Sidste kapitel nærmer sig for en af Danmarks mest omdiskuterede andelsboligforeninger.
Andelshaverne i Ringertoften, der i 2006 blev solgt til en absurd overpris til de nuværende andelshavere, er efter 12 års boligøkonomisk mareridt begyndt at se sig om efter en køber til foreningens ejendom, der ligger i Københavns nordvestkvarter.
Går alt efter planen, vil andelshaverne kunne sælge ejendommen fra med et lille overskud. Andelshaverne vil så kunne opløse foreningen og overgå til lejekontrakter under den nye ejer med mindre risiko og lavere husleje end i dag. Men det kræver, at de finder en investor, der er villig til at tage risikoen.
Den garvede kriseadvokat Torben Winnerskjold fra Abel & Skovgård Larsen er hyret til at lede processen for andelshaverne, mens den globale erhvervsmægler- og rådgivningsvirksomhed Colliers International Danmark står i spidsen for salget. Sammen jager de bud fra fire mulige købere, og målet er et hammerslag på den gode side af 459 mio. kr., hvis foreningens 363 nuværende andelshavere skal have lidt penge med fra salget. Men profit er langtfra garanteret.
AB Ringertoften
23.273 m2 beboet areal
411 lejligheder, heraf
363 andele
459 mio. kr. i samlet gæld
15 mio. kr. i årlige lejeindtægter
9 mio. kr. i årlige udgifter
Stiftet i 2006, efter at daværende lejere købte ejendommen af den senere svindeldømte boligspekulant Martin Malvang Klüts for 454 mio. kr.
Tvivlsom investering
InsideBusiness har fået indsigt i det fortrolige salgsmateriale for AB Ringertoften, og det vidner om en forening i dyb økonomisk krise og en ejendom, som tilmed ligner en dårlig investering.
Foreningens samlede gæld til panthaveren BRF Kredit løber op i 459 mio. kr., mens den seneste valuarvurdering værdisætter ejendommen til 461 mio. kr. Belåningsgraden er således næsten 100 procent, og det giver ikke megen plads til at forhandle prisen for ejendommen ned.
Men der er heller ikke meget, der taler prisen op.
Ringertoftens nettoresultat er 6 mio. kr. – vel at mærke før skat og renteudgifter – og det giver et afkast på 1,3 procent, hvilket er grinagtigt lavt for en typisk ejendomsinvestor. Lægger man dertil renteudgifterne, ville ejendommen – selv i et scenario med en belåningsgrad på 50 procent – ikke kunne levere overskud.
Men ejendomsmarkedet er rødglødende, og selv om flere professionelle danske aktører så småt er ved at skrue ned for blusset, er der stadig masser af kapital fra især pensionskasser og udenlandske investorer til det københavnske ejendomsmarked, da mange ser investeringer i hovedstaden som attraktive, når det handler om at skabe langsigtede afkast.
Samarbejdet mellem Torben Winnerskjold og Colliers International Danmark vidner da også om, at der er kapital til selv til nødlidende andelsforeninger. Tidligere er det lykkedes duoen at sælge et lignende projekt. I september 2017 fandt den nødlidende andelsboligforening Strandholdhus en ny ejer, mens en konkurs var nært forestående. I 11. time blev ejendommen solgt og foreningen opløst som solvent. Prisen er ukendt.
Og i juni sidste år blev Danmarks største andelsboligforening, Hostrups Have, der ligger på Frederiksberg, solgt til Heimstaden Danmark, hvor rigmanden Ivar Tollefsen er største aktionær. Her lød salgsprisen på 1,7 mia. kr. for ejendommen, der består af 680 boliger.
For Ringertoften er salgsprocessen dog stadig i sin indledende fase, og parterne sparer derfor på informationerne, herunder om interesse fra mulige købere. Hverken Ringertoftens bestyrelse eller advokat Torben Winnerskjold er vendt tilbage på henvendelserne fra InsideBusiness, og mægleren, Colliers International, ønsker heller ikke at kommentere sagen om Ringertoften.
”Vi ønsker ikke at udtale os. Og det gælder i øvrigt altid, så du skal ikke kontakte os,” lyder det fra administrerende direktør i Colliers International Danmark Jeppe Schønfeldt.
Forbedring og udvidelse
Selv om foreningen Ringertoften ikke på kort sigt ligner en god investering, kan der dog på meget lang sigt være en stor gevinst at hente. Det hentydes der også til i prospektet fra Colliers International. En potentielt lukrativ forretningsplan for Ringertoften består i at udvikle og forbedre ejendommen og på den baggrund løbende hæve huslejen, i takt med at forbedringerne træder i kraft, og beboerne fraflytter:
”Der skønnes at være store udvidelsesmuligheder på ejendommen i en udnyttelse af tagetagen, som forventeligt kan inddrages til boliger,” står der i prospektet fra Colliers International.
InsideBusiness har været i kontakt med flere kilder, der har kendskab til sagen, og de vurderer, at udvidelse og forbedringer er den eneste måde at gøre Ringertoften til en langsigtet profitabel investering.
”Ingen investor kan på længere sigt leve med afkast på 1 procent for så stor en investering. Det vil ingen stå model til. Investoren er nødt til at foretage indgreb for at øge afkastet, så der må andelshaverne lægge sig i selen,” lyder det fra en ejendomsinvestor, der ikke ønsker sit navn frem.
Det vurderes, at lejeindtægterne kan øges fra de nuværende 637 kroner per kvadratmeter til mellem 1.200 og 1.500 kroner per kvadratmeter. Men forbedringer og udvidelser forlænger også investeringshorisonten markant, også mere end mange private investorer har tålmodighed til. Et exit 10 til 20 år ude i fremtiden er ikke urealistisk.
Sagen bliver yderligere kompliceret af, at profitten i sidste ende skal komme fra øgede lejeindtægter, så en eventuel investor må således også forberede sig på en del sager i lejeklagenævnet gennem hele investeringsperioden.
BRF holder rattet
Om Ringertoften ender med at blive solgt, kan dog være ude af både andelshavernes og de mulige investorers hænder. BRF Kredit skal nemlig godkende, at den nye ejer overtager lånene, og det står kreditinstituttet frit for at nægte en sådan godkendelse.
”Panthavere som BRF, Realkreditforening Danmark, Nykredit mv. kan blokere for salget ved simpelthen at nægte at godkende den nye ejer som debitor for lånene,” siger advokat Svend Falk-Rønne fra advokathuset Cubus Advokaterne.
Især hvis Ringertoften forsøger at sælge for et beløb, der ligger under end den samlede gæld til BRF Kredit, kan der opstå problemer. Uanset hvad, vil BRFkredit have en afgørende stemme i forhandlingerne.
”Det er pantekreditor, som bestemmer, om man vil godkende at nedskrive sit tilgodehavende i ejendommen, så det er meget utænkeligt, at en køber vil købe ejendommen, uden at der på forhånd foreligger en aftale med panthaverne,” siger Svend Falk-Rønne.
Hos BRFkredit lyder det, at man ikke udtaler sig i enkeltsager, og at processen afhænger af, hvad Ringertoften i sidste ende forelægger BRFkredit. Steen Jul Petersen, der er chef for den juridiske afdeling i Jyske Bank, afviser dog, at Ringertoften har drøftet salgsplanerne med ditto.
”Vi kender ikke noget aktuelt til, hvad foreningen er i gang med. Men hvis de kommer og præsenterer os for noget konkret, så kigger vi selvfølgelig på det,” siger Steen Jul Petersen.
Han tilføjer, at BRF naturligvis altid vil tilgodese egne interesser på både kort og lang sigt.
LÆS OGSÅ
Investorer i vild budkrig om konkursramte andelsboliger
Milliardhandel er gift for kapitalfonds salg af ejendomsgigant
Kapitalfond klar til lynslag af ejendomsgigant
Pensionsgiganter arbejder på kæmpehandel
