pfa

Inside story

Mismatch i stort ejendomsselskab med kapitalforvalter og PFA i ryggen

Børsmarkedet vil ikke betale den pris, som stort ejendomsselskab med kapitalforvalter og PFA i ryggen mener, at selskabet er værd. Direktør fastholder, at værdisætningen er retvisende, mens investeringsekspert betegner sagen som et godt eksempel på højaktuel debat i pensionssektoren.

Det er over fire år siden, at kapitalforvalteren Bankinvest børsnoterede erhvervsejendomsfonden BI Erhvervsejendomme i samarbejde med pensionskassen PFA. Siden da har selskabet haft gevaldigt vokseværk, og efter fire kapitaludvidelser er fonden vokset fra godt 2 milliarder kroner til 7 milliarder kroner.

Men på det seneste er der opstået stor forskel på, hvad Bankinvest og PFA vurderer, at ejendomsporteføljen er værd, og hvad børsmarkedet vil betale.

Det seneste halve år har kursen på BI Erhvervsejendomme således været lavere end den indre værdi, som Bankinvest og PFA har fastsat. Det står i kontrast til fondens første fire år, hvor kursen på fonden og fondens indre værdi fulgtes ad.

Det er BI Erhvervsejendomme, der selv fastsætter selskabets indre værdi. Det sker på baggrund af en valuarrapport af ejendommene i selskabet. Den seneste valuarrapport blev udfærdiget i fjerde kvartal, hvor valuaren vurderede, at ejendomsporteføljen skulle nedskrives med 3 procent på grund af uroen på finansmarkederne

Den indre værdi af porteføljen er derfor faldet til 220,7 kroner per aktie. Det svarer til en samlet værdi af selskabet på 6,6 milliarder kroner.

Men meget tyder på, at børsmarkedet ikke mener, at værdien af porteføljen er nedskrevet nok, vurderer en af landets førende investeringseksperter, Nikolaj Holdt Mikkelsen fra Analysehuset Nikolaj Holdt Mikkelsen.

Aktuelt handles aktierne i selskabet nemlig til 205 kroner. Det er ikke blot lavere end indre værdi, men også lavere end den indløsningspris, som BI Erhvervsejendomme tilbyder at tilbagekøbe investorernes aktier for en gang om måneden og i kvartalet.

”Man kan næsten kun læse det, som om uafhængige parter i markedet ikke mener, at ejendommene er nedskrevet nok. Skeler man til, at europæiske børsnoterede ejendomsselskaber faldt omkring 40 procent sidste år, ser det ud til, at der mangler nogle nedskrivninger,” siger Nikolaj Holdt Mikkelsen.

Direktør fastholder: Værdiansættelse er korrekt

Hos BI Erhvervsejendomme fastholder administrerende direktør Ole Mikkelsen, at værdiansættelsen af porteføljen er både troværdig og retvisende.

Ifølge Ole Mikkelsen er det nemlig afgørende, at værdiansættelsen er korrekt, fordi selskabet på måneds- og kvartalsbasis tilbyder investorerne at indløse deres aktier ud fra en pris, der beregnes på baggrund af indre værdi.

”Vi gør meget ud af, at indre værdi er troværdig, fordi vi rent faktisk tilbyder at handle på den. Så når vi har en valuarvurdering, som vi tilbyder at handle på, er det også et signal om, at vi finder, at indre værdi er retvisende,” siger Ole Mikkelsen.

Ole Mikkelsen anerkender, at den store økonomiske usikkerhed med især stigende renter og inflation også rammer erhvervsejendomsmarkedet, fordi det kan føre til stigende tomgang. Udviklingen er også årsagen til, at ejendomsselskabet foretog to nedskrivningen i slutningen af 2022.

Han peger dog på, at den lavere kurs også kan være en konsekvens af, at nogle investorer har ændret deres strategi på grund af de ændrede markedsforhold.

”En af forklaringerne kan være markedsusikkerhed. Samtidig så vi i løbet af 2022 nogle forholdsvis store kursbevægelser på lange obligationer og aktier. Det kan betyde, at det for nogle investorer er relativt mere attraktivt på kort sigt at flytte noget af deres investering i BI Erhvervsejendomme til andre aktiver, f.eks. obligationer,” siger Ole Mikkelsen.

Han vil dog ikke afvise, at investorerne også kan være blevet mere nervøse for ejendomsmarkedet.

”Jeg anerkender, at der kan ligge noget markedsusikkerhed som forklaring på forskellen på kursen og indre værdi. Deri kan ligge en nervøsitet for, at hvis nu der kommer noget mere tumult, så er der nogle, der vælger at omallokere. Men der har ikke været et stort flow af sælgere,” siger han.

Eksempel på højaktuel pensionsdebat

Ifølge Nikolaj Holdt Mikkelsen er sagen et godt eksempel på en højaktuel debat i pensionssektoren.

Debatten drejer sig om pensionskassernes afkast på alternative investeringer, herunder ejendomme. For mens aktie- og obligationsmarkederne blødte i det meste af 2022, var pensionsselskabernes afkast på alternative investeringer mere eller mindre uberørt.

Det har fået flere til at kritisere pensionsselskaberne for ikke at nedskrive værdien af de alternative investeringer tilstrækkeligt, mens Finanstilsynet har beskrevet de store forskelle på de alternative investeringer og de børsnoterede aktiver som ”bemærkelsesværdige”.

Sagen om BI Erhvervsejendomme illustrerer ifølge Nikolaj Holdt Mikkelsen den debat.

”Det relaterer sig jo lidt til debatten om, hvorvidt værdiansættelsen af illikvide aktiver afspejler markedsprisen, som i særdeleshed har været i fokus i pensionssektoren. Her har man en fond, hvor prisen i børsmarkedet er noget under, end hvad foreningen selv mener, at ejendommene er værd. Det er et udtryk for, at der er forskellige opfattelser,” siger han.

Læs mere

Presset stiger på erhvervsejendomsmarkedet. Her er de bløde punkter

Danske Bank søges koblet til Al-Qaeda, Taliban og russisk mafia, opdateret

Den nye erhvervsminister kan være et skræmmende genfærd for bank- og pensionssektoren

Hvor blev elefanten i rummet af, Finans Danmark?

Afsløring: Lunars store kryptosatsning er på kant med reglerne

Nøglepersoner forlader Lunar på kritisk tidspunkt

Storbank har i al ubemærkethed solgt sine aktier i Lunar

Problemerne tårner sig op for Lunar. Har Finanstilsynet sovet i timen?

Er festen er slut i venturebranchen? Fondes værdier i hård opbremsning

Forvaltere brænder fingrene på lån til virksomheder