;
Netto web1

M&A

Milliardhandler vakler efter usikkerhed

To af årets mest markante milliardhandler i ejendomsbranchen bliver nu sat på pause, da den stigende usikkerhed i markedet får køberne til at tøve med at betale de høje priser.

Mens børsmarkedet har ligget underdrejet i månedsvis, har flere andre brancher fortsat været i stand til at melde om høj aktivitet og masser af handler. Især inden for ejendomshandler har der været forrygende travlt, stort set siden de første coronanedlukninger blev skrinlagt.

Men nu begynder der for alvor at være tegn på, at den store globale usikkerhed sætter sine spor i det ellers bundsolide marked.

Således erfarer InsideBusiness, at to af årets potentielt mest markante ejendomshandler indtil videre er sat på pause, blandt andet fordi køberne som følge af den stigende nervøsitet over krig og stigende omkostninger og renter ikke længere vil betale de priser, sælgerne har sat næsen op efter.

Tidligere i år skød en række investorer, heriblandt pensionskasser som Lægernes Pension, PBU og P+, i al fortrolighed gang i et salg af det enorme projekt CRED, der rummer ejendomme for op imod 8 milliarder kroner.

Med hjælp fra revisionshuset Deloittes M&A-afdeling var det forventningen, at man kunne tiltrække købere fra både ind- og udland til den attraktive portefølje, men i takt med at den globale usikkerhed er vokset markant, er køberne faldet fra én efter én.

Sidste potentielle bejler til de mange mursten, der blandt andet dækker kontorer i og omkring København, var ifølge InsideBusiness’ oplysninger den succesfulde udvikler NREP. De har dog trukket følehornene til sig.

Det skyldes, at man simpelthen ikke kunne matche den pris, pensionskasserne og de øvrige ejere havde sat næsen op efter, og med udsigt til at skulle give rabat på op imod 1 milliard kroner, har ejerne indtil videre valgt at skyde processen til hjørne og gå i tænkepause.

Akkurat det samme er sket for detailgiganten Salling Group, der med hjælp fra den erfarne erhvervsmægler Colliers for nylig satte retailejendomme for omkring 2 milliarder kroner på markedet.

Forventningen her var, at især almindelige dagligvarebutikker havde vist deres modstandsdygtighed under covid-19-pandemien, men udfordringer med en del ejendomme med korte lejekontrakter har fået de potentielle investorer til at ryste på hånden.

”Den stigende usikkerhed medfører, at vi er nødt til i langt højere grad end tidligere at kigge efter håret i suppen og sætte prisen derefter. Ingen har lyst til at købe ind til for høje priser, som markedet er lige nu,” forklarer en af de investorer, der kiggede på ovenstående porteføljer, men som valgte at trække sig i begge tilfælde.

Samstemmende melding kommer fra en række af landets mest aktive opkøbere på ejendomsfronten, der hæfter sig ved, at man nu sætter nye, større investeringer på pause i håb om at få bedre synlighed i løbet af de kommende måneder.

Har ændret sig på et halvt år

Hos CBRE, der for nylig stod for salget af ejendomme for omkring 1 milliard kroner i Carlsberg Byen til ATP, peger head of capital markets Christian Bro Jansen på, at der fortsat er høj aktivitet i branchen, men han erkender, at nervøsiteten har forplantet sig visse steder.

”Markedet er stadig stærkt, og der er fortsat masser af likviditet. Men helt overordnet ser vi, at nogle investorer lige trykker pause for at overveje situationen, hvilket er helt naturligt med den globale usikkerhed og de stigende renter,” siger Christian Bro Jansen.

Især de porteføljer, der rummer et større element af risiko såsom tomgang eller for mange ejendomstyper samlet under ét, er der i øjeblikket en tendens til, at investorerne i øjeblikket vælger at se tiden an.

”Man er nødt til at erkende, at nogle af de priser, der blev stillet for bare et halvt år siden, ikke nødvendigvis holder stik i dag. Hvor nogle sælgere løbende justerer deres forventninger, havde andre måske forberedt sig på en lidt anden verden, og vi oplever i dag i højere grad, at investorerne kræver prisreduktion for de risikoelementer, de ser,” siger han.

Samme tendens genkender Peter Winther fra Colliers, der er en af landets mest erfarne mæglere.

”Der er en tendens til, at nogle investorer kigger lidt mere kritisk på tingene, og det er lettest at holde priserne på de projekter, der står knivskarpt. Når det er sagt, bliver der fortsat handlet ejendomme til priser, der måske ikke er historisk høje, men fortsat rigtig fornuftige,” siger han.

Peter Winther peger på, at investorerne for blot et halvt år siden kiggede ind i et helt andet scenario. Her var renten negativ og inflationen lav, men han hæfter sig ved, at der fortsat er et enormt opsparet investeringsbehov.

”I fjerde kvartal så vi, at de store ejendomsfonde hentede rekordmeget kapital, og de penge skal jo ud at arbejde. Så der er stadig masser af likviditet i markedet, men mange investorer vil naturligt nok have bedre udsyn, før de trykker på speederen,” siger han.

Gav problemer i kæmpehandel

Blandt de mange aktuelle usikkerhedsmomenter er det især de stærkt stigende renter, der i øjeblikket giver problemer i mange store handler.

Da NREP frasolgte omkring 1.500 boliger i Aarhus og Ørestad for omkring 5 milliard kroner, var netop usikkerheden om renten en udslagsgivende faktor.

Således var det hollandske Orange Capital Partners på vegne af Singapore-baserede GIC, der endte med at løbe med de mange mursten, men ifølge InsideBusiness’ oplysninger havde investoren ikke budt højest. Alligevel løb man med sejren, da den højeste byder pludselig bad om tid til at gennemregne sit bud igen og kom frem til en markant lavere pris som følge af stigende renter.

Det banede vejen for hollænderne og GIC, der ellers var blevet overbudt.

Hverken Salling Group eller Leif Stidsen fra TDC Pensionskasse, der er formand i CRED og dermed står i spidsen for salget af den store portefølje til 8 milliarder kroner, ønsker at kommentere InsideBusiness’ oplysninger.

 

Læs mere

DSB og NREP i centrum for kontroversiel budkrig

Succesrig forvalter tæt på kæmpe frasalg

Pensionskasser lugter guld ved historisk frasalg   

Detailkæmpe arbejder på stort frasalg

Udvikler jagter ny gevinst i kølvandet på fiasko

Storudsalg skal redde presset investor  

Pinlig fejl rammer statslig gigants ambitiøse ejendomsplaner

Statslig gigant jagter profit på risikabelt ejendomsmarked 

Tilsynet skruer op for kontrollen med pensionskassernes værdiansættelser

Her er pensionsbranchens problematiske værdiansættelser