Onsgaarden web

Inside story

Her er landet bedste ejendomsfonde

Årene siden finanskrisen har stort set været én lang optur på det danske ejendomsmarked, men forude lurer en langt mere udfordrende periode, hvor det kan blive svært at gentage de senere års rekordafkast. Vi løfter sløret for, hvilke fonde der har leveret det bedste afkast.

Normalt vil de færreste forbinde investering i ejendomme med et årligt afkast på over 20 procent. Og dog. Flere af landets bedste ejendomsforvaltere har nemlig siden årene fra finanskrisen og frem til 2022 formået at levere så stærke resultater, at mange andre aktivklasser har haft svært ved at følge med.

En gennemgang af landets største ejendomsforvaltere, som InsideBusiness har foretaget på baggrund af fortroligt investormateriale, viser således, at flere aktører de senere år har været i stand til at generere et afkast til deres investorer, som mange kapitalfonde nok ville misunde dem.

Helt i top ligger TG Partners og stifter Lars Thylander, der siden den spæde start i årene omkring finanskrisen har rejst 11 fonde med et samlet tilsagn på 6 milliarder kroner.
Her har man formået at sikre investorkredsen et årligt afkast efter omkostninger på 24,6 procent, hvilket set i et historisk perspektiv er ganske enestående.

Også en forvalter som succesrige NREP har nydt godt af de senere års støt stigende ejendomspriser, især omkring København, hvilket har gjort det muligt at sikre et gennemsnitligt afkast på over 20 procent siden 2005.

Dog er det værd at bemærke, at TG Partners modsat NREP normalt går en bue uden om de mere risikobetonede udviklingsprojekter og derfor altid har fokuseret på centralt beliggende ejendomme inden for en overskuelig afstand fra Kgs. Nytorv.

I skrivende stund arbejder man på at etablere to nye ejendomsfonde, hvor den ottende successorfond bliver en klassisk struktur, der køber byejendomme med henblik på yderligere udvikling, optimering og salg. Derudover har man udarbejdet en ny strategi, ’Build for Life’, hvor man satser på at være med fra førte spadestik – som en develop to core fund – og dermed selv sidde på en langt større del af værdikæden.

”Vi kan dokumentere, at vi nu gennem rigtig mange år har leveret et afkast, som meget få kan måle sig med. Her er det samtidig vigtigt at huske, at de afkast er skabt ud fra en meget konservativ risikoprofil, hvor vi bevidst er gået i en bue uden om de mest konjunkturfølsomme områder,” siger Lars Thylander, der har investeret i ejendomme siden midten af 1980’erne og i dag er en af de mest markante profiler i den danske ejendomsbranche.

Hvor TG Partners oprindelig var baseret primært på stifterens gode navn og netværk, har forvalteren været gennem en udvikling, hvor der er sket en betydelig udvidelse af investorbasen.

Officielle data fra Erhvervsstyrelsen viser således, at hvor kapitalen fra de første TG-fonde primært kom fra diskrete danske velhavere, har man især de senere år hentet finansiel opbakning fra blandt andre pengestærke private pengetanke som Nordea Fonden, Knud Højgaards Fond og Hempel Fonden samt store pensionskasser som PFA og andre institutionelle investorer.

”I den spæde start var investorbasen primært friends and family, men det har været en klar ambition at få bedre fat i professionelle investorer fra både ind- og udland. Det er heldigvis lykkedes os, og ud over et stærkt afkast er det bestemt også gavnligt, at vi kan vise, at når vi laver en exit, så sker det typisk til velrenommerede købere som Jeudan, Blackstone, Heimstaden eller pensionskasser,” siger Lars Thylander.

En af de første investeringer i TG Partners-regi var opkøbet af den skandaleombruste Hellerup-ejendom Onsgaarden, der i årene omkring finanskrisen havde haft et noget omtumlet liv, hvor de to ejendomsfallenter Joachim Bruus-Jensen og Kenneth Schwartz Thomsen havde forsøgt at handle de mange lejligheder mellem sig til en stærkt opskruet pris.

Her lykkedes det dog Lars Thylander at opsnappe ejendommen efterfølgende for blot 230 millioner kroner og siden sælge den videre til det nuværende P+ for hele 860 millioner kroner.

Det salg er ifølge flere investorer et godt billede på den opportunistiske tilgang, der har gennemsyret TG Partners fra start. En tilgang, der betyder, at man i øjeblikket er meget påpasselig med at investere løs i et nervøst ejendomsmarked, hvor mange frygter en større korrektion efter næsten 15 års uafbrudt optur.

Netop evnen til at tage bestik af markedet og finde de helt rigtige ejendomme, som andre måske ikke har blik for, er noget, som flere investorer anser for at være en af de helt store forcer ved TG Partners fonde.

”TG Partners har haft en unik evne til at opsnuse gode ejendomme og har undgået de meget ophedede budprocesser, hvor køberne har stået på nakken af hinanden. Det er en meget værdifuld evne, især i et opadgående marked. Den gode føling med, hvad der rører sig i markedet betyder, at vi også tror på, at Thylander kan levere afkast under sværere markedsbetingelser de kommende år,” forklarer en investor til InsideBusiness.

Ingen planer om at sælge 

Ud over at de stigende priser har medført stærke afkast på det danske ejendomsmarked, især det københavnske, frem til 2022, har opturen samtidig haft den effekt, at investorer fra udlandet har rettet blikket mod de danske forvaltere.

I 2021 blev således både Fokus Asset Management og Capital Investment solgt. Men det får ikke Lars Thylander til at overveje et salg af livsværket.

I stedet har man blandt andet fået tidligere topchef for McKinsey Jørgen Rugholm og forhenværende ceo for Danica Per Klitgård med i ejerkredsen, ligesom man løbende optager nye partnere internt.

”Jeg har ingen planer om hverken at sælge eller trappe ned. Jeg lever og ånder for ejendomsinvesteringer, og det ændrer sig ikke, uanset hvad tallet på dåbsattesten siger. Men det er vigtigt for mig, at vi løbende giver plads til de dygtige unge talenter og lader dem blive en del af projektet og få del i upsiden” siger Lars Thylander.

Lavere, men langsigtet afkast

Mens afkastet hos flere af både Thylanders og NREP’s fonde har ligget pænt over 20 procent årligt, har den bankejede forvalter Core Property Management i samme periode haft et noget lavere afkast.

Forvalterens egne tal viser således, at man på tværs af alle fonde fra 2013 til nu har leveret en IRR efter omkostninger på godt 11 procent. I udgangspunktet et ganske solidt afkast, der dog blegner, i forhold til hvad andre aktører har formået at levere i samme periode.

For Core, der ud over partnerne bag ejes af Nykredit, Sydbank og Spar Nord, er mantraet imidlertid et lidt andet, idet investorerne her primært er velhavende danskere, der typisk hellere vil have et lavere, men mere langsigtet afkast, hvor man ikke spekulerer i et hurtigt salg af fondenes mursten.

”I 2010’erne har afkastet på ejendomsmarkedet generelt været unaturligt højt grundet den meget lave rente. Langt de fleste troede, at nulrentemiljøet ville fortsætte, men tingene har ændret sig radikalt siden da. I år og sidste år har vi for første gang i lang tid haft et nulafkast, men vi forventer, vi fra 2024 og frem igen vil være i stand til at generere et attraktivt afkast på 7-9 procent,” siger direktør og partner Casper Elmelund Abild.

Han understreger, at man indtil videre ikke har konkrete planer om at lancere nye fonde i den nærmeste fremtid, hvilket i høj grad er et spørgsmål om timing.

”Vores seneste fonde blev etableret i 2020 og 2021. Der er ikke blevet rejst nogen siden, og vi er fortsat afventende. For os handler det om, at efterspørgslen skal være der, samtidig med at vi gerne vil have lidt mere sikkerhed i forhold til renteudviklingen,” siger han og understreger, at man ligesom andre i markedet de senere år har taget bestik af de stigende priser og den hårde konkurrence om de bedste ejendomme.

”Vi har altid gjort det, vi fandt mest opportunt inden for rammerne af vores mandater, og derfor har vi i de senere fonde haft mere udvikling end tidligere ud fra et ønske om at bibeholde et højt afkast i et marked, hvor priserne stiger kraftigt,” siger han.

 

Læs mere

Ejendomsforvalter volder udfordringer for kapitalfond og solcellekomet

Forbrugerombudsmanden pudses på danske forvaltere, der pynter sig med “lånte fjer”

Problemerne fortsætter for solcellekomet

Kapitalfonds guldæg tromler videre med vækstplan trods tilsynskritik

Forvaltere brænder fingrene på lån til virksomheder

Velhaverbank kaprer tunge kunder fra stor kapitalforvalter

Problemerne tårner sig op for Danmarks største kapitalforvalter

Blodrøde tal rammer flere af landets største kapitalforvaltere