Det går stærkt på det danske boligmarked for tiden, hvor især brandvarme københavnske boligmarked nu får flere eksperter til at advare om en egentlig boble. Hos Finanstilsynet følger man derfor udviklingen særdeles tæt med en ny metode, så man lettere kan reagere på faresignalerne.
”Vi følger markedet på flere måder. Vi har en makroovervågning: Vi følger med i statistik om, hvordan boligpriserne udvikler sig i forskellige segmenter og geografiske områder, og vi følger, hvordan udlånet udvikler sig. Vi ser på, om der er tegn på, at udviklingen er udlånsdrevet, eller om prisstigningerne skyldes, at det er der, folk anbringer deres sparepenge,” fortæller Kristian Vie Madsen, vicedirektør i Finanstilsynet med ansvar for tilsynet med banker og realkredit.
Nok så megen vægt lægger tilsynet lige nu på det, som i fagjargon kaldes ’mikroprudentielt’ tilsyn.
”Vi har nogle ejendomsinspektører her, som følger tæt med. De bruger størstedelen af deres tid på at køre rundt at se på konkrete ejendomme og snakke med de folk, der handler ejendomme – mæglere og investorer i større ejendomme – for også at få en markedsfornemmelse,” siger Kristian Vie Madsen.
”Endelig har vi forskellige former for kontakt med pengeinstitutterne, hvor vi lidt mere high-level drøfter deres syn på markedet, men også mere detaljeret undersøger, hvad det er for praksisser og lånestandarder, de håndhæver derude, og hvad har de af risici på bøgerne.”
Onsdag meldte Finanstilsynet ud, at det havde set på udlånet til projektejendomme, som ifølge tilsynet ”er øget kraftigt de seneste 3-4 år”. I mange tilfælde begynder man at bygge projektejendomme, før byggeriet er helt solgt eller udlejet, og alene det indebærer ekstra risiko. Samtidig er der hård konkurrence mellem bankerne om udlånene. Finanstilsynet fandt dog ingen konkret grund til bekymring. ”Finanstilsynet har ikke konstateret tegn på, at bankernes risikovillighed er øget,” hedder det i en pressemeddelelse. Her fortæller tilsynet også, at det nu er gået videre til at undersøge udlånene hos udvalgte pensionskasser og livsforsikringsselskaber.
Forebyggelse
”Den konkrete undersøgelse af bankernes projektfinansiering ligger et sted mellem high level og detaljer,” siger Kristian Vie Madsen.
”Et andet eksempel er forårets temainspektion af en række mindre og mellemstore pengeinstitutters boligudlån. Her gik vi helt ned i substansen og undersøgte helt konkret, hvad der skete. Det er noget, som er forholdsvis ressourcetungt at gennemføre.
Det er et arbejde, som også er relevant for arbejdet i Det Systemiske Risikoråd. Vores og de andre deltageres observationer spiller ind; vi diskuterer, hvordan man ser på situationen på ejendomsmarkedet, som lige nu er en af de centrale ting at følge med i.”
Er dette en ny måde at føre tilsyn på?
”Det har i hvert fald stigende betydning i vores tilsynsvirksomhed. Tiderne ændrer sig derude, og dermed skal det, vi kigger på, også ændre sig. Vi har tidligere lagt stor vægt på aktivkvaliteten, altså set på, om der er nedskrevet nok. Det fjerner vi ikke helt fokus fra, men vi øger nu opmærksomheden på, hvad det er for risici, der bygger sig op – fordi økonomien er en anden. ”
Kan man kalde dette et forebyggende tilsyn?
”Ja. Det er forebyggende. Vi ser på, hvad der bygger sig op af risici. I vores nye strategi benævner vi det ”tilsyn i gode tider”. Der vil komme mere af den slags. Vi har et fortsat fokus på belåning af boliger i vækstområder, men vi vil også have et fokus på etablering af filialer. Det er jo grundlæggende set fornuftigt at prøve at skaffe sig udlånsmasse, set i lyset af den svage udlånsudvikling, men der er en hård konkurrence om udlån. Det giver en risiko for, at man begynder at konkurrere på andet end pris, det vil sige, at man begynder at konkurrere på udlånsvilkårene. Vi vil også se mere generelt på kreditstandarderne på erhvervsområdet. Sidst vi var ude at kigge på det, kunne vi se, at der var hård konkurrence, men vi så ikke noget, som var decideret uforsvarligt.”
Fokus er ikke på priser, men vilkår
Hvilken effekt venter I jer af de forskellige tiltag over for låntagere, herunder den ekstra rentestresstest i vækstområderne?
”Vi ser tiltagene som bidrag til at sikre, at man fastholder det gode kredithåndværk og måske også er en kende forsigtig, i lyset af de prisstigninger der er. Men vi venter ikke, at tiltagene vil få en markant betydning for boligpriserne endsige føre til, at de holder op med at stige. Det er mere tiltag, som skal sikre, at kunderne er robuste over for nye tilbageslag i priserne. Vores fokus er ikke så meget på prisudviklingen, som at boligkøberne vil være robuste over for nye prisfald.”
Hvor bekymret skal man være over boligprisudviklingen?
”Man skal være forsigtig. Man skal være opmærksom på, at boligpriser ikke kun stiger; de falder også, og det skal man have råd til – både boligejere og pengeinstitutter skal have råd til det. Vi vil grundlæggende gerne undgå en situation, hvor folk ikke har råd til at blive boende og heller ikke har råd til at sælge.”
