Der har været gabende tomme hylder hos flere af landets store erhvervsmæglere i 2023 efter flere år, hvor branchen har været begunstiget af voldsomt høj aktivitet.
En brat rentestigning har dog fået mange opkøbere til at flytte foden til bremsen og har samtidig lagt en dyne over priserne, der ellers blot er steget år for år.
Det har skabt en stor distance mellem, hvad køberne er villige til at betale selv for velbeliggende ejendomme i København, og markedet i år for især de helt store porteføljer har været stendødt.
I al fortrolighed er flere store ejendomssalg dog undervejs. InsideBusiness erfarer således, at blandt andet den danske ejendomsgigant NREP arbejder på højtryk for at sælge en større portefølje med knap 400 lejligheder i Københavns Sydhavn.
Den store danske ejendomsforvalter ejer de mange lejemål med AG Gruppen, det tidligere Arkitektgruppen, og man hyrede for nylig den nordiske mæglergigant Nordanö til at sælge Køhlers Have, som porteføljen hedder.
De første prisindikationer lød dengang på omkring halvanden milliard kroner, men baseret på de foreløbige bud tyder alt på, at prisen nok ender med at blive en smule lavere, hvis en handel skal i hus.
Det samme gælder en anden større handel, der netop nu er under opsejling. Her er den britiske gigant Hines i fuld gang med at finde en køber til en større samling ejendomme, blandt andet i Købmagergade i hjertet af København.
Det er erhvervsmægleren RED, der er tovholder på den fortrolige salgsproces, hvor den finske forvalter CapMap indtil videre ser ud til at trække det længste strå i budprocessen.
Meget tyder dog på, at det kan blive svært for Hines at hente et hæderligt afkast på sine store danske frasalg.
I regnskabet for porteføljen fremgår det således, at man ved udgangen af 2022 havde en rentebærende gæld på knap 1,1 milliard kroner til storbanken Nordea, ligesom ejeren selv indtil videre har brugt næsten 800 millioner kroner på blandt andet renovering og ombygning af porteføljen.
Høj rente til AP
Netop gældsstrukturen bag de store porteføljer er noget, flere købere ifølge InsideBusiness’ oplysninger fokuserer på.
For NREP og AG Gruppens vedkommende ejer man de mange lejligheder i Sydhavnen via det fælles selskab Køhlers Have ApS, der sidste år kunne notere sig et overskud på næsten en halv milliard kroner. Den fortjeneste består dog primært i opskrivninger af mursten, så projektet ved indgangen til i år havde en værdi på næsten 1,3 milliarder kroner.
Samtidig har de to partnere dog optaget lån for næsten 600 millioner kroner ved AP Pension, og senest ved udgangen af august i år har pensionskassen lånt yderligere 200 millioner kroner til Køhlers Have.
Begge pantebreve er tinglyst med en rente på 10 procent, hvorfor investeringen på sigt kan vise sig at blive en ganske dyr affære for landets største ejendomsfond og AG Gruppen.
Såfremt det lykkes at sælge til en tilstrækkelig høj pris, kan den potentielle finansielle hovedpine forsvinde med et fingerknips, samtidig med at NREP’s fjerde fond fra 2019 enten vil kunne udlodde et pænt udbytte til investorerne eller geninvestere pengene.
Skal genforhandle stort lån
Ud over de to nævnte projekter arbejder den amerikanske gigant Goldman Sachs også på højtryk for at afhænde det store udviklingsprojekt Rødovre Port, hvor danske Gefion fortsat ejer en mindre aktiepost.
Amerikanerne købte sig ind i projektet for nogle år siden, og som beskrevet i InsideBusiness skete det som en direkte konsekvens af, at den danske udvikler stirrede direkte ind i en milliardomkostning ved at opføre de mange kvadratmeter vest for København.
Efter længere tids ufrugtbare forhandlinger med forskellige investorer købte den finansielle sværvægter sig ind i projektet i 2019 og har siden udviklet Rødovre Port, som i dag står stort set færdigt.
Igen spøger finansieringen i baggrunden, for ifølge regnskabet for projektet har Goldman Sachs finansieret byggeriet med et lån på 1,1 milliard kroner hos Deutsche Bank i London.
Ved årsskiftet havde man trukket lidt over 850 millioner kroner på den kredit, men ifølge investoren selv står lånet til at skulle refinansieres 24. april næste år.
Goldman Sachs er naturligvis en så stærk og solid spiller, at selve refinansieringen ikke er noget problem. Spørgsmålet er blot, hvilken rente den finansielle sværvægter kan komme til at betale i sidste ende.
Hos Gefion ønsker direktør Thomas Færch ikke at udtale sig om et potentielt salg af Rødovre Port, men henviser til Goldman Sachs, som det ikke har været muligt at få en kommentar fra.
Læs mere
Her er landet bedste ejendomsfonde
Ejendomsforvalter volder udfordringer for kapitalfond og solcellekomet
Forbrugerombudsmanden pudses på danske forvaltere, der pynter sig med “lånte fjer”
Problemerne fortsætter for solcellekomet
Kapitalfonds guldæg tromler videre med vækstplan trods tilsynskritik
Forvaltere brænder fingrene på lån til virksomheder
Velhaverbank kaprer tunge kunder fra stor kapitalforvalter
