deas web

M&A

Kapitalfond øjner exit i problematisk investering

Efter otte års ejerskab kigger kapitalfonden Montagu nu på muligheden for at sælge ejendomskoncernen Deas flere mislykkede forsøg.

Den britiske kapitalfond Montagu tager nu atter en gang salgsplanerne for ejendomskoncernen Deas op af skuffen og spejder mod en længe ventet exit i andet halvår 2023.

Ifølge InsideBusiness’ oplysninger er fonden så småt begyndt at sende følere ud til potentielle rådgivere i håb om, at de senere års strømlining af forretningen vil betyde, at man denne gang har held med at finde en køber til Deas, som man købte af PKA og Sampension i 2015.

Montagu købte oprindeligt Deas gennem sin femte fond, der blev rejst nogenlunde samtidig med, at man satte den endelige underskrift på købet af den danske forvalter, der gennem årevis havde været den foretrukne leverandører til landets pensionskasser, når du skulle have en eksternt partner til at passe deres mange ejendomme rundt omkring i landet.

Helt tilbage i 2017 forsøgte den britiske kapitalfond første gang at finde en køber til sin danske investering men efter en udfordrende proces måtte man lægge de planer på hylden.

”Vi har i dag besluttet at stoppe denne proces. Der er kommet en række gode bud på selskabet, men Montagu har efter nøje overvejelser besluttet sig for at bevare ejerskabet grundet det langsigtede strategiske potentiale i DEAS. Så enkelt kan det siges. Vi kan dermed ufortrødent fortsætte rejsen med Montagu og gøre det, der ligger os allermest på sinde, nemlig at servicere vores kunder og lejere,” lød dei oktober 2017 fra daværende direktør i Deas Henrik Dahl Jeppesen, der siden forlod koncernen i 2021.

Sandheden var dog, at Montagu dengang havde alt for høje prisforventninger, da man i processen hvor Deloittes corporate finance-afdeling var rådgiver, havde sat næsen op efter at få over 1 mia. kroner for Deas.

Både industrielle købere som Newsec og kapitalfonde som Axcel anså den pris for at være alt for høj, og mens Deas spejede forgæves efter en køber valgte førstnævnte i stedet at opsnappe Deas’ største konkurrent Datea for omkring en halv milliard kroner.

Afsøger løbende mulighederne

Kort efter måtte Montagu bremse salgsproccesen og selv om nogle år senere igen afsøgte markedet med hjælp fra den britiske investeringsbank Rothschild & Co. lykkedes det ikke at finde en køber, der kunne leve op til kapitalfondens prisforventninger.

Siden har Deas blandt andet overtage forvaltning af en række ejendomme først ved overtagelsen af Nordea Ejendomme og siden via et samarbejde med den internationale aktør Aberdeen i 2020, hvor Deas overtog forvaltningen af ejendomme for 18,5 mia. kroner.

De investeringer kombineret med at selve driften i Deas nu fremstår noget bedre en tidligere har ifølge InsideBusiness’ oplysninger givet Montagu troen på, at man denne gang vil få held til at gennemføre et salg af sin eneste danske investering.

Seneste regnskab for 2021 viser da også, at Deas efterhånden nærmer sig en indtjening før renter og afskrivninger på 100 mio. kroner, hvilket er en klar forbedring i forhold til de finansielle resultater, man tidligere kunne fremvise de potentielle købere.

Hos Deas selv understreger formand Sonny Nielsen, at man ikke aktivt er i gang med en salgsproces, men at det sagtens kan komme på tale senere i år.

”Der er fra ejernes side ikke initieret nogen salgsproces, men det siger sig selv, at når en kapitalfond har ejet et selskab i snart otte år, så afsøger løbende muligheden for en exit. Hvornår det præcis kommer til at ske, er endnu for tidligt at sige, men Deas er i god gænge, så der er intet pres fra ejerne,” siger Sonny Nielsen, der tidligere var topchef i skadeselskabet SSG, der har været ejet af først BWB og siden Polaris.

Noget tyder dog på, at tid også er en faktor i spillet om Deas, idet Montagu i øjeblikket er i fuld gang med at etablere sin syvende fond, der ventes at få et samlet tilsagn på omkring 25 mia. kroner. Kapitalfonden har dermed en klar interesse i at få luget ud i ældre investeringer, der ikke længere påvirker afkast synderligt for i stedet at fokusere på nye og langt større opkøb.

Flere er blevet solgt

Et af de helt store problemer for Deas har været, at man under Montagus ejerskab ikke i tilstrækkelig grad har fået flyttet forretningen fra klassisk property management til asset management. I ejendomssektoren er førstnævnte typisk en vare, rigtig mange udbydere store som små tilbyder og primært omfatter helt basale opgaver som opkrævning af husleje, vedligeholdelse og lignende.

Asset Management handler i langt højere grad om at øge værdien af de enkelte ejendomme til glæde for ejerne, og især de senere år er den disciplin blevet langt vigtigere for pensionskasser og andre store ejendomsejere, hvorfor området typisk også er mere indbringende.

Aktører som Fokus Asset Management og Capital Investment er begge blevet solgt til udenlandske opkøbere, netop fordi de har været i stand til at dokumentere, at de formår at øge værdien af kundernes ejendomme, hvilket Deas historisk har haft svært ved.

De mange opkøb inden for forvaltning af ejendomme er dog ikke alt gået lige smertefrit og den nordiske aktør Newsecs indtog på det danske marked med opkøbet af Datea i 2017 har indtil videre været lidt af en skuffelse.

Selskabet har således gennem flere år trods stigende omsætning kæmpet med svigtende indtjening, og i koncernens øverste holdingselskab har man til og med 2021 nedskrevet værdien af virksomheden med omkring 170 mio. kroner.

 

Læs mere

Mismatch i stort ejendomsselskab med kapitalforvalter og PFA i ryggen

Presset stiger på erhvervsejendomsmarkedet. Her er de bløde punkter

Sådan er afkastet i NREP

Succesrig forvalter trækker sig fra milliardhandel

Investordarling tæt på historisk opkøb

DSB og NREP i centrum for kontroversiel budkrig

Succesrig forvalter tæt på kæmpe frasalg