Kaktus tower web

Inside story

Mægler tæt på salg af københavnsk milliardprojekt

Efter et længere tilløb af er en af landets førende erhvervsmæglere tæt på at sælge et milliardprojekt, man har taget på egne bøger, sammen med en gruppe investorer. I horisonten lurer dog et lån på næsten 700 millioner kroner til Realkredit Danmark, der skal refinansieres.

Det skorter ikke just på milliardstore salgsprocesser på det danske ejendomsmarked, der af forskellige årsager enten er helt gået i vasken eller sat på pause i håb om bedre tider.

Et af de projekter, der længe har set mere eller mindre skindødt ud, er erhvervsmægleren Catellas enorme prestigeprojekt Kaktus Towers, der rummer næsten 500 lejeboliger.

Det store byggeri ved Kalvebod Brygge et stenkast fra Fisketorvet og Dybbølsbro Station, der er tegnet af det kendte arkitektfirma BIG, har gennem længere tid været forsøgt solgt men især ejernes prisforventninger har besværliggjort processen.

Investorerne bag projektet, der ud over Catella og mæglerhusets partnere tæller flere nordiske co-invesotrer, havde oprindelig sat næsen op efter en pris på omkring halvanden milliard kroner for det store byggeri.

De stigende renter og en ganske omfattende afmatning på det danske, og især københavnske ejendomsmarked har dog gjort det svært at få enderne til at mødes. Men InsideBusiness erfarer nu, at Catella ligger i fremskredne forhandlinger med en udenlandsk investor.

Partner i Catella Morten Gustafson ønsker over for InsideBusiness ikke at kommentere udviklingen, men fra flere sider lyder det, at en handel meget vel kan falde på plads inden for den kommende måned.

Når især salgsprisen på projektet har været en hæmsko i salgsprocessen, skyldes det, at ejerkredsen har investeret ganske store summer i byggeriet, ligesom man har optaget en betydelig portion lånefinansiering.

Selv har ejerne ifølge regnskabet for Kaktus Towes brugt omkring 350 millioner kroner på udviklingen af de næsten 500 mindre lejligheder, ligesom man i 2022 optog et realkreditlån på 660 millioner kroner hos Realkredit Danmark.

Netop det lån står nu ifølge regnskabet til refinansiering, hvorfor investorkredsen med al sandsynlighed kan se frem til en rentestigning. Da lånet blev optaget, var det nemlig til en rente på under 0,5 procent, men set i lyset af renteudviklingen i 2023, kan investorerne nu se frem til en markant rentestigning.

Presset af renten

Netop de stigende renter har vist sig som en giftig komponent i en række af de store salgsprocesser, der trods alt har været på et ellers stille ejendomsmarked det sidste halve år.

Den succesrige forvalter NREP var som beskrevet i InsideBusiness ligeledes presset af, at man i det store projekt Køhlers Have havde optaget lån med 10 procent i rente ved AP Pension, men her lykkedes det dog NREP sammen med den anden ejer, Arkitektgruppen, at få solgt projektet, inden man blev ramt af de høje finansieringsomkostninger.

Helt så godt er det ikke gået for den internationale forvalter Hines, der med hjælp fra erhvervsmægleren RED gennem længere tid har forsøgt at sælge en stor portefølje i området omkring Købmagergade i hjertet af København.

Finske CapMap var en overgang tæt på at snuppe porteføljen, men her strandede forhandlingerne imidlertid, alt imens Hines kan konstatere, at man alene i 2022 betalte over 60 millioner kroner i renter og afdrag til Nordea, der har 1,1 milliard kroner i klemme i porteføljen.

Ganske vist opskrev man i 2022 værdien af ejendommene, men uden den regulering havde porteføljen givet et ganske betydeligt underskud.

Også i Rødovre, hvor Goldman Sachs gennem længere tid har arbejdet på det enorme Rødovre Port-projekt sammen med ejendomsudvikleren Gefion Group, ligger der en refinansiering og truer i horisonten om godt halvanden måned.

Her skal den amerikanske gigant ud i nogle svære forhandlinger med Deutsche Bank, der har over en milliard kroner i klemme, og selv om Goldman naturligvis har økonomien til at modstå stigende finansieringsomkostninger, kan det dog risikere at påvirke bankens samlede afkast ganske betydeligt.

Afkast kan blive ramt

Netop de mange internationale investorers afkast på danske mursten ser ud til at komme under pres de kommende år. Modsat under finanskrisen, hvor markedet var præget af private ejendomsspekulanter, er de fleste bygninger i dag ejet af velpolstrede investorer eller pensionskasser, der sagtens kan holde til enten at skulle betale højere renter eller komme med yderligere egenkapital.

Her er det dog i sidste ende afkastet, der kommer under pres, akkurat som det var tilfældet, da giganten Blackstone i slutningen af 2023 foretog en omfattende refinansiering af de milliardstore porteføljer i København.

Her måtte man optage dyre lån ved RD og Jyske Bank, men den endelige vurdering af amerikanernes mange danske mursten var dog ikke høj nok til, at man kunne belåne porteføljen udelukkende med realkredit. I stedet måtte man supplere med lån fra den uafhængige aktør Viga Real Estate, hvilket er sket til en rente, der ligger langt højere end de omkring 4 procent, man betaler hos de to danske banker.

 

Læs mere

Blackstones danske prestigeprojekt smuldrer

Her er landet bedste ejendomsfonde

Ejendomsforvalter volder udfordringer for kapitalfond og solcellekomet

Forbrugerombudsmanden pudses på danske forvaltere, der pynter sig med “lånte fjer”

Problemerne fortsætter for solcellekomet

Kapitalfonds guldæg tromler videre med vækstplan trods tilsynskritik

Forvaltere brænder fingrene på lån til virksomheder

Velhaverbank kaprer tunge kunder fra stor kapitalforvalter