deas web

Inside story

Milliardhandel er gift for kapitalfonds salg af ejendomskæmpe 

En af de senere års største ejendomshandler rykker tættere på, og det giver grå hår i hovedet på ejendomsselskabet Deas, der som følge af de fremskredne forhandlinger mellem Danica og ATP frygter at få en af sine mest indbringende aftaler sendt i udbud. Det sker, alt imens kapitalfonden Montagu netop nu sammen med Deloitte leder efter en ny ejer til Deas. 

Alt imens pensionsgiganterne ATP og Danica rykker tættere på hinanden i forsøget på at blive enige om, hvordan ATP skal købe sig ind i Danicas enorme portefølje af butikscentre, følges den enorme ejendomshandel intenst fra nærmeste hold.

Danicas enorme portefølje af butikscentre, der blandt andet tæller Lyngby Storcenter og City 2, bliver nemlig administreret af ejendomsselskabet Deas, der selv bistår parterne i forbindelse med at levere en del af talgrundlaget for forhandlingerne.

Problemet er blot, at engelske Montagu som tidligere beskrevet i InsideBusiness arbejder med konkrete planer om at sælge sine aktier i Deas med hjælp fra revisionshuset Deloittes corporate finance-division.

Og netop i den proces spiller Danica og ATP en nøglerolle. Interne dokumenter fra Deas afslører således, at ejendomsselskabet på årsbasis tjener over 70 millioner kroner på at holde styr på de mange butikscentre for Danica. En aftale, der dermed er særdeles vigtig for Deas og selskabets fremtidige ejere.

Problemet er blot, at man internt i Deas netop nu har en velbegrundet frygt for, at den forestående handel mellem ATP og Danica kan ende med, at den store opgave skal sendes i udbud.

Det vil egentlig være en naturlig ting at gøre set fra ATP Ejendommes side, hvor direktør Michael Nielsen traditionelt set ofte selv har stået for driften af koncernens mange ejendomme, ligesom man også har samarbejdet med andre spillere end Deas. Det gælder eksempelvis tyske ECE, der i skrivende stund står for den daglige drifte af det store odenseanske butikscenter Rosengårdscentret.

Kilder internt i Deas fortæller til InsideBusiness, hvordan organisationen netop nu holder vejret for at se, hvad den næste måned vil byde på, og flere kapitalfonde tilkendegiver også, at de ser med en vis bekymring på det store usikkerhedsmoment, som et køb af Deas indebærer i nuværende situation.

”Det er klart, at når man kigger på et selskab, der potentielt står over for muligvis at miste en så værdifuld kunde, så er det noget, der påvirker hele casen,” forklarer en kilde til InsideBusiness.

Deas holder lav profil

Deas-direktør Henrik Dahl Jeppesen har indtil videre forsøgt at lægge låg på al snak om et salg af ejendomsselskabet, som man overtog fra Sampension og PKA i sommeren 2015. Både i Londons finansielle miljø og blandt de nordiske fonde er man dog ikke i tvivl om, at salget er undervejs, selv om Montagu går meget stille med dørene.

Som InsideBusiness tidligere på året kunne fortælle, havde Montagu da også i al hemmelighed afholdt en budproces, hvor flere danske rådgivere havde givet deres syn på, hvordan Deas skulle sælges. I sidste ende blev det dog Deloittes corporate finance-division, der snuppede mandatet for næsen af Carnegie og Handelsbanken.

Montagu betalte oprindelig omkring 700 millioner kroner for selskabet, hvilket må siges at være en høj pris set i forhold til, at Deas i sit seneste årsregnskab tjente omkring 45 millioner kroner før renter og afskrivninger. Kilder fortæller da også til InsideBusiness, at fonden nu vil sælge ejendomsselskabet ud fra en ambitiøs vækststrategi, så man dermed har bedre chance for at få sin investering retur og muligvis også lave et ganske pænt afkast.

Blandt køberne til Deas er de mest oplagte et selskab som norske Realia Group, der ejes af kapitalfonden Altor, samt Deas-rivalen Datea, der ejes af ejendomsselskabet Dades, og som blandt andet har Novo A/S i ryggen.

Netop Dades fik for nylig friske penge fra netop Novo-pengetanken og Tryghedsgruppen og dermed finansielle muskler til igen at agere offensivt efter flere års stilstand. Og formand Steen Parsholt understreger, at netop markedet for asset management og administration er noget, man kigger aktivt på.

”Hele markedet for administration og asset management er et fokusområde for os. Det er et rigtig spændende område, hvor vi forventer, der vil være stor vækst de kommende år. Vi tror på, at der vil ske en konsolidering, så der kommer færre, men større spillere samt en underskov af mindre spillere,” siger han og peger på, at man hos Dades er overbevist om, at tendensen går mod færre, men større aktører på markedet.

”Vi har foretaget flere opkøb inden for det område de senere år, og vi tror på, at størrelse fremover bliver et vigtigt parameter i forhold til de helt store kunder. Vi oplever, hvordan de store ejendomsbesiddere som eksempelvis pensionskasserne investerer markant i øjeblikket, og det øger behovet for skala og digitalisering,” siger han.

Fakta om Deas

Deas er en dansk ejendomsforvalter, der blev etableret i 1989, da pensionskassen PKA outsourcede sine ejendomsadministrationsaktiviteter.

PKA har fra begyndelsen været aktionær i selskabet, og i 2002 blev Sampension også aktionær i selskabet. Begge pensionskasser har fortsat en aftale med Deas om administration af ejendomme.

Deas administrerer ca. 2.000 ejendomme og omsatte sidste år for over 400 millioner kroner,

I juni 2015 blev Deas købt af den engelske kapitalfond Montagu for knap 700 millioner kroner.

I en hemmelig proces har Montagu netop valgt revisionshuset Deloittes corporate finance-folk til at sælge selskabet.

Alt imens Montagu arbejder på en snarlig exit, forhandler en af Deas’ største kunder, Danica, om en storstilet handel med ATP Ejendomme. Den handel kan i værste fald betyde, at Deas’ lukrative opgave med at administrere Danicas storcentre med en værdi på over 10 milliarder kroner sendes i udbud. Alene den opgave sikrer hvert år Deas over 70 millioner kroner alt i alt.

Andre aktører byder sig til

For Montagus planer om at afhænde Deas er det afgørende, at der snarest kommer lidt mere klarhed over, hvorvidt selskabet fremover stadig kan regne med sin omfattende aftale med Danica Pension.

Deas er den mest erfarne aktør på markedet for asset management af butikscentre, men det forhindrer ikke en række danske og udenlandske aktører i at byde ind på opgaven, der må siges at være en af de mest omfattende i den danske ejendomsbranche.

InsideBusiness erfarer da også, at flere aktører, herunder CBRE, der mest af kendt som en aktiv erhvervsmægler herhjemme, allerede har haft følere ude i forhold til at strikke et tilbud sammen til Danica og ATP i jagten på at snuppe den potentielt lukrative opgave fra Deas.

Selv om Deas administrerer omkring 2.000 lejemål på landsplan, udgør den nuværende aftale med Danica Ejendomme en betydelig del af selskabets omsætning på godt en halv milliard kroner, og et tab af pensionskassens mange butikscentre vil gøre det en del sværere at realisere den ambitiøse vækstplan, Deas vedtog tilbage i 2012, og som var en af de primære årsager til, at Montagu i 2015 betalte en forholdsvis høj pris for ejendomsselskabet.

Blandet held i Danmark

Den britiske kapitalfond, der er en af verdens ældste, har siden sin første investering herhjemme i 2005 haft noget blandet held med sine danske investeringer. Især købet af rørproducenten Logstor endte helt galt, efter at Montagu i 2006 havde overtaget industrivirksomheden fra de daværende ejere, Axcel, Polaris og FIH. Efter flere år med svigtende resultater og en truende gæld på op imod 700 millioner kroner til primært Nordea, gennemtvang banken et salg af Logstor, hvor svensk-britiske Triton snuppede virksomheden for et symbolsk beløb.

Bedre gik det med containerrederiet Unifeeder, som Montagu i 2013 solgte til Nordic Capital. Her fik Montagu et ganske pænt afkast, mens Nordic Capital siden brændte fingrene alvorligt på det århusianske rederi, der både blev ramt af faldende fragtrater samt krisen i Rusland, der var et nøglemarked for selskabet.

Efter flere års opkøbspause herhjemme snuppede Montagu så i 2015 både Deas og Djursland-virksomheden Covidence, der producerer overvågningsudstyr. Den britiske fond betalte dengang knap 700 millioner kroner for Covidence, men i selskabets første regnskab er der ikke den store fremgang at spore på bundlinjen, der lander på 40 millioner kroner, hvilket er stort set det samme som året før.

 

LÆS MERE

Kapitalfond klar til lynslag af ejendomsgigant

Pensionsgiganter arbejder på kæmpehandel

Pensionsselskaber er ejendomsbranchens nye lykkeriddere

Tryg klar til at sælge ud af arvesølvet

Ejendomsgigant trækker sig fra ophedet boligmarked

Giganter vender ryggen til rødglødende ejendomsmarked