Ringertoften

Inside story

Norsk milliardær lægger kæmpebud på konkurstruet andelsforening

Den svenske ejendomsinvestor, der har den norske rigmand Ivar Tollefsen som hovedaktionær, har budt et stort trecifret millionbeløb for en fallittruet dansk andelsforening.

Den aktive svenske ejendomsinvestor Heimstaden har igen spottet guld på det danske ejendomsmarked. Efter købet af Valsehuset i Valby tidligere i år for et trecifret millionbeløb, og sidste år den konkursramte andelsboligforening Hostrups Have for 1,7 milliarder kr., er øjnene nu faldet på den konkurstruede andelsboligforening AB Ringertoften, der ligger i det københavnske Nordvestkvarter.

InsideBusiness omtalte sagen, da foreningens bestyrelse tilbage i januar var gået i markedet for at finde en køber til ejendommen, og nu lader køberjagten til at have båret frugt.

Det børsnoterede selskab Heimstaden, hvor den norske rigmand Ivar Tollefsen er hovedaktionær, har tilbudt at købe ejendommen for 490 millioner kroner, hvilket svarer til en kvadratmeterpris på 21.054 kroner. Det bekræfter Magnus Nordholm, viceadministrerende direktør i Heimstaden, over for InsideBusiness i et skriftligt svar.

”Bekræftet. Vi kan godt lide aktivet på grund af dets placering, størrelse og alder,” skriver Magnus Nordholm.

Med et salg af Ringertoftens ejendom vil 12 års boligøkonomisk mareridt være slut for andelshaverne i Ringertoften, der i 2006 købte ejendommen til overpris af den sidenhen svindeldømte ejendomsspekulant Martin Malvang Klütz.

Fakta: AB Ringertoften

23.273 m2 beboet areal

411 lejligheder, heraf 363 andele

459 mio. kr. i samlet gæld

15 mio. kr. i årlige lejeindtægter

9 mio. kr. i årlige udgifter

Stiftet i 2006, efter at daværende lejere købte ejendommen af den senere svindeldømte boligspekulant Martin Malvang Klüts for 454 mio. kr.

Bød langt over andre

Ifølge InsideBusiness’ oplysninger bød flere investorer på ejendommen, men med 490 millioner danske kroner var Heimstadens bud det højeste. Flere af de øvrige bud lå tættere på foreningens seneste valuarvurdering, der lyder på 461 millioner kroner.

Processen er nu nået så langt, at bestyrelsen i foreningen har accepteret tilbuddet og sendt det videre til den afgørende afstemning ved generalforsamlingen, der finder sted den 14. maj. Her skal beboerne tage stilling til, om de ønsker at lade ejendommen sælge mod en kontant udbetaling og mod at blive boende som lejere i ejendommen.

Gorrissen Federspiel er Heimstadens rådgiver på transaktionen, mens andelshavernes advokat er Torben Winnerskjold fra det århusianske advokathus Abel & Skovgård. Mægler er den globale erhvervsmægler- og rådgivningsvirksomhed Colliers International Danmark.

Den erfarne duo Colliers og Abel & Skovgaard har tidligere stået i spidsen for lignende salg af store ejendomme i København. Colliers International og Abel & Skovgaard formåede således sidste år at sælge en anden nødlidende andelsforening, Strandholmhus, der ligger i København SV, for 95 millioner kroner på blot 14 dage.

Det har ikke været muligt at få en kommentar fra Torben Winnerskjold inden deadline, og fra Colliers International lyder det, at man ikke ønsker at kommentere sagen.

Ingen investeringshorisont

Hos køber er man imidlertid tilfreds indtil videre, og her hævder man, at man byder med henblik på at eje ejendommen uden tidsbegrænsning. Ofte har ejendomsinvestorer en exitstrategi, men det er ikke unormalt, at man som ejendomsinvestor skal væbne sig med tålmodighed i 10, 20, 30 år eller længere. Flere køber også alene med henblik på at høste de løbende afkast.

”Vi har en evig investeringshorisont for øje,” lyder det fra Magnus Nordholm på spørgsmålet, hvad investeringshorisonten er for Heimstaden.

Han ønsker ikke at oplyse det forventede afkast, men hvis buddet på 490 millioner kroner går igennem, skal de nuværende andelshavere indstille sig på forandringer. Med et overskud på omkring 6 millioner kroner årligt uden forbedringer vil Ringertoften levere et årligt afkast på 1,2 procent, og det kan ingen ejendomsinvestor trods alt leve med.

Forbedringer er således det eneste, der kan gøre ejendommen Ringertoften til en profitabel forretning, så de andelshaverne, der efter salget vælger at blive i ejendommen som lejere, må forberede sig på, at lejlighederne skal opgraderes, så lejen kan hæves, og at tagetagen indrettes til beboelse.

Men så kan Heimstaden også trække et pænt overskud ud af investeringen.

Magnus Nordholm mener, at buddet på 490 millioner kroner er fornuftigt.

”Jeg kan ikke kommentere andres vurderinger. Vi mener, vi har tilbudt en fair pris til de nuværende ejere,” siger Magnus Nordholm.

Kan tjene på frasalg

Når gælden er betalt tilbage, vil andelshaverne med lidt simpel hovedregning kunne gå derfra med i gennemsnit 140.000 kroner hver, når gælden er betalt, men før vedligeholdelseskontoen er fordelt. Dertil kommer eventuelle forbedringer over 100.000 kr., som andelshaverne måtte have foretaget i deres lejligheder.

Spørger man beboerne i Ringertoften, er stemningen derfor generelt positiv. Flere andelshavere havde forventet et væsentligt lavere bud, da den seneste valuarvurdering prissætter ejendommen til 461 millioner kroner. Selv om der stadig er modstand fra enkelte andelshavere, tilslutter mange sig salgsplanerne.

”Når man tager foreningens økonomiske situation i betragtning, lyder det som et rigtig fornuftigt tilbud. Min vurdering er også, at andelshaverne generelt er positivt stemt,” lyder det fra en andelshaver, der ikke ønsker sit navn frem.

”Personligt er jeg tilfreds, og det havde jeg også været på værre betingelser. Jeg kommer til at stå i en situation, hvor jeg vil stå med betragtelig flere penge end det, jeg gav for mit andelsbevis i sin tid,” siger vedkommende.

Bestyrelsen er ikke vendt tilbage på InsideBusiness’ henvendelse.

LÆS OGSÅ:

Her er kritisk punkt for kontroversiel ejendomsaktør

Brat opbremsning på ejendomsmarkedet er en realitet

Realkreditrenter kan tage på himmelflugt ved uro

Indgreb mod ophedet boligmarked nærmer sig. Politisk rivegilde

Her rammer nyt indgreb på boligmarkedet hårdest