Den danske ejendomskoncern Deas har levet en noget omtumlet tilværelse under den britiske kapitalfond Montagus ejerskab.
Blot to år efter, briterne havde overtaget det tidligere Dan Ejendomme fra de daværende aktionærer PKA og Sampension gik man i gang med at jagte en køber til selskabet, der nogle år forinden havde skiftet navn til Deas.
Planen var Montagus side var en hurtig exit og med et prisskilt på over 1 mia. kroner kunne fonden øjne et ganske hæderligt afkast, selv om man betalte over 700 mio. kroner for den store ejendomsaktør, der på nordisk plan i dag forvalter omkring 2600 ejendomme på vegne af institutionelle investorer.
Dengang havde Montagu og ledelse i Deas allieret sig med revisionshuset Deloittes corporate finance-afdeling, men selv om der undervejs var følere ude fra kapitalfonde som Axcel og Adelis endte den britiske kapitalfond med et måtte skrinlægge sine planer.
Den danske ejendomskoncern Deas har levet en noget omtumlet tilværelse under den britiske kapitalfond Montagus ejerskab.
Blot to år efter at briterne havde overtaget det tidligere Dan-Ejendomme fra de daværende aktionærer PKA og Sampension, gik man i gang med at jagte en køber til selskabet, der nogle år forinden havde skiftet navn til Deas.
Planen fra Montagus side var en hurtig exit, og med et prisskilt på over 1 milliard kroner kunne fonden øjne et ganske hæderligt afkast, selv om man betalte over 700 millioner kroner for den store ejendomsaktør, der på nordisk plan i dag forvalter omkring 2.600 ejendomme på vegne af institutionelle investorer.
Dengang havde Montagu og ledelsen i Deas allieret sig med revisionshuset Deloittes corporate finance-afdeling, men selv om der undervejs var følere ude fra kapitalfonde som Axcel og Adelis, endte den britiske kapitalfond med at måtte skrinlægge sine planer.
Tættest på var den nordiske spiller Newsec, der dog i sidste ende i stedet valgte at købe Deas’ nærmeste rival, Datea, da man ikke kunne blive enig med Montagu om prisen.
I de følgende år forsøgte Montagu flere gange at sparke liv i den strandede salgsproces, men kapitalfonden måtte sande, at ingen købere var villige til at møde de ret offensive prisforventninger. Prissætningen var især bundet op på nogle forventninger til de kommende års indtjening, som mange investorer tvivlede på, Deas kunne nå inden for en overskuelig fremtid.
Nu er Montagu med hjælp fra den britiske investeringsbank Rothschild & Co igen-igen i markedet for at finde en køber til Deas, som man til sommer har ejet i 9 år.
I kølvandet på de mange fejlslagne salgsforsøg har Deas blandt andet været på opkøbstogt og opsnappet flere konkurrenter, heriblandt Nordea Ejendomme og Aberdeen, hvilket har været med til at styrke selskabets position på nordisk plan.
I 2022 rundede man da også de 100 millioner kroner i ebitda, der oprindelig var målet, og dermed burde Deas nu langt om længe være et selskab, det burde være muligt at finde en køber til.
Hvor trofaste er kunderne?
Meget tyder dog på, at det også i denne omgang kan blive særdeles svært for Montagu at få solgt sin danske investering.
En række både danske og nordiske fonde har således allerede kigget på casen, og for langt de flestes vedkommende har man vendt tommelfingeren nedad.
Det skyldes flere faktorer. Især Deas’ evne til at fastholde store kunder eller mangel på samme er et stort tema for mange kapitalfonde. Især de senere år har flere store pensionskasser valgt at droppe samarbejdet med den store forvalter, typisk med henblik selv at stå for drift og værdiudvikling af de ejendomme, man ejer.
Derfor frygter mange, at det vil være svært at fastholde kunderne, og det sår alvorligt tvivl om, hvorvidt det vil være muligt at øge indtjeningen i Deas i tilstrækkelig grad.
Hertil kommer den generelle renteudvikling og den omfattende afmatning på ejendomsmarkedet både herhjemme og især i Sverige, der har fået talrige kapitalfonde til at melde pas.
Samtidig hæfter flere sig ved, at selv om hele tanken om at konsolidere markedet for ejendomsforvaltning på papiret kan være tiltalende, så er Deas ikke nødvendigvis den bedste platform at gøre det ud fra.
Alt tyder derfor på, at en eventuel køber til Deas skal findes blandt eventuelle strategiske købere. Her synes appetitten på investeringer på nuværende tidspunkt dog ikke at være overvældende.
Nordiske Newsec kæmper i forvejen med indtjeningen i Datea, og de to udenlandske investorer BlackFin og Storebrand ser ud til at kigge andre steder hen i jagten på tilkøb.
I stedet peger flere igen på kapitalfonden Altors selskab Retta, der tidligere har kigget på Deas og lader til at være en af de få, der fortsat har appetit på større opkøb i Norden.
Spørgsmålet er imidlertid blot, om Altor er villig til at møde Montagus prisforventninger. Fonden er nemlig i lighed med andre potentielle investorer af den opfattelse, at det i denne omgang i højere grad vil være muligt at presse briterne på prisen.
Det skyldes især, at Deas efterhånden er en gammel investering placeret i en fond, der gerne skal lukkes snarest. Hertil kommer, at Montagu i skrivende stund er ved at etablere sin syvende fond med et tilsagn på 25 milliarder kroner, og som oftest ser investorerne gerne, at en kapitalfond primært bruger kræfterne på nyere og større investeringer, der fylder mere i det samlede afkastbillede.
Tættest på var den nordiske spiller Newsec, der dog i sidste ende i stedet valgte at købe Deas’ nærmeste rival Datea, da man ikke kunne blive enige med Montagu om prisen.
I de følgende år forsøgte Montagu flere gange at sparke liv i den strandede salgsproces, men i stedet måtte kapitalfonde sande, at ingen købere var villige til at møde de ret offensive prisforventninger, der især var bundet op på nogle forventninger til de kommende års indtjening, mange investorer tvivlede på, Deas kunne nå inden for en overskuelig fremtid.
Nu er Montagu med hjælp fra den britiske investeringsbank Rothschild & Co igen-igen i markedet for at finde en køber til Deas, som man til sommer har ejet i 9 år.
I kølvandet på de mange fejlslagne salgsforsøg har Deas blandt andet været på opkøbstog og opsnappet flere konkurrenter herunder Nordea Ejendomme og Aberdeen, hvilket har været med til at styrke selskabets position på nordiske plan.
I 2022 rundende man da også de 100 mio. kroner i EBITDA, der oprindeligt var målet, og dermed burde Deas nu langt om længe være et selskab, det burde være muligt at finde en køber til.
Hvor trofaste er kunderne?
Meget tyder dog på, at det også i denne omgang kan blive særdeles svært for Montagu at få solgt sin danske investering i denne omgang.
En række af både danske og nordiske fonde har således allerede kigget på casen og for langt de flestes vedkommende, har man vendt tommelfingeren nedad.
Det skyldes flere faktorer, hvor især Deas’ evne til at fastholde de store kunder eller mangel på samme er et stort tema for mange kapitalfonde. Især de senere år har flere store pensionskasser valgt at droppe samarbejdet med den store forvalter typisk med henblik selv at stå for drift og værdiudvikling af de ejendomme, man ejer.
Derfor frygter mange, at det vil være svært at fastholde kunderne og det skaber alvorligt tvivl om, hvorvidt det vil være muligt at øge indtjeningen i Deas i tilstrækkelig grad.
Hertil kommer den generelle renteudvikling og den omfattende afmatning på ejendomsmarkedet både herhjemme og især i Sverige, der har fået talrige kapitalfonde til at melde pas.
Samtidig hæfter flere sig ved, at selv om hele tanken om at konsolidere markedet for ejendomsforvaltning på papiret kan være tiltalende, så er Deas ikke nødvendigvis ikke de bedste platform at gøre det ud fra.
Alt tyder derfor på, at en eventuel køber til Deas skal findes blandt eventuelle strategiske købere. Her synes appetitten på investeringer på nuværende tidspunkt dog ikke at over overvældende.
Nordiske Newsec kæmper i forvejen med indtjeningen i Datea, og de de to udenlandske investorer BlackFin og Storebrand ser ud til at kigge andre steder hen i jagten på tilkøb.
I stedet peger flere igen på kapitalfonden Altors selskab Retta, der tidligere har kigget på Deas og virker til at være en af de få, der fortsat har appetit på større opkøb i Norden.
Spørgsmålet er imidlertid blot, at Altor er villige til at møde Montagus prisforventninger, da fonden ligesom de øvrige potentielle investorer er af den opfattelse, at det i denne omgang i højere grad vil være muligt at presse briterne på prisen.
Det skyldes især, at Deas efterhånden er en gammel investering placeret i en fond, der gerne skal lukkes snarest. Hertil kommer, at Montagu i skrivende stund er ved at etablere sin syvende fond med et tilsagn på 25 mia. kroner, og som oftest ser investorerne gerne, at en kapitalfonde primært bruger kræfterne på nyere og større investeringer, der fylder mere i det samlede afkastbillede.
Læs mere
Her er landet bedste ejendomsfonde
Ejendomsforvalter volder udfordringer for kapitalfond og solcellekomet
Forbrugerombudsmanden pudses på danske forvaltere, der pynter sig med “lånte fjer”
Problemerne fortsætter for solcellekomet
Kapitalfonds guldæg tromler videre med vækstplan trods tilsynskritik
