Deas WEB

Inside story

Kapitalfond vil opsplitte problembarn i jagten på et frasalg

Efter talrige fejlslagne forsøg arbejder britiske Montagu nu igen på højtryk på at sælge den danske ejendomsforvalter Deas, men også denne gang er processen ramt af udfordringer. Nu forsøger man at dele selskabet op og sælge til to forskellige købere.

Den danske ejendomsforvalter Deas har gennem årene udviklet sig til en sten i skoen for den britiske kapitalfond Montagu.

Talrige gange har den udenlandske fond forsøgt at afhænde virksomheden, som man snart har ejet i ni år, men gang på gang er planerne faldet til jorden.

Især har briternes prisforventninger flere gange vist sig som en hæmsko i salgsbestræbelserne. Montagu har nemlig gennem hele forløbet stået stejlt på, at man ville have over 1 milliard kroner for det danske selskab.

Den ambition har dog vist sig at være en udfordring, da resultaterne i Deas de senere år simpelthen ikke har været gode nok til at retfærdiggøre det prisskilt. Sammenholdt med stigende utilfredshed blandt mange af de store kunder, der har fået flere til at forlade Deas enten til fordel for konkurrenter eller for selv at overtage forvaltningsopgaverne, har det gang på gang tvunget Montagu til at lægge sine salgsplaner på is.

Det så også ud til at være tilfældet i denne ombæring, da der ved budfristen kun var tikket meget få bud ind hos rådgiverne fra britiske Rothschild.

Ikke desto mindre har salgsprocessen taget en overraskende drejning, idet Deas og Montagu nu kigger på en løsning, hvor selskabet splittes i to og sælges til to forskellige købere.

InsideBusiness erfarer fra en række kilder med indgående kendskab til forløbet, at kapitalfonden BlackFin via sit danske porteføljeselskab Fokus Nordic har lagt et bud på asset management-delen af Deas. Netop den del vurderes at kunne supplere Fokus Nordics eksisterende forretning, da man med et køb ville få tilføjet en attraktiv nordisk platform.

Tilbage i foråret 2021 overtog Deas nemlig forvaltningen af en portefølje på over 18 milliarder kroner fra Aberdeen, der ud over Danmark omfatter afdelinger i Sverige, Norge og Finland, og den vil Fokus Nordic særdeles gerne have fingre i.

Til gengæld er Deas’ andet forretningsben, der primært omfatter klassisk property management, der i højere grad omfatter drift og vedligeholdelse af kundernes ejendomme, ikke interessant for Fokus Nordic.

Her har den nordiske kapitalfond Norvestor dog meldt sig på banen, da man via selskabet PHM er i gang med at opbygge en slagkraftig nordisk aktør inden for netop property management og har foretaget en række opkøb også herhjemme, blandt andet med overtagelsen af Ejendomsvirke sidste år.

Ifølge InsideBusiness’ oplysninger sidder de to respektive købere netop nu i fremskredne forhandlinger med Montagu og kapitalfondens rådgivere.

”Det er helt klart en gangbar løsning, der kan give god mening for både køber og sælger. Atter en gang bliver det store problem imidlertid, hvorvidt Montagu fortsat vil være lige så stædig, hvad angår prisforventninger. Her har de været urokkelige tidligere, men der er en række usikkerhedsmomenter, som i købernes optik bør afspejles i prisen,” forklarer en kilde med indgående kendskab til de igangværende drøftelser.

Fokus på værdiudvikling

Især i årene før krigen i Ukraine var flere af landets førende ejendomsforvaltere i høj kurs. Først var det Deas’ nærmeste rival, Datea, der blev solgt til den nordiske aktør Newsec. Sidstnævnte havde gennem længere tid haft blikket rettet mod det danske marked, da man ønskede at skabe en stærkere tilstedeværelse her via opkøb.

Man var da også langt i forhandlingerne med Deas, der dengang var til salg med hjælp fra Deloittes corporate finance-afdeling, men igen endte Montagus prisforventninger med at spænde ben for en handel.

I stedet valgte Newsec at opsnappe Datea, og siden er også Capital Investment og Fokus Asset Management blevet solgt til henholdsvis Storebrand og BlackFin.

Netop sidstnævnte har stort set udelukkende satset på asset management, hvor man sammen med kunden arbejder med ejendommene for at skabe mere værdi, mens Dateas forretning historisk har båret langt mere præg af ren drift.

Det har også været tilfældet hos Deas, der dog under Montagus ejerskab gennem årene har forsøgt i højere grad at fokusere på værdiudvikling frem for opkrævning af husleje, rengøring og andre ydelser. Typisk vil man blive betalt bedre for førstnævnte ydelse, ligesom ejendomsdrift ofte er en service, der er særdeles konkurrenceudsat, og hvor mange mindre spillere jævnligt blander sig.

Dyk i markedet

Hvorvidt Deas har været succesfuld i forhold til at dreje over mod de mere indbringende områder i industrien, hersker der divergerende holdninger til.

Flere kapitalfonde, der gennem årene har kigget på selskabet, er således fortsat af den opfattelse, at især mange af de pensionskasser, der er kunder ved Deas, ikke nødvendigvis er udpræget tilfredse kunder, hvorfor risikoen for at miste de pågældende mandater er overhængende.

En anden alvorlig risikofaktor er det omfattende dyk på ejendomsmarkedet herhjemme, der blandt andet har påvirket pensionskassernes investeringslyst voldsomt.

Efter at have købt op med arme og ben træder mange pensionsselskaber nu på bremsen, ligesom mange udenlandske investorer tøver med nye milliardopkøb.

Færre handler vil ofte være lig med, at der kommer færre større forvaltningsopgaver i udbud, hvilket også er noget, mange købere er nødt til at have med i deres betragtninger.

 

Læs mere

Store investorer træder på bremsen på ejendomsmarkedet

Tre år er tabt på afkastsiden for visse pensionsselskaber

Enorme udsving i pensionsafkast. Velliv justerer retning

Giganter klar til at sælge ejendomme for milliarder

Her er landet bedste ejendomsfonde

Ejendomsforvalter volder udfordringer for kapitalfond og solcellekomet