klimahusene-forside-original

Inside story

Ejendomsforvalter volder udfordringer for kapitalfond og solcellekomet

Problemerne tårner sig op for ejendomsinvestor, der har kapitalfonden FSN i ejerkredsen. Samtidig med at selskabet har fået myndigheder og investorer på nakken, har kapitalfonden og den øvrige ejerkreds været tvunget til at nedskrive værdien af selskabet efter dalende indtjening og stor fremtidig usikkerhed.

På få år har danske Obton, der er blandt Europas største investorer i solenergi, udviklet sig til et sandt guldæg, hvilket for få år siden fik kapitalfonden FSN Capital til at betale hele 3 milliarder kroner for 45 procent af selskabet.

Siden da har investeringen i Obton udviklet sig med hastig fart, selv om 2022 noget uvant gav grus i maskineriet.

Men hvor vind- og solcellekometen Obton fortsat kan betegnes som lidt af et guldæg, tårner problemerne sig op for søsterselskabet Koncenton, der netop var en kim til bekymring, da flere kapitalfonde kiggede på Obton, inden FSN købte sig ind i selskabet.

Med ejendomsinvesteringer for over 14 milliarder kroner har Koncenton udviklet sig til landets største udbyder af investeringsejendomme. Men efter et par hæsblæsende år i ejendomsbranchen med store afkast og rekordmange investeringer har stigende renter vendt billedet fuldstændig på hovedet.

Kraftige rentestigninger har sat ejendomsværdierne under pres, og det har fået investorerne til at holde igen med at skyde penge i blandt andet Koncentons projekter. Det har fået Koncentons indtjening til at styrtdykke og har tvunget selskabet ud i fyringsrunder.

Samtidig har Koncenton fået både Finanstilsynet og sine investorer på nakken efter en række yderst uheldige sager, hvor Koncenton er anklaget for vildledende markedsføring og for at føre investorer bag lyset.

At Koncenton langtfra udvikler sig, som FSN og resten af ejerkredsen havde håbet på, afspejler sig i det seneste regnskab fra det holdingselskab, hvori ejerkredsen har placeret ejerskabet af selskaberne, Cronus Bidco.

Regnskabet fra Cronus Bidco afslører nemlig, at ejerne har måttet nedskrive værdien af Koncenton med 50 millioner kroner i 2022.

Nedskrivningen begrundes af ejerkredsen med ”udfordrende markedsforhold” for ejendomsmarkedet, som har betydet, at indtjening i Koncenton blev lavere end forventet i 2022, ligesom forventningerne til den fremtidige indtjening nu er lavere.

Afviser udfordringer for solkomet

Overfor InsideBusiness bekræfter Obtons administrerende direktør, Anders Marcus, som er medstifter af Obton og fortsat ejer en stor andel af koncernen, at det er Koncenton, der er årsagen til nedskrivningen.

Omvendt afviser han, at en større nedskrivning af Obton på 300 millioner kroner er et udtryk for, at pilen også peger nedad for forvalteren. Nedskrivningen er ifølge topchefen en regnskabsmæssig teknikalitet, fordi koncernen ikke benytter de såkaldte IFRS-regler, men derimod er underlagt den danske regnskabslovgivning.

Derfor skal ejerkredsen løbende afskrive den goodwill, der opstod i forbindelse med FSN’s køb af en andel af koncernen, uanset om værdien af koncernen vurderes at stige eller falde.

”De næsten 350 millioner kroner (…) er ikke udtryk for en værdiforringelse, og fra ejers side ser vi fortsat en positiv udvikling i Obton koncernen, som det også har været tilfældet, siden FSN købte sig ind (Obton og Koncenton med tilhørende selskaber),” udtaler Anders Marcus i et skriftligt svar.

Ifølge InsideBusiness’ oplysninger vakte netop Koncenton bekymringer hos flere investorer, da Obton i sin tid var på jagt efter en medinvestor til koncernen. Et oplagt spørgsmål er derfor, om Obton på et tidspunkt vil forsøge at frasælge ejendomsforvalteren for at skabe en koncern med fokus på udelukkende grønne investeringer.

Anders Marcus ønsker dog ikke at forholde sig til strategiske overvejelser.

”De strategiske overvejelser kan jeg desværre ikke kommentere, ud over at Obton og Koncenton i dag allerede bliver drevet som to selvstændige selskaber,” skriver han.

Ny byge af påbud fra tilsyn

Ejerkredsens nedskrivning af Konceton kommer efter et år, hvor Koncentons indtjening faldt med hele 93 procent til blot 8,1 million kroner mod 121 millioner kroner året forinden.

Det store fald i indtjeningen hænger sammen med, at det var markant sværere for Koncenton at rejse penge til nye investeringer, samtidig med at de administrationsgebyrer, som selskabet får for at forvalte sine investeringer, også dalede.

Koncentons investorer har i mange år primært bestået af danskere med en investerbar formue på over 3 millioner kroner, som minimum skal investere 750.000 kroner i Koncentons fonde. Men ifølge Koncentons seneste regnskab var appetitten på at skyde penge i selskabets fonde markant lavere i 2022, hvor det kun rejse 1,1 mia. kr. mod 1,7 mia. kr. året forinden.

Investorernes nervøsitet er dog ikke de eneste problemer, som Koncenton står med. I sommer blev ejendomsinvestoren på ny ramt af en byge af nye påbud fra Finanstilsynet.

Påbuddene drejer sig dels om et investeringsprojekt i Fredensborg, hvor Finanstilsynet mener, at Koncentons investorer ikke er blevet tilstrækkelig oplyst om risikoprofil og ændringer i det pågældende boligprojekt.

Den anden byge af påbud går på, at Koncenton ikke har haft styr på sine procedurer for dokumenter med central information, som selskabet skal stille til rådighed for investorer i selskabets ejendomsfonde. Påbuddet kommer, efter at Finanstilsynet i august 2022 gav Koncenton påbud i en sag om vildledende markedsføring, hvor tilsynet efterfølgende også har anmeldt projektudbyderen til politiet.

”Selskabet havde ingen forretningsgange for PRIIP KID. Det medfører en risiko for, PRIIP KID ikke udarbejdes, gennemgås, kontrolleres og offentliggøres i overensstemmelse med kravene dertil. Finanstilsynet konstaterede samtidig, at selskabet ikke havde gennemgået PRIIP KID for sine fonde regelmæssigt, og oplysningerne om afkast i PRIIP KID var beregnet ved en metode, der ikke var retvisende,” står der i Finanstilsynets redegørelse.

Koncenton har efterfølgende erkendt, at man ikke at have haft ”tilstrækkelige skriftlige procedurer” for PRIIP KID.

I sagen om investeringsprojektet i Fredensborg erkender Koncenton også mangler i sine forretningsgange, men har samtidig påpeget, at ingen investorer har lidt et økonomisk tab på projektet.

 

Læs mere

Forbrugerombudsmanden pudses på danske forvaltere, der pynter sig med “lånte fjer”

Problemerne fortsætter for solcellekomet

Kapitalfonds guldæg tromler videre med vækstplan trods tilsynskritik

Forvaltere brænder fingrene på lån til virksomheder

Velhaverbank kaprer tunge kunder fra stor kapitalforvalter

Problemerne tårner sig op for Danmarks største kapitalforvalter

Blodrøde tal rammer flere af landets største kapitalforvaltere

Kapitalforvalter klar med ny alternativ fond til privatinvestorer

Kapitalforvaltere blev forgyldt i 2021. Nu er billedet vendt på hovedet

Jysk-familie strammer krav til aktionærerne i Formuepleje