formuepleje web

Inside story

Formuepleje ramt af modvind på prestigeprojekt

Formuepleje er ramt af stigende renter på prestigeejendom, som forvalteren købte for næsten 1 mia. kr. Lånedokumenter viser, at formueforvalteren har måttet finansiere ejendomme til høje renter og give sparekasse underpant.

Der var tale om den største ejendomshandel i Aarhus til dato, da formueforvalteren Formuepleje i efteråret 2021 købte bolig- og erhvervsejendommen Nicolinehus Nord på havnen i Aarhus.

Købet af den store ejendom i Aarhus var på mange måder et prestigeprojekt for Formuepleje, der ligesom flere andre uafhængige formueforvaltere, blandt andre Artha, har store ambitioner på ejendomsmarkedet.

Men som så mange andre aktører må Formuepleje konstatere, at forudsætningerne på ejendomsmarkedet har ændret sig drastisk. Det har fået Formuepleje til at udskyde en ambitiøs plan om at opbygge en ejendomsportefølje på 20-25 milliarder kroner inden for fem år.

Heller ikke investeringen i Nicolinehus, som Formuepleje købte for 835 millioner kroner af ejendomsudvikleren Bricks, går fri af den nye virkelighed på ejendomsmarkedet.

Formuepleje købte Nicolinehus, et år før ejendommen stod færdig. Det forhindrede dog ikke Formuepleje i at rejse 355 millioner kroner fra 148 investorer, som minimum har skullet skyde 750.000 kroner i projektet.

Resten af finansieringen kunne Formuepleje dog først hjemtage, når man fik ejendommen overdraget. Målet var ifølge Formueplejes prospekt at opnå kreditfinansiering på 57,6 procent. Den 31. december sidste år fik Formuepleje så overdraget Nicolinehus – mere end et år efter at forvalteren blev enig om prisen med Bricks.

I den mellemliggende periode er renterne dog steget markant på grund af den økonomiske uro, der har fået centralbanker verden over til at hæve renterne i et forsøg på at tackle den høje inflation.

Det mærker man hos Formuepleje.

Af tingbogen fremgår det, at forvalteren har lukket en del af finansieringen, 240 millioner kroner, i et fastforrentet lån med en rente på 5 procent hos DLR Kredit. Dertil kommer et variabelt lån på 239 millioner kroner med en rente på 3,12 procent.

Samtidig har Formuepleje måttet give Sparekassen Danmark underpant i et ejerpantebrev på 250 millioner kroner som sikkerhed for lånene.

Det har trods gentagne henvendelser ikke været muligt at få en kommentar fra Formuepleje.

Afkast bliver ramt

Nicolinehus Nord er på mange måder et prestigeprojekt for Formuepleje, der har luftet store ambitioner på ejendomsmarkedet.

Ejendommen er ikke blot Formueplejes hidtil største ejendomsprojekt, men også den største enkeltstående ejendomstransaktion i Aarhus.

Formuepleje har stillet investorerne i fonden, der omfatter Nicolinehus, et afkast i udsigt på 8,24 procent før skat (IRR) samt en årlig egenkapitalforrentning før skat på 10,24 procent. Fonden budgetterer derudover med årlige forventede udbytter på gennemsnitlig 2,14 procent over 10 år, efter at ejendommen er overtaget.

Afkastet tager dog udgangspunkt i det, der i det centrale investordokument for fonden betegnes som et ”fordelagtigt scenario”. I prospektet erkender Formuepleje dog også, at især stigende renter og faldende ejendomspriser kan påvirke afkastet.

”Hvis priserne på ejendomsinvesteringsmarkedet f.eks. skulle falde, frem til lånene hjemtages eller udbetales, kan det bl.a. medføre en lavere låneudmåling, eller at den fornødne finansiering ikke kan opnås,” skriver Formuepleje i prospektet for fonden bag Nicolinehus Nord.

Har sat storstilet ejendomsplan på pause

Siden Formueplejes opkøb af Nicolinehus har forvalteren dog måttet sætte en ambitiøs plan på ejendomsmarkedet på pause på grund af de høje renter.

Det vakte ellers opsigt, da Formuepleje annoncerede, at købet af Nicolinehus var startskuddet til en storstilet plan, der skulle tidoble Formueplejes ejendomsportefølje på fem-seks år.

Dengang havde Formuepleje ejendomme for 2,5 milliarder kroner, og der var godt gang i ejendomsmarkedet. Det fik Formuepleje til at drømme om en ejendomsportefølje på mellem 20 og 25 milliarder kroner i 2026.

Der gik dog ikke længe, før stigende renter, inflation og energikrise ramte ejendomsmarkedet hårdt. Og Formuepleje måtte derfor sande, at tiden ikke er inde til at forløse de ambitiøse planer.

“I det marked, vi har set, siden vi meldte strategien ud, ville det ikke være godt købmandskab, hvis vi bare fortsatte planen ufortrødent. Det tager også længere tid at få investorer med om bord nu, for de begynder at holde mere på pengene,” sagde direktør i Formuepleje Søren Astrup til Børsen.

Formuepleje er langtfra den eneste kapitalforvalter, der har store ambitioner på ejendomsmarkedet.

Det samme er tilfældet hos konkurrenten Artha, der har ejendomme for knap 5 milliarder kroner i sin godt 16 milliarder kroner store portefølje. Ejendommene er en del af Arthas alternative investeringer, der skal sikre investorerne et højere forventet afkast, men også er et mere risikabelt alternativ til traditionelle investeringer.

På ejendomssiden har Artha tidligere proklameret, at man ønsker at fordoble sine investeringer i Trekantsområdet fra 1,3 til 3 milliarder kroner.

Derudover ønsker Artha at investere yderligere i hoteller i området uden for København efter en succesfuld investering i Marienlyst Strandhotel, hvor en investering på 100 millioner kroner gav et afkast på hele 28 procent.

I dag er Arthas største investeringer på ejendomsområdet i de to fonde Artha Property Invest I og II, hvor kapitalforvalteren har Ørsteds hoveddomicil i samarbejde med pensionskasserne Pensam og AIP Asset Management.

 

Læs mere

Forbrugerombudsmanden pudses på danske forvaltere, der pynter sig med “lånte fjer”

Nådesløst afkastår: Se investeringsfondene med de bedste og dårligste afkast i 2022

Problemerne fortsætter for solcellekomet

Kapitalfonds guldæg tromler videre med vækstplan trods tilsynskritik

Forvaltere brænder fingrene på lån til virksomheder

Velhaverbank kaprer tunge kunder fra stor kapitalforvalter

Problemerne tårner sig op for Danmarks største kapitalforvalter