;
nybolig

Bank/Realkredit

Banker skal stramme skruen for boligkøberne

Nu er det tid til, at boligejernes økonomi skal vurderes efter renten på et 30-årigt fastforrentet lån på 5 pct. i de større byer, og det kan sætte boligpriserne under pres. Cheføkonom vurderer, at den lange rente kan stige til 6 eller 7 pct., og så skal boligejerne vurderes efter 8 pct. i rente.

Det er tid til at rebe sejlene til det, der kan blive en storm med orkanstyrke på det historisk set temmelig volatile danske boligmarked. Det er konsekvensen af de hastigt stigende renter på 30-årige boliglån med fast rente. Potentielt set kan danske boligkøbere i nær fremtid stå over for en situation, hvor de skal kreditvurderes efter at kunne sidde med et fastforrentet lån på 6-8 pct., advarer Nordeas cheføkonom længere nede i teksten.

Problemet er nemlig, at 4-procents fastforrentede lån lige nu er ved at åbne. Realkredit Danmark åbnede mandag et 4-procents realkreditlån uden afdrag. Jyske Bank har et 4-procents lån med og uden afdrag, ligesom Nordea Kredit lige nu har et 4-procent uden afdrag, mens Nykredit har et 3,5-procents lån på hylderne. Det er nemlig en del af Finanstilsynets guide om långivning i de store byer, den såkaldte vækstvejledning, at bankerne skal rådgive boligejere med en belåningsgrad på over 60 med 1 procentpoint over de toneangivende fastforrentede lån, hvilket stiller markant højere krav til boligkøbernes økonomi.

Og det er altså det, som træder i kraft nu, forklarer Finanstilsynets vicedirektør Kristian Vie Madsen:

”Vækstvejledningen har vist sig at være forudseende, fordi den er indført, mens renterne var ekstremt lave. Derfor skulle bankerne enten godkende ud fra et lån med 4 procent i rente eller ud fra den lange rente plus 1, så boligejerne har en buffer, hvis de f.eks. tager variabelt forrentede lån. Nu begynder vi at nærme os der, hvor vi er oppe på de 5 pct.,” siger Kristian Vie Madsen.

Finanstilsynet: Sandsynlighed for prisfald vokser

I Finanstilsynet holder man naturligvis nøje øje med udviklingen på boligmarkedet – og selv om der endnu ikke ser ud til at have været en effekt af de stigende renter, er forventningen, at sandsynligheden for prisfald vokser, når bankkundernes økonomi skal godkendes ud fra krav om en stærkere privatøkonomi.

”Vi har endnu ikke set den store effekt, og det skyldes måske, at bankkunderne i de seneste år trods den lave rente har skullet godkendes til at kunne sidde med et 4-procents fastforrentet lån for at få lån med variable rente. Nu hvor kravene stiger til over det niveau, er der en øget sandsynlighed for, at vi vil kunne se det på boligmarkedet,” siger Kristian Vie Madsen.

Fra Finanstilsynets side er man meget opmærksom på, at boligejernes situation er vidt forskellig i en tid, hvor der kan opstå fald i boligpriserne. Det er nemlig helt centralt, at man fortrinsvis er bekymret for de svageste boligejere med en belåningsgrad på over 60 procent.

”Den gennemsnitlige boligejer er utrolig godt rustet, da belåningsgraderne jo er lavet efter den friværdi, som er kommet de seneste år. Men låntagere, der har fået bevilget deres lån i de senere år, og hvor man har haft svært ved at få enderne til at mødes, kan godt få problemer. Især hvis man f.eks. skal skilles. Så kan der opstå situationer med faldende boligpriser, hvor boligejere hverken har råd til at blive siddende eller sælge.”

Konsekvenserne af insolvente boligejere så vi efter finanskrisen, hvor økonomien blev mærket af, at store grupper reducerede deres forbrug, hvilket ramte dansk økonomi hårdt.

”Den store risiko er jo, at hvis rentestigningerne får slået opsvinget i stykker, og vi får økonomien ned i gear,” siger Vie Madsen, som ikke vil spå om, hvorvidt det kan ske nu.

Dog står det klart, at den kommende boligskattereform næppe vil skubbe boligmarkedet i den positive retning. Det samme gælder de højere energipriser, som direkte slår igennem over for boligkøbere, som skal kreditvurderes.

”Der er god grund til at være forsigtig med sin kreditgivning nu, hvor vi har meget høje boligpriser, en høj gældsætning, en stigende rente, en skattereform på boligmarkedet og en risiko for konjunkturvending,” forklarer Kristian Vie Madsen, som over en bred kam vurderer, at bankerne har fulgt reglerne, men at der har været eksempler på, at man har været for lempelig i sin kreditgivning, f.eks. med at bevilge afdragsfrihed for boligejere med en lille udbetaling på 5 pct. og en de facto næsten negativ formue allerede fra starten.

Vi har kun set begyndelsen

At det kan blive ret alvorligt, bekræftes af Nordeas cheføkonom Helge J. Pedersen, som netop har offentliggjort rapporten ’Economic Outlook’, hvor man regner med kraftige rentestigninger, således at den toneangivende rente fra Den Europæiske Centralbrank (ECB )forventes af nå 1,25 procent i slutningen af 2023. Man tør ikke spå om fremtiden længere ude.

“Det kan sagtens ske, at den lange rente bevæger sig yderligere opad, f.eks. til 4,5 procent eller 5 procent i de kommende år, medmindre ECB får held til at banke inflationen tilbage. Og så bliver det et helt andet niveau, man skal kreditvurdere boligkøbere ud fra. Vi kommer formentlig til at se, at det sætter sig i boligpriserne,” siger Helge Pedersen.

Det er bestemt også et scenario, at de lange renter kommer endnu længere op, konstaterer Helge Pedersen.

“Hvis ikke ECB får held til at banke inflationen tilbage de kommende halvandet år, så kan man bestemt ikke udelukke, at man skal yderligere op på f.eks. 6-7 procent, og det vil så betyde, at en boligkøber skal kreditvurderes ud fra et lån på 8 procent i rente.”

Indtil videre er der endnu ikke set prisfald på boligmarkedet, men det er formentlig blot et spørgsmål om tid, mener Helge Pedersen, der ellers er kendt for at være en ret konservativ økonom.

Prisfald kan blive selvforstærkende

“Indtil videre er der ikke konstateret prisfald, men når de her mekanismer går i gang, bliver køberne mere tilbageholdende. Det er ligesom, når priserne stiger, og der f.eks. er budrunder, så bliver prisstigningerne selvforstærkende. På tilsvarende vis kan prisfaldene også blive selvforstærkende.” konstaterer Helge Pedersen, som vurderer, at både enfamiliehuse og ejerlejligheder er på et højt niveau nu. Og de er så høje, at de næppe kan klare, at renterne skal yderligere op. Det vil dog ramme ejerlejlighederne hårdest, da de også står til at blive hårdest ramt af den kommende skattereform.

Det store spørgsmål er, om det for alvor vil sætte sig i dansk økonomi. Også her er Helge Pedersen pessimist, fordi en del af dansk økonomi er baseret på boligforbedrende arbejde. Og der har været fuldt tryk på længe.

“Husrenovering er sværere i nedgangstider, og hvis priserne begynder at falde, bliver det selvforstærkende, for så får du ikke nødvendigvis en millionrenovering ind. I et opadgående marked er sandsynligheden større.”

Dog vurderer Helge Pedersen ikke, at vi er på vej direkte ind i stemning a la finanskrisen, der satte sig dybt i dansk økonomi fra 2007 og mange år fremefter.

“Renteniveauerne var lidt højere dengang, og så var det en finanskrise, der ramte ganske dybt, det er vi nok ikke på vej ind i nu, hvor der er meget bedre bund i økonomien. Der bliver strammet op på udlånstilsagn, og vi har en tendens til en boligboble, ikke en gældsboble. Der er langt større stabilitet i forhold til udsving end i tiden omkring finanskrisen, og det bør også holde hånden under boligmarkedet,” konstaterer Helge J. Pedersen, som heller ikke forventer den uro, vi tidligere så med krak af pengeinstitutter med videre.

 

Læs mere

Jyske Bank lukker for udenlandske kunder. Sydbank klar til at overtage

Banker har 10 mia. kr. til gode på omstridt post

Banker står med yderst penibel kommunikationsopgave

Overlever Totalkredit-aftalen året ud?

Nykredit bør overveje soloridt og droppe Totalkredit-bankerne

Anders Dam angriber Totalkredit-aftale: Invaliderende strafbestemmelser skader konkurrencen

Eksperter advarer om konkurrenceproblemer ved Nykredits rabatter

Nykredit nærmer sig magisk grænse – og det kan give problemer for Totalkredit-samarbejdet

Konkurrrencestyrelsen kulegraver datacentraler på kritisk tidspunkt for salg af Handelsbanken

Spar Nord-Nykredit-alliance storfavorit til Handelsbanken-køb, men en faktor kan forpurre det

Nykredit i svær balancegang med kontroversiel Sparinvest-aftale

Kommer det store opgør om dansk realkredit?

Nykredit Bank dumper priserne på banklån med midler fra realkredit-pengetank

Spændingerne tager til i Nykredits Totalkredit-samarbejde

Har bankerne fortæret erhvervsminister Simon Kollerup?

Jyske Bank har et gevaldigt problem overfor Nykredit

Spar Nord-boss bekender kulør: Går benhårdt efter Handelsbanken 

Speget spil om Handelsbanken. Se favoritten på købersiden

Se Nordeas vinderstrategi mod Nykredit, mens Jyske og Danske Bank taber slaget

Afsløring: Jyske Bank går i struben på Totalkredit-aftale