;
gefion2

Bank/Realkredit

Her er kritisk punkt for kontroversiel ejendomsaktør

En af hovedpersonerne i Gefion Group har rødder direkte til Tower Groups konkurs i de hårde dage under finanskrisen. I dag er Gefion Group en stadig mere betydende spiller på det københavnske ejendomsmarked, der dog volder visse vanskeligheder. Vi går tæt på ejendomsaktøren og dens tre stiftere.

Ventetid kan være rigtig dyr, hvis man er ejendomsudvikler. Og i disse dage skyldes det ikke så meget fortravlede byggeentreprenører og ventetid på betonelementer. Det er sagsbehandlingstiden hos Københavns Kommune, når der skal godkendes nye projekter, der kan gøre rigtig ondt.

I Gefions tilfælde er finansieringsomkostninger i høj grad på agendaen, når der udvikles nye ejendomsprojekter. Et populært udtryk er, at det er dyrt at være fattig – og uanset om det er tilfældet for Gefion, så er det et tema for en ejendomsudvikler, der udsteder erhvervsobligationer med en rente på mellem 6 og svimlende 18 pct. i udviklingsperioden. Og så kan det blive rigtig dyrt, hvis der går for lang tid med godkendelser i Københavns Kommune:

”Københavns Kommune har enormt travlt og har for få ressourcer i byggeafdelingen. Så det er en reel risiko for os og for andre i branchen, at der går lang tid, fra vi søger om byggetilladelse, til vi får den. Det kan vare både hele og halve år, og vi har også enkelte, der har taget næsten to år. Det kan derfor være rigtig dyrt at vente, uanset om vi har solgt obligationer eller har anden finansiering,” forklarer CEO for Gefion Group Thomas W. Færch, som p.t. er højaktuel, da man ønsker at købe sig til en børsnotering ved at købe Neurosearch.

Ejendomsudvikleren er som sådan en lille solstrålehistorie, der begyndte for fem år siden med konvertering af ældre erhvervsejendomme til boliger. Siden har man skruet op for væksten og har udvidet til at være ekspert i projektudvikling. I 2016 havde Gefion Group Ejendomsudvikling et overskud på 35 mio. kr. mod 19 mio. kr. i 2015. Der er endnu ikke leveret regnskab for 2017.

Udviklingen tog fart med ansættelsen af COO Jørgen Junker, der har en fortid i Sjælsø Gruppen. Han har haft ansvar for at udvikle organisationen til 25 ansatte med specialister i jura, udvikling, salg og byggesager.

Gefion deler vandene

Gefion Groups hastige fremmarch med stadig flere boligprojekter på den københavnske ejendomsscene har hidtil delt vandene blandt bankerne og i ejendomsbranchen. For vice president og medstifter Henrik Nissen var en af medstifterne af Tower Group, der i lighed med mange andre aktører i de år gik ned og efterlod et økonomisk krater i 2008. Hans parløb med Thomas W. Færch går år tilbage, idet Færch før Gefion var en garvet ejendomsadvokat for bl.a. Henrik Nissen.

Men Henrik Nissen kom altså i gang igen med Gefion, men denne gang ejer hans søn Anders Refvik Tindbæk den ene halvdel af aktierne, mens Thomas Færch ejer de øvrige 50 pct.

”Ja, det er rigtigt at Henrik Nissen var med som indkøbsdirektør, da Tower Group krakkede. Hans voksne søn ejer 50 pct. af virksomheden i dag. Så vi startede alle tre Gefion Group. De er begge meget dygtige udviklere, så vi bygger det op sammen.”

Gefion Group gennemførte fra starten syv til otte projekter med bankfinansieringer og forskellige investorer. Sidste år fik man så øje på fordelene ved obligationer og valgte at bruge dette som en finansieringsform. Udstedelse af obligationer kræver dokumenteret trackrecord og en professionel organisation, og fordelene er ifølge Færch bl.a. den høje transparens og det faste regelsæt, som obligationer er underlagt.

Det betyder at obligationerne købes af pensionskasser, fonde og tilsvarende professionelle institutioner. Afsætningskanalerne er i især Sverige og Norge via investeringsbanken Pareto og JOOL Markets. Thomas W. Færch oplyser, at finansieringsformen er meget almindelig andre steder end i Danmark – og derfor mener han ikke, at den er så kontroversiel, som andre gør den til.

”Realiteten er jo, at obligationsudstedelser bare er en anden måde at finansiere sig på. I Sverige og Norge sætter ingen spørgsmålstegn ved den finansieringsform. Den er bare ikke så almindelig som udviklingsfinansiering i Danmark. Vi har talt med flere, der synes, det er en spændende måde at gøre det på og gerne vil høre mere om området.”

Børsnotering skal styrke obligationssalg

Gefion Group arbejder primært med udvikling af boliger og i mindre grad med udvikling af erhvervslejemål, og man vil gerne benytte sig af tre forskellige finansieringsformer – salg af ejerlejligheder til private, salg af store nøglefærdige projekter til store investorer og salg af mindre aktieposter til en gruppe af investorer.

Når projektet er tilendebragt, optages der almindelige realkreditlån. Men uanset hvad, ligger risikoen i høj grad på projektudviklerens og på obligationskøbernes skuldre i udviklingsfasen. Så derfor vil man gerne have en børsnotering at læne sig op ad, både for at få bedre finansieringsvilkår ved obligationsudstedelser og for at kunne rejse mere kapital, hvis det en dag måtte blive aktuelt.

”Børsnoteringen har to formål: på sigt at få adgang til at rejse egenkapital via aktiemarkedet og at få bedre vilkår ved fremtidige obligationsudstedelser.”

For selv om Gefion Group i dag kun er en ejendomsudvikler, så er planen, at man på sigt gerne vil være en spiller, når det gælder drift af ejendomme. Det er der for så vidt gode grunde til, hvis Gefions bagmænd ellers tror på egne salgsprospekter til investorerne. For p.t. har udvikleren udbudt et projekt på Amager Strandvej, hvor man er ved at sælge aktier med 750.000 kr. i minimumsindskud, og man lover investorerne et afkast på 9,8 pct. per år. Med afkast i den størrelsesorden, hvis det ellers kan realiseres, giver god grobund for at eje ejendommen selv, konstaterer Thomas W. Færch:

”Ja, det kan du sige. Og der skal sælges en del aktier, før byggeriet kan komme i gang. Det er klart, at der er en vis nervøsitet ved markedets udvikling. Men de folk, der investerer hos os, tror på boligudlejning i København på den lange bane og har forholdt sig til beliggenheden.”

Som beskrevet i InsideBusiness i sidste uge er der i disse dage en bølge af projektmagere som Bonava, Sjælsø Management og Arkitektgruppen, som går bort fra salg af ejerlejligheder til private for i stedet at udvikle store projekter for store, primært udenlandske fonde i stedet eller søger mod andre områder som rækkehuse i byerne omkring København. Hos Gefion har man også set trenden, men man ønsker ikke at gå så langt som nogle af de andre spillere. Derfor udvikler man stadig projektlejligheder i København, f.eks. på Blegdamsvej.

Rykker projekterne mod vest

For Gefion Group handler de næste mange projekter også om København, for det er her, man kender områderne og har følingen, konstaterer Thomas W. Færch.

”Men vi kan se, at byen udvikler sig vestover, og der er snart ikke mere plads på Amager. Derfor ser vi, at byen udvikler sig ud mod Storkøbenhavn, Rødovre og Glostrup.”

Gefion bygger ud over på Amager Strandvej også på et stort kompleks med hotel, 400 ungdomsboliger, dagligvareforretninger og et hotel på Amager ved Femøren.

Læs også Ejendomsudviklere dropper salg til private

LÆS MERE

Brat opbremsning på ejendomsmarkedet er en realitet

Realkreditrenter kan tage på himmelflugt ved uro

Indgreb mod ophedet boligmarked nærmer sig. Politisk rivegilde

Her rammer nyt indgreb på boligmarkedet hårdest

Rige onkel Nykredit er klar til at hjælpe banker i kapitalnød

Vild uenighed om potentielt livstruende krav til banker

Bankdirektører og finanslobbyister fanget mellem to onder. Banker risikerer livet

Finanstilsynet til pressede banker. I klarer jer, hvis I dropper udbyttebetalinger

Her er Danmarks stærkeste og svageste banker