Markedet for nye lejligheder er hastigt på vej væk fra salg til private – og går i stedet i retning af salg til tunge investorer i ind- og udland. Det går så stærkt, at nogle af udviklerne dropper kommende projekter for at sælge til de udenlandske investorer, hvis lyst til at investere i danske lejeboliger synes umættelig.
Samtidig stiger risikoen for at brænde inde med dyre ejerlejligheder for udviklerne, der også risikerer at gå i stå midt i processen, hvis der ikke kan sælges nok af de private lejligheder.
”For os handler det om investormarkedet, hvor vi sælger til pensionskasser og udenlandske investorer. Det kan ikke altid svare sig at sælge til private, for det kræver mere kapital og arbejde fra vores side. Kan vi sælge 100 lejligheder til en investor ad gangen, så er det ofte mere interessant, også selv om vi kan få mere ved at sælge til private,” forklarer administrerende direktør Robin Feddern fra Arkitektgruppen.
Sagen kort
InsideBusiness sætter i en ny serie fokus på et ejendomsmarked under pres.
Uanset om det gælder private boligkøbere, banker, udenlandske investorer, projektudviklere eller pensionskasser med milliarder i klemme, bør man holde et vågent øje med ejendomsmarkedet, hvor priserne er skruet kraftigt op, og risikoen for kraftige prisfald eller en ny reguleringsbølge i høj grad er til stede.
I denne uge har vi fokus på den hastige udvikling inden for salg af projektlejligheder til private. Et marked, som er ved at gå i stå – og projektudviklerne dropper i stor stil at sælge til private til fordel for salg til pensionskasser, fonde og udenlandske investorer
I sidste uge havde vi fokus på det mest oplagte tema – bekymringen for store prisfald på markedet for luksuslejligheder i København.
P.t. har Arkitektgruppen bare 20 lejligheder til salg af de 400 lejligheder, man plejer at bygge per år. Arkitektgruppen er meget aktiv omkring Amager Strandvej, hvor man bygger stort i samarbejde med den nordiske ejendomsinvestor NREP. Der bygges flere steder – og det er planen primært at sælge lejeboliger, men også ejerboliger nogle steder. Og man havde faktisk planlagt et ejerlejlighedsprojekt til private boligkøbere på Amager Strandvej med navnet No130, og der var sågar opstillet en salgspavillon, men nu er spørgsmålet, om det overhovedet bliver til noget, oplyser Robin Feddern:
”Det er ikke endeligt afgjort, om det bliver ejerboliger. Vi er ved at afsøge markedet for investorer, men som sådan er der ingen grund til at sælge ejerboliger, for der skal være en høj merpris, før det opvejer risikoen. Det afgørende bliver prisen,” forklarer Robin Feddern.
Mærker kreditstramningerne
Prismæssigt ligger Arkitektgruppen med i dag ca. 50.000 kroner per kvadratmeter noget over det niveau, man solgte for nogle år tilbage – og indtil videre er der ikke tegn på prisfald fra de foreløbige vurderinger fra ejendomsmæglerne, der skal sælge lejlighederne for Arkitektgruppen. Men man mærker kreditstramningerne.
Et stort projektbyggeri på Amager Strandvej nummer 130 skulle have været udbudt til private boligkøbere af Arkitektgruppen. Der er endda en salgspavillon klar, men direktør Robin Feddern overvejer nu i stedet at sælge det til investorer i stedet.
”Vi kan godt mærke dem. Det er en mere afdæmpet udvikling. Jeg mener ikke, det skader. For vi kan stadig huske tiderne op til finanskrisen, og det er ikke ønskværdigt, at vi ender der igen. Om der kommer prisfald, tør jeg ikke spå om, det er ikke de meldinger, vi får nu,” forklarer Arkitektgruppens direktør, der har specialiseret sig i lejligheder i mellemsegmentet fra 100-120 kvadratmeter netop på grund af bekymring for, om der er kunder nok til de større lejligheder på mere end 150 kvadratmeter.
Sjælsø har droppet salg til private
Også hos den store danske developer Sjælsø Management har man forladt tanken om at sælge til private. Det gjorde man allerede for et til to år siden. Her konstaterer CEO Flemming Joseph Jensen, at det bare er mere attraktivt at sælge projekterne som udlejningsejendomme til investorer, herunder store svenske investorer. Man har derfor et samarbejde med svenske Balder og Heimstaden.
”Man får ikke den sidste del af værdikæden med, når man sælger i et hug. Til gengæld skal man ikke arbejde i seks-tolv måneder for at nå det salg på 60-70 procent af boligerne, der gør, at byggeriet kan komme i gang,” forklarer Flemming Joseph Jensen.
For selv om Sjælsø Management ikke får så høj en pris for at sælge til investorer, så kan det alligevel være en fordel, fordi man sparer den tid, det tager at sælge til private. Og det er ikke blevet bedre af, at der er en stigende uro i markedet for især de dyrere lejligheder.
”Priserne på det segment er jo steget pænt de sidste tre til fire år. Og man skal ikke glemme, at man med de priser henvender sig til maksimalt 10-15 procnet af markedet. Man skal have respekt for, at det ikke er alle indbyggere i København, som er potentielle købere til luksussegmentet. Det er snarere en lille procentdel af markedet, man henvender sig til. Derfor skal man passe på med et overudbud af eksklusive produkter.”
Af samme årsag er Sjælsø Management i øjeblikket ikke i markedet for salg af nye ejerlejligheder, mens Flemming Joseph Jensen fortsat har tillid til, at der kan sælges rækkehuse, for her er der en større efterspørgsel, mener han.
Udenlandske investorer gearer for at få højt afkast
I stedet sælger Sjælsø Management i høj grad til udenlandske investorer, der typisk kommer med 30-40 procent i egenkapital. Resten låner de i realkreditten. Denne gearing gør, at de udenlandske spillere ofte kan give bedre priser end for eksempel danske pensionskasser, der typisk investerer med 100 procent egenkapital.
”Gearingen betyder, at investorerne kommer op på at få en egenkapitalforrentning på 8 procent i stedet for de 4-4,5 procent, som pensionskasserne går efter. Derfor kan de med en gearet forretningsmodel give os en lidt skarpere pris.”
Det er der dog også en risiko ved, for det er ikke sikkert, at danskere bliver ved med at ville betale høje priser for lejeboliger i København. Men Flemming Joseph Jensen mener ikke, at det bliver et problem.
”Der går typisk kun tre til ni måneder, før et projekt er fyldt op, så der står ikke spøgelsesbygninger rundtomkring. Det er heller ikke sådan, at folk holder op med at flytte til København. Det er ikke en døgnflue, men tværtimod en sund forretningsmodel.”
Bonava går efter rækkehuse til en bred målgruppe
Hos den tredje store projektudvikler, Bonava, har direktør for salg og marketing Kristina Olsen også mærket udviklingen, hvor det er blevet mere attraktivt at sælge lejlighedskomplekser til store investorer. Men man har ikke tænkt sig at droppe salget til private. I stedet er strategien at sælge 25 procent til institutionelle investorer og 75 procent på det private marked.
”Vi synes stadig, det mest attraktive er at sælge til private, og det er et marked, som vi har rigtig godt styr på, for vi har været i gang siden år 2000, men det er rigtigt, at det er blevet mere attraktivt at lave investordeals.”
Sidste år solgte Bonava, tidligere NCC Housing, 200 nye ejerboliger og 100 til investorer. P.t. vælter det frem med nye projekter i Blovstrød, Ørestad, Køge, København og Rungsted. For strategien er et farvel til luksusbyggerier som Krøyers Plads på Christianshavn. I stedet skal Bonava sælge nye lejligheder og rækkehuse til en bredere del af befolkningen:
”Det er vores strategi, at vi bevæger os mod det mere affordable. Det vil sige rækkehuse, der er til at betale et stykke uden for København. Dermed ikke sagt at vi ikke bygger lejligheder i København, for der er en kæmpe efterspørgsel efter de mindre 2-3-værelseslejligheder,” forklarer Kristina Olsen. Hun påpeger dog, at det er et svært marked, fordi Københavns Kommune kræver en vis gennemsnitsstørrelse på 95 kvadratmeter på nybyggerierne:
”Vi har en strategi om at kunne arbejde på alle de boformer, der findes. Så vi kan justere, alt efter hvor vi får den bedste businesscase. Derfor er vi nysgerrige efter at udvikle andelsboliger, vi arbejder p.t. sammen med realkreditforeninger og advokater, og vi kommer med et pilotprojekt snart,” siger Kristina Olsen om boligformen, der havde en opblomstring før finanskrisen. Men efterfølgende blev mange af de nye andelsboligforeninger ramt af blandt andet swaps og for høj gældsætning.
Det store spørgsmål for både private og udviklere er, om der prisfald på vej.
”Det er tusindkronersspørgsmålet, det tør jeg ikke svare på. I Stockholm har man set det, og det kommer også til at ske inden 2021, når den nye skattereform træder i kraft,” siger projektdirektør hos EDC, Kenneth Nielsen.
Læs også Projektsalg styrtdykker. Betydelig risiko for prisfald
LÆS MERE
Brat opbremsning på ejendomsmarkedet er en realitet
Realkreditrenter kan tage på himmelflugt ved uro
Indgreb mod ophedet boligmarked nærmer sig. Politisk rivegilde
Her rammer nyt indgreb på boligmarkedet hårdest
Rige onkel Nykredit er klar til at hjælpe banker i kapitalnød
Vild uenighed om potentielt livstruende krav til banker
Bankdirektører og finanslobbyister fanget mellem to onder. Banker risikerer livet
Finanstilsynet til pressede banker. I klarer jer, hvis I dropper udbyttebetalinger
Her er Danmarks stærkeste og svageste banker
Billedtekst: Den store projektudvikler Bonava søger hastigt væk fra de dyre projektlejlighedsprojekter i byerne til mere økonomisk overkommelige rækkehuse længere fra København.
