;
f050ad30-9b55-4e52-9abc-76cbeb13af1e

Inside story

Københavnske hoteller hænger fast i dyndet: ATP og Danske Bank er bekymrede

Nye, store hoteller skyder op i København, men det københavnske hotelmarked ligger stadig underdrejet efter pandemien. Det er især fraværet af udenlandske turister og forretningsrejsende, der gør ondt. Flere storbanker har penge i klemme, og blandt bygherrerne er også ATP, der for nylig åbnede et storhotel.

I København skyder det ene nye, store hotel op efter det andet, men modsat resten af landet ligger det københavnske hotelmarked fortsat voldsomt underdrejet af pandemien.

Udviklingen er kritisk for den københavnske hotelscene, som med hjælp fra flere storbanker har haft massivt vokseværk de seneste år.

Alene inden for de seneste måneder har flere store hoteller åbnet dørene i København. Det gælder blandt andre det nye luksushotel NH Collection Copenhagen, som ATP og operatøren NH Group har opført i Nordeas gamle hovedsæde, populært kaldet Ørkenfortet.

Siden hen er Europas største hostel, Next House Copenhagen med over 1.600 værelser, som hotelkæden Arp-Hansen Group står bag, åbnet, mens den store hotelkæde Scandic efter planen åbner to nye hoteller med tilsammen over 700 værelser til næste år.

Sagen kort

Den københavnske hotelscene har vokseværk og flere tusind nye værelser skyder op i disse år.

Men den ekspansive udbygning af hotelmarkedet i København sker i et marked, der i modsætning til hotellerne i resten af landet fortsat ligger underdrejet.

Både belægningen og priserne i København er markant lavere end før krisen, og forventningen er flere steder, at der vil gå år, før situationen normaliseres.

Bag udbygningen står blandt andre ATP, mens Danske Bank er blandt de banker, der står bag finansieringen. Begge erkender, at de er bekymrede over den aktuelle situation, men forventer ikke, at problemerne får fatale konsekvenser.

Hotellerne slår dog dørene op i et marked, der på ingen måde er kommet sig oven på pandemien.

Det københavnske hotelmarked er baseret på og yderst afhængig af især udenlandske turister og forretningsrejsende, store konferencer og events. Og ingen af delene er tilbage, selv om det er over et halvt år siden, at Danmark løftede sine restriktioner. I stedet truer en ny bølge af corona.

Fraværet af de udenlandske gæster betyder, at belægningen på de københavnske hoteller er styrtdykket til 59,6 pct. i oktober i år mod en belægning på 80,7 pct. i samme måned i 2019. Samtidig er de gennemsnitlige priser per overnatning på de københavnske hoteller dalet med 9 procentpoint, viser tal fra Dansk Erhverv, som er baseret på data via Benchmarking Alliance.

De københavnske hoteller kan samtidig skele misundeligt til resten af landet, hvor oktober var en bedre måned for hotellerne i Aarhus, Aalborg og Odense sammenlignet med oktober 2019.

”Det, der kunne have været en perfekt storm før corona, er blevet en vild storm med corona,” siger Lars Ramme Nielsen, markedschef for oplevelse og turisme i brancheorganisationen Dansk Erhverv, som repræsenterer landets største hotelkæder.

To danskere på en amerikaner

København har de senere år oplevet et regulært byggeboom, hvor flere tusind nye værelser er blevet bygget for at servicere den glubende efterspørgsel fra udenlandske gæster. Inden pandemien ramte landet, tegnede de udenlandske gæster sig for ca. to tredjedele af alle overnatninger i København.

Det er især de oversøiske gæster, der er forsvundet fra de københavnske hoteller. Og selv om danskerne i stigende grad vælger at tage en overnatning eller to på byens hoteller, er det langtfra nok til at opveje tabet.

Det har ramt priserne. En tommelfingerregel i hotelbranchen er således, at der går to danskere på en amerikaner.

”Det gode er, at folk gerne vil ud, men det er primært danskere og nærmarkedsgæster og ikke folk, der kommer oversøisk eller flyrejsende. I det store turismeperspektiv er der tit lidt flere penge med i lommen fra en udenlandsk eller langt fra kommende gæst. Derfor kan en dansk overnatning ikke erstatte en udenlandsk overnatning,” siger Dorte Krak, administrerende direktør i Arp-Hansen Group, der for første gang i årevis måtte indkassere et underskud i 2020 på næsten 100 mio. kr.

Samtidig frygter branchen, at de udenlandske forretningsrejsende måske aldrig vender tilbage i samme omgang som før og i stedet afholder møder digitalt som under de forskellige nedlukninger.

”Hovedpinen er, at den klassisk bread and butter-forretning kan være tabt. En stor del af hotelomsætningen i København har længe været udgjort af forretningsrejsende. Men de individuelle forretningsrejsende kommer efter alt at dømme til at rejse mindre og at afholde møder virtuelt som under pandemien,” siger Lars Ramme Nielsen.

”Det er meget skidt, for de plejer at betale høje priser og lægge en stor omsætning på eksempelvis hotellers restauranter. Der skal med andre ord nogle leisuregæster til at kompensere for det tab, som – må vi regne med – bliver en strukturel forandring,” tilføjer han.

Bekymring for branchen i ATP

En af dem, der har kastet sig ud i en offensiv på det københavnske hotelmarked, er landets største pensionskasse, ATP.

I september kunne ATP via datterselskabet ATP Ejendomme endelig åbne NH Collection Copenhagen i Ørkenfortet. Byggeriet skete oprindelig i tæt samarbejde med giganten Hilton, men amerikanerne sprang siden fra, og derfor måtte ATP i en periode bygge løs uden en lejer på hånden. Efterfølgende indgik ATP en aftale med NH Group som hoteloperatør.

Ud over hotellet i Ørkenfortet har ATP også planer om at åbne et hotel ved Nørreport i samarbejde med Scandic Hotels.

Hos ATP Ejendomme lægger man ikke skjul på, at udfordringerne på det københavnske hotelmarked bekymrer.

”Det har været og er da fortsat anledning til bekymring for hotelbranchen på den korte bane. Men vi fokuserer på at have gode og velbeliggende hoteller, der vil være velindbringende på langt sigt. Og det har vi fortsat fuld tiltro til. København har muligvis set flere turister før pandemien end lige nu, men det til trods har åbningen af vores nye NH Hotel på Strandgade alligevel været en succes,” siger Jan Johansen, property management-direktør i ATP Ejendomme.

Bag de mange ekspansive byggerier står en lille håndfuld storbanker med blandt andre Danske Bank i spidsen. Landets største bank har blandt andet ydet realkreditlån til Nimb Hotel i Tivoli samt Arp-Hansen Groups Tivoli Hotel.

Danske Banks erhvervsdirektør, Niels Bang-Hansen, lægger ikke skjul på, at de københavnske hotellers udfordringer giver anledning til bekymringer.

”Men der er forskellige grader af bekymring. Vi er ikke så bekymrede, at vi ligger søvnløse. Vi har en god og tæt dialog med rigtig mange af hoteloperatørerne, så det er på det niveau, vi er bekymrede,” siger han.

Danske Bank har samtidig indstillet sig på, at udfordringerne ikke letter foreløbig.

”Man skal være opmærksom på, at hotelbranchen i København er en af de hårdest ramte af coronaen. Realistisk set kommer der også til at gå en del år, før vi er tilbage på før corona-niveauer. Får det os til at blive meget bange og meget nervøse? Nej, det gør det ikke. Mange af de hoteller, der ligger i København, havde nogle gyldne år lige før coronaen, hvor de fik tjent rigtig gode penge, og rigtig mange brugte en del af den indtjening på at konsolidere sig,” siger Niels Bang-Hansen.

Banken ser det som et sundhedstegn, at man endnu ikke har oplevet store konkurser eller større frasalg fra pressede hotelejere.

”Det, der kendetegner hotelmarkedet i København, er, at vi ikke har set en masse konkurser og hoteller komme billigt til salg, fordi ejerne er blevet presset så meget, at de ikke har kunne finde løsninger. Så vi har ikke set et større kollaps eller katastrofer endnu,” siger Niels Bang-Hansen, som heller ikke forventer, at det kommer så vidt.

”Vi kommer ikke til at hjælpe alle. Man skal ikke hjælpe, hvor det ser helt håbløst ud. Men vi regner ikke med, at der kommer særlig mange af de situationer. Vi kommer dog til at strække os langt og hjælpe, hvor der er lys for enden af tunnelen,”

Vending ligger år ude

Spørgsmålet er, hvornår tilstaden normaliseres på den københavnske hotelscene? En del af svaret skal man finde i Københavns Lufthavn.

Langt størstedelen af gæsterne ankommer med fly, og derfor er aktiviteten i hotelbranchen næsten et spejl af aktiviteten i lufthavnen. Aktiviteten i Københavns Lufthavn lå i oktober på indeks 57,6, og lufthavnens forventning er, at antallet af rejser i Københavns Lufthavn allertidligst i 2023 – og måske først i 2025 – vil være tilbage på et niveau, der minder om tiden før corona.

”Om det er 2024 eller 2025, før vi er helt tilbage, kan vi ikke sige med bestemthed, men det bliver nok næppe i 2022 – især i lyset af nye mutationer,” siger Lars Ramme Nielsen, markedschef i Dansk Erhverv.

Trods sidste års store underskud er landets største hotelkæde, Arp-Hansen Group, ikke i akut fare trods de manglende gæster. Alene i perioden 2014-19 tjente Arp-Hansen Group 1,6 mia. kr. før skat, og kæden ejer samtidig sine hoteller og er derfor ikke på samme måde afhængig af bankerne.

”Vi er en virksomhed, der har pondus at stå imod med, så vi er nok de sidste, der knækker. Vi fik et ordentlig knald sidste år på knap 100 mio. kr., og det havde vi aldrig prøvet før. Så det er også gravalvorligt for os. Men vi ejer vores ejendomme og er således ikke afhængige af en dialog med en udlejer, og derfor er det bare os selv, vi skal passe på og værne om,” siger Dorte Krak.

”Men det, der bekymrer os, er, hvornår branchen kommer op i et gear igen, hvor den er lønsom. For det er også først der, vi kan begynde at tjene penge igen. Jo bedre byen har det, desto bedre har vi det. Vi kan ikke overperforme markedet, så vi er også afhængige af, at de udenlandske turister vender tilbage.”

 

Læs mere

Bombe under pressede hoteller

Genopstanden matadors storsats på hoteller fanget i coronakrise

Banker har milliarder i klemme i kriseramte hoteller

Tre banker springer i øjnene med høje udlån til kriseramte sektorer

Hotelsalg forgylder genopstanden ejendomsmatador