

”I dag får bankerne i ca. halvdelen af bidragssatserne i provision, når de sælger et Totalkredit-lån for Nykredit. Jeg vil tro, at de provisioner ville kunne reduceres med 80 procent, hvis det var en ejendomsmægler, der solgte realkreditlånet. Det vil betyde, at prisen på et Nykredit-lån ville kunne falde med ca. 30 procent,” forklarer seniorrådgiver Lars Krull fra Aalborg Universitet, som følger bank- og realkreditsektoren tæt.

Konkurrence- og Forbrugerstyrelsens direktør, Jakob Hald, kan sagtens forestille sig, at Totalkredit-samarbejdet får konkurrence af ejendomsmæglere, som så fjerner bankerne fra værdikæden. I det hele taget bekræfter han, at man har set ret nøje på Nykredit i den langvarige undersøgelse af realkreditmarkedet:

”Nykredit står bare i en anden situation end de andre aktører. Totalkredit-bankerne har kundekontakten og lokal markedsmagt, og det må Nykredit betale for. Det er et ret fastlåst system, hvis man som bank vil vælge en ny leverandør,” siger Jakob Hald.

I rapporten fra Konkurrence- og Forbrugerstyrelsen, der kom i sidste uge, henvises der netop til Nykredit-koncernens Totalkredit-samarbejde med de talrige små og større banker om salg af realkreditlån. For som det er i dag, får disse banker ca. halvdelen af bidragssatserne, når de sælger et Totalkredit-lån til en bankkunde. Det sker ved provisionsbetaling over hele lånets løbetid, og netop disse betalinger beskrives i rapporten, fordi de giver udslag i, at markedslederen Nykredit ikke er den billigste aktør på markedet, men tværtimod er den suverænt dyreste målt på omkostninger:

”På et konkurrencepræget marked med stordrifts- og samproduktionsfordele vil det normalt være forventningen, at instituttet med den største markedsandel vil have lavere gennemsnitlige omkostninger end de øvrige institutter,” skriver konkurrencefolkene, der ikke lægger skjul på, at Totalkredit-samarbejdet udgør en væsentlig del af årsagen til de forhøjede omkostninger, som i sidste ende rammer boligejeren.

”Det ser ud til at være dyrere at formidle lån via eksterne formidlingsbanker end via sine egne koncernforbundne enheder.”

Nykredit/Totalkredits omkostninger ligger langt højere end hos de spillere, der ejer deres eget distributionsled, fremgår det af Konkurrencefolkenes rapport.

Bankerne bliver godt betalt i Totalkredit

Bankerne i Totalkredit-samarbejdet har fået et betydeligt løft i deres indtjening, efter at Nykredit hævede priserne på realkreditlån. Men de bruger også tid på at rådgive om realkreditlån til deres kunder. Samtidig løber de en mindre del af risikoen, hvis der opstår kredittab på privatkunderne, hvilket dog sker ret sjældent.

Bankekspert Lars Krull mener, at bankerne bliver godt betalt for deres ydelser:

”De får noget for at sælge realkreditlånene. Det vigtigste element er, at de over tid får halvdelen af bidragssatserne. Jeg ved godt, at de stiller sikkerhed for en del af Nykredits lån, men det kredittab bliver jo maksimalt modregnet i fremtidige provisioner. Så det er en meget begrænset risiko,” siger Lars Krull.

Netop de løbende provisioner til Totalkredit-bankerne skal ikke skal være en del af den kommende model for provisioner til mæglerne, fremgår det af realkreditrapporten, som påpeger, at man skal undgå et løbende afhængighedsforhold mellem ejendomsmæglere og forskellige boligkreditudbydere. Derfor bør man overveje, om ikke der skal være en engangsafregning til mæglerne i stedet, fremgår det igen med slet skjult henvisning til Totalkredit-samarbejdet.

Vil bankerne bryde bånd til Nykredit?

For Nykredit er der dog den oplagte risiko ved modellen, at Totalkredit-bankerne bliver så utilfredse, at de bryder det tætte bånd til Nykredit, erkender Lars Krull:

”Men der er også en risiko ved at lade være, for så kan der komme nye konkurrenter ind ad den vej. Det her kan blive en gamechanger for Nykredit, som har bundet sig stramt til bankerne, og som derfor er hæmmet i konkurrencen.”

John Norden fra Mybanker er dog mere skeptisk. Han har ligesom Lars Krull været sparringspartner for konkurrencefolkene. John Norden tror snarere, at det vil være et kæmpe selvmål, hvis Nykredit-topchef Michael Rasmussen går i luften med et reelt og billigere alternativ til salg af realkreditlån via Totalkredit-bankerne:

”Der er da nogle rigtige betragtninger, hvis Nykredit sælger lån billigere via ejendomsmæglere. Men det vil også være en atombombe under Totalkredit-samarbejdet. At gøre det lige inden en børsnotering svarer til at begå harakiri. Jeg tror ikke, det ligger i Michael Rasmussens strategiplan.”

Nykredit: Vi er godt tilfredse med Totalkredit

Hos Nykredit understreges det, at man er godt tilfreds med udviklingen i Totalkredit-samarbejdet.

”Vi drøfter naturligvis altid gerne med relevante myndigheder, hvordan vi kan opretholde og styrke et af verdens billigste, mest fleksible og velfungerende markeder for ejendomsfinansiering. Vi er meget tilfredse med vores samarbejde med vores partnere i Totalkredit. Vores samarbejde med pengeinstitutterne betyder, at boligejere i alle hjørner af landet kan gå ind i deres lokale pengeinstitut og få et realkreditlån sammen med relevant og grundig rådgivning, der kommer rundt om hele deres privatøkonomi.”

I det hele taget giver Nykredit Totalkredit-bankerne en stor del af æren for, at det går godt med koncernen.

”Det er det gode samarbejde med pengeinstitutterne, der gør, at flere og flere boligejere vælger at få et lån i Totalkredit. To af tre nye realkreditlån til boligejere i landdistrikterne blev i de første seks måneder i år ydet af Totalkredit,” skriver pressechef i Nykredit Jens Theil uden dog at forholde sig direkte til, om Nykredit vil bruge Nybolig som salgskanal og, hvis det er tilfældet, anvende en anden og billigere provisionsform end den, man bruger i bankerne.

Læs også Nu gør realkreditselskaberne kur til ejendomsmæglere. Det første match er fundet.

 

LÆS MERE

Ejendomsmæglerkonge vil sælge realkreditlån

Vi afslører længe ventet realkreditrapport: Alt for ringe konkurrence på boliglån

Her er Konkurrencerådets anbefalinger for at øge konkurrencen på realkreditlån

Skrappe konkurrencefolk freder ingen

Realkreditten bliver den vigtigste konkurrencesag i 2017

Hemmelig aftale begrænser konkurrence på realkreditlån

Her er udvalgets anbefalinger til fremtidens realkreditlån

Vi afslører regeringsrapport. Realkreditaktører og banker mangler 150 mia.