Der gemmer sig en overraskende sandhed bag konflikten mellem Nykredit mod Nordea, Jyske Bank og Danske Bank om et kommende indgreb mod realkreditlån med 30-årig afdragsfrihed. For der er en god grund til, at selskaberne ser vidt forskelligt på det, som Finanstilsynet opfatter som en stadig mere risikofyldt og problematisk låneform.
En rundspørge, som InsideBusiness har foretaget til de fire institutter, viser nemlig, at der er en kolossal forskel på, hvor stor en andel af de lån, der bliver udstedt til kunderne, der er med 30 års afdragsfrihed. Nykredit oplyser således til InsideBusiness, at kun 4 pct. af koncernens nyudlån var med 30 års afdragsfrihed efter første halvår.
Helt anderledes ser det ud hos Danske Bank, som må siges at være storleverandør af låntypen. Således oplyser cheføkonom Christian Hilligsøe Heinig i Realkredit Danmark, at lånene med 30 års afdragsfrihed, FlexLife, stod for godt 30 pct. af bruttoudlånet i årets første kvartal, men efterspørgslen dykkede noget i andet kvartal til små 18 pct.. For 1. halvår som helhed lå andelen på 25 pct.
Christian Hilligsøe Heinig henviser til, at succesen for de 30-årige afdragsfri lån trods alt er bremset fra første til andet halvår.
“Den faldende efterspørgsel og lavere andel af bruttoudlånet i andet kvartal skal formentlig ses i lyset af opbremsningen på boligmarkedet, som har betydet, at der ikke er lige så stor tilgang af boligejere med relativt lave belåningsgrader under 60 pct. LTV (belåningsgrad, red.). De kraftige boligprisstigninger gennem de senere år har uden tvivl løftet efterspørgslen efter FlexLife, da de gennemsnitlige belåningsgrader på boligmarkedet er blevet presset markant ned – og ikke i nyere tid har været lavere,” lyder det fra Christian Hilligsøe Heinig, der henviser til, at den gennemsnitlige LTV på Realkredit Danmarks portefølje er i dag en smule under 50 pct.
Ved årsskiftet lå de 30-årige lån med afdragsfrihed på 76 mia. kr. af en samlet lånebog på 450 mia. kr., svarende til 17 pct., i Realkredit Danmark, og den andel er vokset yderligere i første halvår. Så låntypen må siges at se ud til at være en overvældende succes i forhold til især Nykredit.
Dog forsikrer Christian Hilligsøe Heinig om, at man venter en faldende andel af lån med 30 års afdragsfrihed.
“De nye tider på boligmarkedet – og med udsigt til faldende priser ind i 2023 – ventes derfor også at trække i retning af, at FlexLife fremover vil fylde en noget lavere andel af bruttoudlånet end set over de senere år, hvilket tallene for andet kvartal også indikerer,” siger han.
Til sammenligning afviser Nordea Kredit at oplyse andele på produktniveau, hverken i træskolængder eller i detaljer for første halvår, oplyser selskabet. Til gengæld oplyste Nordea ved årsskiftet et tal, der kraftigt indikerer, at Nordea sælger en større andel 30-årige afdragsfri lån end både Jyske Realkredit og Nykredit. Således havde Nordea ved årsskiftet lån for 41 mia. kr. af 306 mia. kr. med 30 års afdragsfrihed, svarende til 13 pct. Den andel er akkumuleret på bare halvandet år fra oktober 2020 til udgangen af sidste år.
Det skal tilføjes, at Nordea Kredit har det for boligejerne mindst risikofyldte 30-årige lån uden afdrag, da Nordea Kredit ikke kan kræve afdragsbetaling fra kunderne, hvis belåningsgraden falder til under 75 pct., hvilket ellers er standarden i branchen.
Jyske Bank: Vi har 12 pct. i første halvår
Til sammenligning oplyser Jyske Bank, at tallet er på 12 pct. for første halvår, hvoraf størstedelen p.t. vælger lån med variabel rente. Til sammenligning udgør afdragsfrihed 50 pct. af det samlede udlån. Så i det lys mener Jyske Banks afdelingsdirektør Mikkel Høegh på ingen måde, at andelen af lån med 30 års afdragsfrihed er alarmerende.
Låntagere, der får lån med 30 årsafdragsfrihed, er låntagere med generelt lav LTV, hvorfor der er tale om særlig robuste låntagere. Det her er ikke et lån, der driver boligmarkedet, da det sjældent bruges til ejerskifte. Det er et lån, der som sagt gives til boligejere med en robust økonomi, som har bragt deres lån ned, og som ønsker at organisere deres økonomi således, at ikke hele formuen nødvendigvis er placeret i mursten.
Grunden til, at tallet er vældig interessant lige nu, er, at Finanstilsynet har bebudet ændringer i den såkaldte vækstvejledning. De lægger op til, at kunder med låntypen hvert andet år skal aflevere økonomiske oplysninger såsom lønsedler og budget til banken, hvilket helt åbenlyst vil tilføre omkostninger for banken og ikke mindst stresse boligejerne, hvoraf en stor del må formodes at være ældre.
Selv oplyser Finanstilsynet, at baggrunden for tiltaget er en frygt for institutternes risici og soliditet ,i lyset af at lånene, der oprindelig var tiltænkt som et nicheprodukt, ”i dag udgør en betydelig andel af den samlede långivning og dermed har fået reel betydning for institutternes risici og soliditet.”
Selv oplyser Finanstilsynet, at låntypen ultimo 2021 udgjorde ca. 10 pct. af det samlede realkreditudlån og godt 20 pct. af det afdragsfri realkreditudlån. Men det dækker over meget store spredninger institutterne imellem, fordi Nykredit jo er branchens suveræne førerhund med halvdelen af lånemassen og i forhold til konkurrenterne har en meget lille andel af lånene.
Intern konflikt i Finans Danmark
Som beskrevet i InsideBusiness fredag har situationen udviklet sig til en konflikt internt i Realkreditrådet/Finans Danmark, hvor de fire institutter er repræsenteret.
Nykredit mener nemlig, at brugen af 30-årige afdragsfri lån er gået for vidt, hvilket i sidste ende kan true den danske realkreditmodel. En opfattelse, som de andre institutter ikke deler, hvilket nu skal ses i det lys, at en langt større andel af deres lån end hos Nykredit har 30 års afdragsfrihed. Det er som beskrevet således et spørgsmål, om Nykredits nye linje også kan hjælpe med til at presse konkurrenternes bestsellere på markedspladsen.
Den erfarne bankekspert og seniorrådgiver Lars Krull fra Aalborg Universitet er på baggrund af den hurtige udbredelse af de 30-årige afdragsfri lån klar til at stille sig på Finanstilsynets side og bakke op om en stramning med løbende overvågning af kundernes økonomi.
”Det handler om, at Finanstilsynet beder om, at institutterne indsamler informationer om, hvorvidt kunderne nu også kan servicere deres lån i år og næste år. Det bliver jo først problematisk, hvis det rent faktisk er sådan, at realkreditselskaberne har en masse kunder, som de reelt ikke ved, om kan betale,” siger Lars Krull, som opfordrer parterne til en form for kompromis.
”Jeg synes, det er lidt noget piberi, for der er behov for, at man ser mere nuanceret på indsamlingen af informationer fra kunderne. Det er vel ikke den store katastrofe, hvis realkreditselskabet hvert andet år henter kundernes skatteoplysninger om formue- og indkomstforhold. De samme institutter holder sig jo ikke tilbage med at hente alverdens informationer, når lånet optages. Er al denne informationsindhentning nødvendig. Det kunne man godt kigge lidt på.”
Det er dog ikke et kompromis, som bankerne og realkreditinstitutterne jubler for at indgå. Ifølge viceadministrerende direktør for Finans Danmark og direktør for Realkreditrådet Ane Arnth Jensen fremgår det af organisationens høringssvar, at kravet om løbende overvågning af kundernes økonomi hvert andet år er urimeligt og ubegrundet.
”Jeg vil bare konstatere, at vi mener, at det er urimeligt at bebyrde låntagerne med at aflevere lønsedler og budgetter hvert andet år, og det er også en urimelig byrde at lægge på institutterne. Det eneste rigtige er at tage det forslag af bordet.”
Hun vil ikke forholde sig til, om det kan være kritisk for Danmarks finansielle stabilitet, hvis en stor andel af danskernes realkreditlån er forbundet med 30 års afdragsfrihed.
”Jeg vil sige det sådan, at hvis Finanstilsynet ønsker at drøfte den problemstilling, så stiller vi gerne op. Men jeg kommer ikke til at sætte tal på, hvor stor en andel af lån med 30 års afdragsfrihed, der er kritisk,” lyder det fra Ane Arnth Jensen, som ikke vil kommentere, om der er uenighed mellem Nykredit, Nordea, Jyske Bank og Danske Bank om, hvorvidt andelen af lån med 30 års afdragsfrihed har taget overhånd.
Læs mere
Opgør om afdragsfrihed: Nykredit går enegang mod Danske Bank, Nordea og Jyske Bank
Nyt tiltag gambler med danskernes elskede realkreditsystem
Udskældt gebyr: Sydbanks nye Mastercard Dankort næsten dobbelt så dyrt som Nordea VISA/Dankort
Pensionsbranchen og bankerne tørner sammen i milliardopgør om pensioner
Danske Banks Danica bakker op om boligfinansiering med pensionspenge
Pensionsbranchen vil lade danskerne købe bolig med pensionsopsparing
Advarsel om boble på private equity og alternative investeringer
Afkast: Nu bliver fårene skilt fra bukkene i pensionsbranchen. Kapitalfonde gør forskellen
Kapitalfond i infight med pensionskasser over problemsag
Pensionskasser giver kold skulder til statslig milliardfond
Ny statslig fond bliver mødt med skepsis fra pensionskasser
Vækstfonden i centrum for dramatisk opgør
Ringkjøbing Landbobank, dømt fallent og Vækstfonden spiller nøgleroller i skandaleramt leasing-firma
Krisefond brænder inde med milliarder, mens virksomheder råber på hjælp
Fiasko for omstridt milliardfond
Afsløring: Pensionskasse investerede tungt i kapitalfonde trods intern modstand
