;
Kun Finanstilsynets direktør Jesper Berg og de øvrige direktionsmedlemmer ved, hvordan fit and proper-retningslinjerne anvendes i praksis. PR-foto

Redaktørens analyse

Nyt tiltag gambler med danskernes elskede realkreditsystem 

Også de store banker og realkreditsektoren står splittet om nyt tiltag, hvor Finanstilsynet og Nationalbanken vil stramme så voldsomt op i dansk realkredits afdragsfrie lån, at det truer med at ændre systemet for stedse. 

Tusindvis af danske boligejeres økonomiske velbefindende er centrum for et dystert kulissespil mellem bankerne og realkreditsektoren på den ene side – med myndighederne repræsenteret ved Finanstilsynet og Nationalbanken på den anden. Og for at gøre det hele endnu mere pikant, står storbankerne Danske Bank, Nordea og Jyske Bank også stejlt over for Nykredits stadig mere dominerende realkreditmaskine.

Det handler om danskernes hang til afdragsfri realkreditlån. Finanstilsynet har i sin seneste ændringspakke af den i forvejen stærkt kritiserede vækstvejledning for udlån til boligejere i store byer nemlig lagt op til, at der skal være en løbende overvågning af økonomien hvert andet år for boligejere med 30-årige afdragsfri lån.

Det er på mange måder et ret besynderligt forslag, der med god grund har fået bankerne og realkreditsektoren helt op i det mørkerøde felt. Det skyldes flere ting: At det vil være en omkostningstung og stressende øvelse at screene boligejernes økonomi hvert andet år. Ikke blot for bankens ansatte, men så sandelig også for boligejere, hvoraf en stor del er den ældre generation, som typisk vælger de 30-årige afdragsfrie lån, uvægerlig vil komme til at se deres privatøkonomi blive dårligere som følge af alder og pensionering.

Men måske endnu vigtigere er det, at det står hen i det uvisse, hvad den økonomiske gennemgang skal bruges til. For som realkreditsystemet er indrettet i dag, kan realkreditselskaberne ikke røre ved danskernes lån, medmindre de holder op med at betale regningerne. Dog med den undtagelse, at realkreditselskaberne kan tvinge boligejere med 30 års afdragsfrihed til at afdrage, hvis belåningsgraden stiger til over 75 procent.

Gør man op med dansk realkredit for stedse?

Den økonomiske gennemgang har udløst en frygt i bankerne for, at man reelt er i gang med at forandre dansk realkredit for stedse, idet man gør op med, at en boligejers økonomi kun skal vurderes på købstidspunktet. Den usikkerhed, der kan opstå for danskernes privatøkonomi, kan ikke overvurderes, hvis det er reelt. Ikke mindst fordi Nationalbanken opfordrer til, at det er alle afdragsfri lån, også de 10-årige, som løbende skal overvåges.

Det bliver endnu mere absurd af, at boligejere, som har valgt et lån med afdragsfrihed, men som p.t. frivilligt afdrager på lånet, også skal kreditvurderes løbende ,som InsideBusiness forstår praksis i sektoren.

Det, der dog for alvor vækker undren, er nemlig, at hverken realkreditten selv eller myndighederne p.t. kan tvinge boligejerne til at betale afdrag, medmindre belåningsgraden stiger for meget. Og som InsideBusiness forstår det, ønsker Finanstilsynet heller ikke at gøre op med dette. Derfor bliver det hele lidt mystisk. Ikke mindst fordi man næppe kan lave så voldsom en omkalfatring af det danske lånesystem uden en politisk beslutning, der i udgangspunktet ikke er nødvendig ved ændringer i vækstvejledningen.

Det, som står tilbage, er, at Finanstilsynet og Nationalbanken efterhånden er ganske bekymrede for udbredelsen af 30-årige afdragsfri lån, som har vist sig utrolig populære med 30-40 procent af markedet, hvilket aldrig var hensigten med produktet.

Et af problemerne er, at myndighederne i årevis har følt, at de skulle kæmpe med at forklare EU og Basel-komiteen om det særegne danske realkreditsystem. Men det bliver bare sværere og sværere, desto længere vi bevæger os ud ad risikokurven med i praksis uendelig afdragsfrihed. De andre landes spillere tænker måske med rette, hvad der mon foregår i kongeriget Danmark.

Desuden finder Finanstilsynet det også fornuftigt, at realkreditten fra tid til anden genbesøger pantet, der ligger til grund for lånet. For med 30 års afdragsfrihed kan man godt forestille sig, at nogle boligejere simpelthen holder op med at passe på deres hus, hvorved der kun står en ussel rønne tilbage, og der således ikke længere er en værdi, som understøtter realkreditselskabets pant.

Finanstilsynets forslag virker uigennemtænkt

Uanset hvad, forekommer Finanstilsynets forslag uigennemtænkt. For hvem gavner det egentlig, hvis man alligevel ikke kan gribe ind over for boligejere med en dårlig økonomi og hvorfor så stresse en masse ældre danskere med det?

Svaret på spørgsmålet er mere interessant end som så. Det skyldes, at der indbyrdes mellem realkreditselskaberne i disse år er en mere og mere ulige konkurrence.

Som ofte før beskrevet i InsideBusiness og andre medier, står Nykredit/Totalkredit så stærkt på markedspladsen, at man har erobret halvdelen af markedet takket være billige lån støttet af kundekroner samt den overlegne salgskanal via de mindre og mellemstore banker med Sydbank, Spar Nord og Sparekassen Danmark i front.

Den situation gør noget helt specielt ved markedet, erfarer InsideBusiness. Således betyder Nykredits overlegne position, at man kan tillade sig en mere konservativ linje ved at tilbyde kunderne en lavere belåningsværdi af boligen, ligesom man kan tillade sig at sige nej til flere af de risikofyldte kunder.

Danske Bank, Nordea og Jyske Bank, der i hvert fald de sidste 10 år har været presset på privatkundesiden, er derimod nødt til at konkurrere med mere fiffige og risikofyldte lån samt med en højere belåningsværdi af kundernes boliger.

Derfor står Finans Danmark/Realkreditrådet også splittet i tilgangen til regelsættet, idet Nykredit kan tillade sig at trække i en mere konservativ retning, mens de bankejede spillere har mere brug for at kunne tilbyde f.eks. F1-lån med 30 års afdragsfrihed, som nogle nok vil beskrive som et risikofyldt lån.

P.t. er det nemlig sådan, at Finans Danmark domineres af Danske Bank, Nordea og Jyske Bank, mens Nykredit efter års stadig mere upopulære dominans med formandsposten til Michael Rasmussen er presset mere i baggrunden, efter at Danske Banks Carsten Egeriis tog teten som formand for Finans Danmark efter et hårdhændet og frustrerende formandsopgør i 2020.

 

Læs mere­

Udskældt gebyr: Sydbanks nye Mastercard Dankort næsten dobbelt så dyrt som Nordea VISA/Dankort

Pensionsbranchen og bankerne tørner sammen i milliardopgør om pensioner

Danske Banks Danica bakker op om boligfinansiering med pensionspenge

Pensionsbranchen vil lade danskerne købe bolig med pensionsopsparing

Advarsel om boble på private equity og alternative investeringer

Afkast: Nu bliver fårene skilt fra bukkene i pensionsbranchen. Kapitalfonde gør forskellen

Kapitalfond i infight med pensionskasser over problemsag

Pensionskasser giver kold skulder til statslig milliardfond

Ny statslig fond bliver mødt med skepsis fra pensionskasser

Vækstfonden i centrum for dramatisk opgør

Ringkjøbing Landbobank, dømt fallent og Vækstfonden spiller nøgleroller i skandaleramt leasing-firma

Krisefond brænder inde med milliarder, mens virksomheder råber på hjælp

Fiasko for omstridt milliardfond

Afsløring: Pensionskasse investerede tungt i kapitalfonde trods intern modstand