boliglån danske bank jyske

Redaktørens analyse

Har Nykredits Michael Rasmussen overset et angreb i flanken?

Markedet for boliglån er i opbrud med lanceringen af Danske Banks nye og prisstærke bankboliglån. Det efterlader giganten Nykredit i en vanskelig position, hvor det bliver svært at holde på de mest attraktive kunder.

Michael Rasmussen var ikke til at skyde igennem, da han i sidste uge fremlagde Nykredit-koncernens bedste regnskab nogensinde. Nu var der styr på omkostningerne og vækst, og den smertefulde tid med en upopulær børsnotering var en saga blot.

Men realkreditkæmpen halter bagud på et nyt og lukrativt marked for bankboliglån, som Danske Bank nu kaster sig ind i med stærkt konkurrencedygtige priser. Det er et marked, hvor målgruppen er danskere med styr på økonomien og med stor friværdi, som først og fremmest er interesseret i billige ukomplicerede boliglån, der er fleksible, og hvor man afdrager efter behov og ikke efter et rigidt system med 10 år uden afdrag, efterfulgt af 20 magre med masser af afdrag.

Anders Dam i Jyske Bank var den første, der så behovet for at slippe realkreditsystemets rigide regler. For hvorfor skulle et frygtsomt embedsmandssystem efter finanskrisen få lov til at aflive de populære, billige og ukomplicerede F1-lån? De fleste med økonomisk forståelse ved, at den korte rente over tid i praksis er lavere end den lange. Samtidig er den gennemsnitlige levetid på et boliglån typisk ca. 6-8 år. Så hvorfor binde sig til en høj fast rente i 30 år, medmindre man spekulerer i at reducere restgælden?

Derfor kan mange se fornuften i at omfavne flekslånene snarere end at blive tvunget over i F5-lån eller 30-årige fastforrentede lån, som nervøse mænd i Nationalbanken og Finanstilsynet tillige har fået indført højere priser for, og som det kan være dyrt at komme ud af.

Realkreditten detroniserede selv F1-lån

Realkreditten selv er ikke uden skyld i detroniseringen af de engang så populære F1-lån, for man har gladelig brugt myndighedernes advarsler som undskyldning for at gøre realkreditlån til rene pengemaskiner på et marked, hvor konkurrencen om kunderne hidtil har været begrænset.

Sagen kort

Danske Bank går nu i markedet med et bank-boliglån, som på pris klart underbyder realkreditlånene. Udviklingen sker med Jyske Banks som forbillede, og den kan få store konsekvenser for det hæderkronede gamle danske realkreditsystem. Vi ser nærmere på den overraskende udvikling, som ikke er uden risiko.

Anders Dam har derimod talrige gange lovprist væksten i sin nye boligbank, og det har gjort indtryk i en grad, at Danske Banks ledelse ikke længere kunne sidde succesen overhøring. Ja, Jyske Bank havde sågar købt store bannere og hængt dem lige foran vinduespartiet ind til Danske Banks hovedsæde ved Holmens Kanal (se billede), da statuen af Niels Juel var under istandsættelse. Derfor kan det næppe overraske på direktionsgangen i Silkeborg, at Danske Bank ville præsentere det nye lån Danske Bolig Fri.

For Nykredit/Totalkredit er udviklingen med billige bankboliglån en mulig gamechanger. Michael Rasmussen gjorde til førnævnte præsentation en dyd af at fremhæve Nykredits produkter som de billigste realkreditlån med afdrag på markedet i dag takket være moderen Forenet Kredits tilbageløb af Kundekroner. Nu var man endelig tilbage som prisførende på realkreditmarkedet efter de upopulære stigninger i bidragssatserne. Det holder ikke længere.

For den nye virkelighed er, at Danske Bank med den nye satsning bliver en større og hårdere konkurrent, der har flere fordele ved at sælge bankboliglån i stedet for realkreditlån. For konceptet gør det muligt at afstemme prisen efter kundens kreditværdighed, fordi man ikke længere er bundet af den indbyggede kollektive prissætning i realkreditten.

Kamp om de bedste kunder i byerne

Det betyder, at både Jyske Bank og Danske Bank kan tilbyde rigtig gode kunder i de store byer de bedste priser på boliglån, og prisen på boliglån er i reglen den faktor, som gør udslaget, når man skal vælge pengeinstitut.

Samtidig er der næppe tvivl om, at Nordea allerede nu ser på mulighederne for at følge i Danske Banks fodspor. Den nordiske storbank kan ikke sidde en sådan ændring i konkurrencesituationen overhørig.

Konsekvensen for Michael Rasmussen er, at han og Totalkredit-samarbejdet måske nok kan bibeholde en stor markedsandel, men det vil være en markedsandel, som især er stor i yderområderne i Jylland, på Fyn og i det vestsjællandske, hvor Totalkredit-bankerne står stærkt.

Det er Michael Rasmussen udmærket klar over, og det giver vanskelige overvejelser i hovedsædet på Kalvebod Brygge. For det er næsten ubærligt, hvis storbankerne skal sidde og plukke de bedste kunder ud af Nykredit og Totalkredit-samarbejdet, mens man selv sidder tilbage med svagere kunder med mindre engagementer.

Uro i baglandet?

Vil Michael Rasmussen aktivere Nykredit Bank til at underbyde Danske Bank og Jyske Bank med stærkere priser på boliglån, kan det derimod udløse et ramaskrig i baglandet, hvor Totalkredit-bankerne vil opleve det som en underminering af det for begge parter lukrative samarbejde om salg af boliglån. Nykredit har allerede forsøgt sig med en model for fælles funding af boliglån, der kan supplere bankernes brug af indlån til at finansiere de billige lån. Men modellen synes ikke at være den store succes.

Nu kan situationen let løbe ud af kontrol og tvinge Totalkredit-bankerne med Sydbank, Spar Nord og Ringkjøbing Landbobank i spidsen til at komme med egne prisstærke 1. prioritet-banklån i direkte konkurrence med Totalkredit-lånene, og så er Michael Rasmussen lige vidt.

Læs også Paradigmeskift på markedet for boliglån

LÆS MERE

Nykredit er nu billigst på realkreditlån. Og konkurrenter får ingen hjælp fra baglandet

Finansverdenen ændres dramatisk af ny generation af ejerfonde

Nykredit-top bakker op om salg til pensionskasser. Børsnotering falder til jorden

Højspændt nervekrig om Nykredit-notering

Nykredit skyder børsnotering i gang

Nykredit-notering bliver afgørende sværdslag for Danske og Nordea 

Børstørke og medarbejderflugt tvinger Nordeas købmænd i offensiven

Danske Bank spiller hovedrolle i norsk børsfiasko