Lars_Rohde_155

Redaktørens analyse

Hvornår stoppes de nye afdragsfri lån?

De nye lån med 30 års afdragsfrihed fra Nordea Kredit og Danske Banks Realkredit Danmark er bestemt ikke populære hos Nationalbanken – og det er formentlig blot et spørgsmål om tid, før der kommer et indgreb, der begrænser deres udbredelse.

Det var nok en tand for kækt, da Danske Bank og Realkredit Danmark i september sidste år gik i luften med et nyt realkreditlån, der kan være afdragsfrit igennem 30 år. I marts i år fulgte Nordea Kredit så trop med et lignende lån, som endda koster det samme som et lån med 10 års afdragsfrihed.

Det svarer lidt til at vifte med en rød klud foran ansigtet på nationalbankdirektør Lars Rohde, som i det seneste år har været endog særdeles aktiv for at bremse boligprisernes himmelflugt ved at gøre det sværere for rigtig mange danskere at låne til drømmeboligen. Herunder er afdragsfrihed et centralt tema, og i finanstoppen taler man om, at et indgreb, der bremser de to lån fra Nordea og Danske Bank, nok blot er et spørgsmål om tid.

InsideBusiness spurgte Nationalbanken om netop det tema, og det skriftlige svar var entydigt:

”Vi har ingen kommentarer til de enkelte institutters produkter. Men generelt er Nationalbankens holdning, at hvis boliglån med 30 års afdragsfrihed bliver meget udbredt, vil det isoleret set gøre boligejerne mindre robuste.”

Nationalbankens holdning er i korte træk stærkt kritisk over for afdragsfrihed, idet man mener, at lånene skader den finansielle stabilitet. Man frygter en gentagelse af udviklingen fra før finanskrisen, hvor lavere ydelser på realkreditlån og forventninger om fortsatte boligprisstigninger skabte grobund for, at både husholdninger og kreditinstitutter tog større risiko.

Værst er det, hvis der er tale om boligkøbere med en beskeden formue på købstidspunktet. Her mener Nationalbanken ligefrem, at det er ”uhensigtsmæssigt, at boligejere med høj gæld fortsat vil kunne finansiere boligkøb uden at betale afdrag.” Derfor har Nationalbanken opfordret til, at udviklingen overvåges nøje – og at alle kreditinstitutter indberetter omfanget af risikobetonede udlån, herunder fastforrentede lån uden afdrag.”*

Rohde har magt til at gribe ind

Og der er god grund til at lytte til, hvad Nationalbanken siger, for nationalbankdirektør Lars Rohde sidder for enden af bordet i Det Systemiske Risikoråd, der har magt til at kræve, at politikerne strammer kursen over for de finansielle virksomheders risikotagning, og politikerne skal som minimum forklare, hvorfor de i givet fald ikke makker ret.

Set fra både Danske Bank og Nordea Kredits side er det netop boligejernes formue, som er figenbladet for de nye og kontroversielle låntyper. Fra begge finanskoncerner lyder det nemlig samstemmende, at man maksimalt må have en gæld, der udgør 60 pct. af boligens værdi. Spørgsmålet er, om det er nok til at undgå et nyt indgreb. Det interessante er også, at hverken BRFKredit eller Nykredit/Totalkredit har de nye låntyper på hylderne – også her er man i tvivl om fremtiden. Men alt andet lige er de nye lån en konkurrencefordel for landets to største banker.

Et andet spørgsmål er, om Nationalbanken gør ret i at være så fokuseret på at bremse finanssektorens salg af afdragsfrie lån. Isoleret set er det en økonomisk fordel for en nybagt boligejer at få nedbragt den dyre bankgæld hurtigt – og i den sammenhæng holde igen med afdragene på realkreditlånene. Det har i årevis været god rådgivning i bankerne at benytte sig af denne metode og er det formentlig stadig. Så det er et oplagt konfliktpunkt med Nationalbanken.

Omvendt er det også noget mærkværdigt, hvis en pensioneret velhaver med masser af friværdi skal tvinges til at spare op i sin bolig ved at betale afdrag.

Uhensigtsmæssig konkurrence kan opstå

Et andet problem er, at der kan opstå en konkurrencesituation, hvor bankerne kæmper om kundernes belåningsgrad, for så kan det blive et konkurrenceparameter at prissætte en ejendom så højt som muligt for at give adgang til de attraktive lån og på denne måde vinde de mest attraktive kunder. Det er et reelt problem, som både Finanstilsynet og Nationalbanken bør være opmærksom på.

For det kan skabe kunstigt høje boligpriser og forventninger. Og boligpriserne har faktisk en reel betydning for den finansielle stabilitet. Det kom frem på en konference mandag i Finans Danmark, realkredittens temadag. Her præsenterede Finanstilsynets direktør, Jesper Berg, en reel bekymring for realkredittens sundhedstilstand i en tid med markante fald i boligpriserne.

For sagen er, at det danske marked for salg af realkreditobligationer er verdens største med udeståender i form af obligationer for 3.000 mia. kr. Dette marked er afhængigt af, at obligationerne lever op til nogle krav, som gør obligationerne særligt dækkede (SDO). Her er er det vigtigste punkt, at de bagvedliggende aktivers værdi skal svare til obligationerne. Falder boligpriserne kraftigt, er der ikke længere den balance, og så falder SDO-prædikatet til jorden. Det gør det langt sværere at sælge obligationerne, som ofte afsættes til bankernes egen likviditetsstyring, hvor der er strenge krav til, hvad pengene må placeres i.

Realkreditselskaberne er derfor pinedød nødt til at sikre sig, hvis boligpriserne falder kraftigt. Det kan de gøre ved at udstede andre obligationer, junior covered bonds, til at dække af. Men det er en overordentlig dyr affære for realkreditselskaberne.

LÆS MERE

Realkreditrenter kan tage på himmelflugt ved uro

Indgreb mod ophedet boligmarked nærmer sig. Politisk rivegilde

Her rammer nyt indgreb på boligmarkedet hårdest

Rige onkel Nykredit er klar til at hjælpe banker i kapitalnød

Vild uenighed om potentielt livstruende krav til banker

Bankdirektører og finanslobbyister fanget mellem to onder. Banker risikerer livet

Finanstilsynet til pressede banker. I klarer jer, hvis I dropper udbyttebetalinger

Her er Danmarks stærkeste og svageste banker

Garvet bankdirektør advarer. Ny gyser rammer mindre banker

Småbanker er farligt land for store bankkunder